南京农村拆迁案例：超出产权证面积部分被认定为违章建筑，复议撤销

　　【申请人】姜女士

　　【代理拆迁律师】北京京平律师事务所 张欣律师

　　【被申请人】南京市高淳区城市管理行政执法局

　　姜女士系南京市高淳区某村村民，在本地拥有合法房屋并持有合法的《村镇房屋所有权证》及《建设规划用地许可证》。当地进行“棚户区(城中村)XX改造项目”建设，上述房屋被列入拆迁范围。因相关拆迁部门未出示合法的拆迁文件，且补偿不公平、不合理，姜女士与拆迁部门未达成一致协议。在此情形下，姜女士突然收到被申请人于2017年7月4日作出的《限期拆除通知书》。该通知书认定姜女士实际建房面积超出产权证上的合法面积，没有相关的建房审批手续，系违章建筑，要求姜女士在规定的时间内自行拆除该违章建筑，否则予以强拆。如此一来，姜女士一家平静的生活将被打破，为维护自身合法权益，姜女士慕名找到北京京平律师事务所，在和专业拆迁律师面谈、了解律师的维权策略之后，聘请了京平拆迁律师团张欣律师代理自己的案件。

　　张欣拆迁律师介入之后，指导姜女士将被申请人的违法行政行为复议至南京市高淳区人民政府，请求依法撤销被申请人作出的《限期拆除通知书》。复议过程中，被申请人极力辩称其作出该通知书的行政行为合法合理，称申请人姜女士虽然提供了《村镇房屋所有权证》及《建设规划用地许可证》，但经被申请人后续调查，姜女士超过审批面积多建了43.82平方米的附房，该部分房屋系没有合法建设手续的违章建筑。因此，被申请人对姜女士作出的《限期拆除通知书》事实清楚，适用法律正确，请求驳回姜女士的复议请求。

　　本案争议焦点是被申请人作出的《限期拆除通知书》是否合法。张欣律师在复议过程中，针对该焦点一一驳斥举证证明。其一、根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，被申请人没有涉案行政处罚的职权;其二、被申请人作出该处罚决定主要证据不足且程序严重违法(被申请人提交的证据仅有两张根本不具有证明效力的照片);其三、涉案房屋在合法宅基地之上始建于十几年前，在此期间没有任何行政部门将涉案房屋认定为违章建筑并给予处罚。根据法不溯及既往原则，亦不适用2008年方生效的《城乡规划法》进行处罚。

　　京平律所张欣律师精彩的质证及辩论意见赢得了复议机关区政府的认可。复议机关认为被申请人在复议阶段提供的证据——《村镇房屋所有权证》和《建设规划用地许可证》仅能证明申请人宅基地和主体房屋的合法性，而两张照片仅能证明涉案房屋事实存在，上述证据均不能直接证明涉案房屋是违章建筑。因此，被申请人作出《限期拆除通知书》主要事实不清、证据不足。最终复议机关决定如下：撤销高淳区城市管理行政执法局作出的《限期拆除通知书》。

　　【拆迁律师说法】

　　为了实现拆迁目的，相关部门总会选择以这种违章建筑拆除的名目，“名正言顺”的实施违法强拆。但是，对专业拆迁律师而言，“以违章建筑拆除促拆迁”是最不明智的手段，只要在适当的时机启动恰当的程序，违章建筑拆除企图就根本无法落实。如果相关部门执意违法强拆，那么就是铤而走险，属于毫无法律依据的违法强拆，必然会受到法律的制裁。所以当拆迁户收到限期拆除通知书之时，一定要及时聘请专业拆迁律师介入，防止过了拆迁维权的最佳时间。