城中村违法建筑拆迁问题析议

专访赵健律师——专业代理征地拆迁案件
 
本期法律关注将有邀请赵健律师为我们讲解拆迁问题。
　　法律快车朋友们，你们好!赵律师，您好!很高兴您能在百忙之中接受法律快车法律知识有关城中村违建的专谈。今年3月伊始，广州天河区几处将划归改造的城中村违法建筑此起彼伏，屡禁不止，现象原因是多样化。我们也很荣幸邀请到圣运律师事务所赵健律师从法理角度来给我们分析。
　  本团队律师事务所赵健律师
　　1.法律快车编辑：究竟什么建筑物是违法建筑?
　　赵健律师：我们在实践中一般称为违章建筑。是指违反《城乡规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》等法律法律法规的相关规定，未取得土地规划许可、建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋和其他设施。
　　违法建筑主要有以下四种形态：
　　第一，未经规划部门批准，未领取规划许可证;
　　第二，擅自改变建筑物的面积、层数、用途等;
　　第三，临时性建筑逾期不予拆除的;
　　第四，如果属于非法占地的，其地上建筑物理所当然也为非法建筑，等等。
　　2. 法律快车编辑：我国对违法建筑的惩罚有哪些?
　　赵健律师：根据我国《城乡规划法》规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
　　从上述规定可以看出，目前我国对该问题的惩罚措施主要有四种：
　　第一，责令停止建设;
　　第二，限期拆除并处罚款;
　　第三，查封施工现场进行强制拆除;
　　第四，没收实物或者违法收入。
　　这里要着重指出的是，如果对违章建筑强拆，必须由县级以上地方人民政府部门决定。另外，对被认定的违章建筑最终并非都要被强拆，其中必须考虑到个人利益、他人利益以及公共利益三者之间的平衡。严重违反城市规划的，必须严格按照相关的程序拆除，否则，可以通过停止建设、限期改正、罚款、补办相关手续取得有关权证的，就可以不采取拆除措施。这不仅是行政合理性原则与比例原则的内在要求，更是考验着有关人员的政治智慧，深明民生远重于一个城市虚浮的外衣。
　　3. 法律快车编辑：从案例中我们发现，违法建筑出现的主要原因是村民们对拆迁补偿的觊觎，请赵律师简单介绍下我国建筑拆迁补偿相关的法律法规和具体适用。
　　赵健律师：目前国有土地拆迁适用的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该条例就补偿安置所应遵循的程序、补偿的范围、补偿的标准、建筑的评估、补偿的选择形式、补偿协议及不服的救济等等都做出了详尽规定，一般以市场价作为补偿的依据，所谓市场价指的是房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
　　作为专业拆迁律师我过去办理了许多该类型的案件，目前集体土地也就是农村的征地拆迁尚未一部完整的法律规定，之前的操作一般以建筑成本价作为补偿的依据。但是也可以建筑成本价置换安置房，在地方制定的拆迁补偿安置方案中一般以一个户口可以分配多少平米的安置房。不过对于原来房屋面积较大，但人口较少的家庭来说则是不公平的。例如原来300平米的房子，而其家里户口有三人，那也就是可以分配100平米多的安置房，剩余的近200平米安置房仅仅得到每平米的补偿，这样是极其不公平的，也不符合不能因为征地拆迁降低被拆迁人生活水平的总体原则。最高院之前和近期也作出了司法解释，对城市规划区的集体土地拆迁也按照市场价补偿，这是符合当前中国国情和公平原则的，我想集体土地征地拆迁也有按照市场价补偿的发展趋势。
　　4. 法律快车编辑：我国法律对违规建筑拆迁的补偿规定和标准。
　　赵健律师：《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定“对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”因此法律规定不可能给予违法行为予以补偿，但是不能一概而论，很多都是历史原因造成的，不能简单的以这种方式侵害公民的财产权利。有些由于历史原因造成房屋手续不全且对公共利益无甚妨碍的则可以通过补办程序而获得相应的补偿，对此国务院也有相关的精神可以体现。但是实际操作过程中地方政府为了达到低成本快速拆迁的目的滥用行政处罚权，假借行政处罚实际实施拆迁的行为较为普遍，这种现象已经严重背离的行政处罚的立法精神，应该得到重视并予以纠正。
　　在我过去办理的一起江苏扬州拆迁案件中，被拆迁人因为结婚需要即向其所在的西湖镇电力新村申请自建一套房屋，该房屋尽管并未经过国土部门和规划部门的审批，但村组同意给其办理相关的手续。但是在2007年拆迁过程中国土局以非法建筑予以了强拆。我印象特别深刻的是当时百姓的无助。从法律上讲，村组的行为属于违法占地，那么毫无悬念的是在该非法地块上的建筑物即属于违章建筑，按照相关法律的规定根本不可能得到补偿，这似乎看来没有些微可以商量的余地。我接受被拆迁人的委托经过深入的研究后拟定了一套方案，即“点面结合，重点打击点”，在这种策略的指导下，我重点针对国土局的违法占地处罚决定提起了相关的法律程序，揭发出国土局处罚的一方面实际上是让被拆迁人对于村组违法占地的行为最终承担实质的法律责任，另一方面对于低成本拆迁更是垂涎已久的本质。并且启动了相关的程序。最终拆迁方不得不妥协，与我的委托人私下达成协议：安置房总建筑面积220平方米，该房市场价值约合100余万。
　所以，所谓的违章建筑能否获得合理的补偿，不仅仅取决于法律条文规定本身，律师在几个博弈主体之间的运筹帷幄举足轻重。作为具有类似违章建筑补偿问题的被拆迁人，若遇此种情形，专业律师在其中的作用体现的淋漓尽致，一方面展示的是律师将法律内化与法律精神外化的智慧，更重要的是另一方面带给被拆迁人的将很可能是未来整个人生的改变。
　　5. 法律快车编辑：赵律师对于拆迁过程中产生的拆迁“钉子户”的法理分析。相关人员应当如何对待所谓的“钉子户”?
　　赵健律师：钉子户这个概念在中国发展过程中从根本上讲，是法律法规本身以及这些技术性规则背后无法兑现的太过美丽的承诺导致了某个利益群体眼中的“钉子户”。
　  当然从客观上讲，极少钉子户的背后也有着似乎并非很容易解得开的利益死结，即有可能存在追求自身不当利益的动机存在。但观此场纷乱，这种情形只不过茫茫江海中之一滴。却被某些利益群体借助其强势的话语权大肆进行渲染，好似作为受害者只能哑巴吃黄连有苦也说不得，在这种逻辑之下，强抢者是正当的合理的甚至是为了带动一方经济的快速发展是高尚的，而被抢者似乎倒成了地方发展的壁垒，于是为了借着公益目的的幌子行商业开发之实的项目就要牺牲掉自己的利益，静默的等待着属于他们的恩赐，像是遇到了属于他们的盛世一样的感恩戴德，即是如此自然就没有讨价还价的余地。如果稍有反抗，等待着的就是“钉子户”这一分量有些重的冕冠。
　　所以，不难得出结论，钉子户这个词语本身反映了我们的社会存在着一种严重的利益失衡状态或者说一种强势集团对弱势群体的利益侵夺现象。如果此种不公正得不到有效矫正，长此以往，积怨便会蔓延至整个社会有机体，后果不堪想象。这就涉及到一个非常重要的问题，相关人员应当如何对待钉子户?
　　这个问题从两个层面上来看，对于确属于漫天要价严重影响公共利益的钉子户当然要按照相关法律的规定操作;而对于属于合法的维护自己法律赋予的权利的钉子户我想“受损者得到其应得的”是亘古不变的原则。而作为开发商，我想表明一种立场是人性的真善美不能被现代高度膨胀的物欲文化所冲撞湮灭，作为政府部门则要提供一种硬性的约束机制使得这些弱势群体的权利能够得到保障。
　　我其实了解到的一个事实是日本的开发商因为机场项目跟钉子户谈判了几十年无疾而终;美国的开发商可以让钉子户那座摇摇欲坠的小楼永久矗立成为华盛顿一道美丽的风景;德国的国家元首为了买下钉子户的小磨坊可与其平等谈判并最终让这个小磨坊反成了德国司法独立的一个标志和丰碑。我并不是说我们在面对钉子户的时候要刻成与国外同样的一个模子出来，鲜明的文化差异导致这种做法实际上是徒劳的。我只是想从中传达出一种理念，那就是平等，开发商也好、政府也好，首先要让被征收人能够平等的坐在同一张谈判桌上充分表达他们的意愿，其次就是要严格按照法律的有关规定去操作。尽管这些好像已被老生常谈，尽管不能突破的底线性的要求甚或有些卑微，但也正是因此，说起来总不免让人感到一丝的悲凉。
　　对于专业拆迁律师而言，我觉得要区别对待各个案件。律师的工作体现在两点，对于第一种钉子户则要合理引导到法律的框架之内;对于后者，则要充分发挥拆迁律师的能动性，为其争取到最大的权益。这也是我办案立场的一个定位。
　　6. 法律快车编辑：赵律师认为目前我国拆迁法规中还有哪些需要调整的地方，拆迁中的哪些问题亟需立法保障实现。
　　赵健律师：鉴于我国拆迁的模式有两种，一种是国有土地的拆迁，一种是集体土地的拆迁，前者的拆迁模式是现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规范，但是出台后对于一些概念尚未界定清楚，导致地方政府征收权利的滥用侵害公民合法财产权利的现象不比之前减少，例如有些地方政府以旧城改造的名义实施征收，但实质是进行土地出让获得高额的土地出让金等现象，所以国务院应尽早出台该法律的实施细则和对相关概念作出解释，省级政府也尽快出台地方性的规定以规范征收行为，不能让这部百姓期待的法律在实施过程中走形。
　　第二种集体土地的征地拆迁我国尚无一部规范的法律，导致无法可依，地方政府侵害农民权益严重，我国主要的拆迁矛盾也集中于此，因此应尽快出台一部针对集体土地征收过程中的征地拆迁条例。对此作为一名专业拆迁律师成功主办的农村拆迁案子数百起，对农民诉求非常了解，为了履行我作为一名律师的社会责任，我也起草了一部集体土地征收与补偿安置法的立法建议，已经提交给全国人大常委会和国土资源部，在我起草的《集体土地征收与补偿安置法》对与农村集体土地征收过程中的主体、程序补偿等问题做出了详细的阐述，我希望通过我的立法建议能够给农民权利的保障做出一点贡献。
　　7.赵健律师观点总结：
　　最后，作为一名专业拆迁律师主要我简单的表达三点：
　　首先是我们要理解法律，更要学会理解法律的缺陷。对法律真正的理解乃是能够挖掘法律规则本后的精神实质，那么对于违法建筑的认定上会考虑到法外的民生、人性等多种柔性的因素;理解法律的缺陷自然知道良法有被恶用反过来成为束缚善良人们的枷锁的弊端，故应有所警觉，然后方可未雨绸缪进行有针对性的应对，针对拆迁中建筑的违章认定必须禁绝被滥用的倾向。
　　然后是我们的社会缺少一种为权利而做“钉子户”的信仰。其实，一个真正民主的国度的运作常态应该是钉子户多了而拔钉子的少了，而我们现在的实际状况是拔眼中钉的操手遍布每个角落而无钉子户的立锥之地，沉静反思不得不感慨此种病态。
　　最后是我觉得应改在加快对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的细化以及制定《集体土地征收与补偿安置法》的同时，也要研究如何增强法律执行效力的机制。否则再精良的法律也抵不过被戏弄的侵蚀。
　　作者简介：
　　赵健律师，中国拆迁律师网(www.zhaoj148.com)创办者，合伙人律师，圣运律师事务所管委会主任。
　　赵健律师1999年考取律师资格，法院和报社的工作经历使赵健律师对法律的运用有了更深刻的理解。赵健律师专业拆迁领域，成功主办过数百拆迁拆迁案件，对房地产拆迁理论有着深入透彻地研究，起草了《征收集体土地房屋补偿安置法》立法意见，并以实战为主，利用娴熟法律技巧维护被拆迁人的合法利益，实现了被拆迁人利益的最大化。
　　赵健律师代理的案件得到了媒体的高度关注和支持，例如昌平李某因地铁建设项目强拆案、武汉杨友德土炮维权案、绵阳赵某空中楼阁案等得到了《中央电视台》、《新京报》、《新浪网》、《腾讯网》、《网易》、《经济观察报》等国内重要媒体予以关注报道，并接受了诸多媒体的采访和点评。
　　专业代理征地拆迁案件的赵健律师坚信正义、坚守道义、坚持公义为办案理念，维权业务遍及北京、福建、两广、天津、河北、山东、湖北、湖南、浙江、江苏、上海、安徽、四川、重庆、内蒙古、吉林、辽宁等22个省市，代理了城市房屋拆迁诉讼、农村土地征收维权诉讼、小产权房拆迁维权诉讼、违法建筑拆除救济诉讼、城中村改造维权诉讼，极大的维护了被拆迁人的利益。赵健律师庄严的承诺，只为被拆迁人维权;出色出彩的综合性法律服务能力、至优至善的法律运作水准，是实现委托人利益最大化的坚固依托。