农村拆迁安置类房屋买卖纠纷存在的问题

    解决农村拆迁安置类房屋买卖纠纷的核心在于如何认定与其相关的买卖合同的效力。目前，由于对现行法律、法规及政策性文件存在不同的认识和理解，理论界出现了“无效论”与“有效论”的争议和分歧，而司法实践中则出现了法律适用的不统一甚至是混乱。

　　“无效论”认为，由于房屋与土地之间不可分割的自然属性，如果发生农房买卖，则势必涉及宅基地使用权的转让，而宅基地使用权对外转让是严格禁止的，因此，农房买卖合同就会因宅基地使用权的对外转让违反法律、行政法规的强制性规定而归为无效。“有效论”则认为，农房买卖没有违反法律、行政法规的强制性规定，法律不应保护因积极或消极的违约行为而获得的利益或可期待的利益，而应采取措施促使双方按约行事，以保护相对方的利益。实践中部分法院在审理农房买卖案件时采用了此观点。

　　由于农村房屋买卖关系千差万别，适用的法律、法规及政策复杂多变，很难判断上述两种截然相反的观点和做法孰对孰错。因此，如何结合试验区改革的实际情况，适应农村产权制度改革发展的需要以及统一法律的适用，成为了目前解决农村拆迁安置类房屋买卖纠纷的最大问题。