【原告】楼先生
【被告】杭州市某区人民政府XX街道办事处(以下简称街道办)
【关键词】限拆决定/超越职权/违章建筑
【裁判要点】
1、土地使用权人或者实际使用人对行政机关作出涉及其使用或实际使用的集体土地的行政行为不服的，可以以自己的名义提起起诉讼。
2、农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。
3、行政机关作出对当事人不利的行政执法决定前，应当书面告知当事人拟作出行政执法决定的事实、理由、依据和决定内容，以及其享有的陈述权、申辩权。
【相关法条】
《土地管理法》、
《城乡规划法》、
《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》
【基本案情】
楼先生通过与案外人王先生合法的《调换住房协议》取得在杭州市某区某村合法宅基地使用权，并建盖有合法房屋。2017年该房屋及所属宅基地面临行政征收。因拆迁补偿问题达不成一致，楼先生未与拆迁办签订拆迁补偿协议。未料，被告街道办于2017年5月27日作出《通知》。该《通知》载明:“现责令你户接本通知三日内将违章建筑自行拆除。若逾期未拆，将实施强拆。”因该《通知》侵犯了自己的合法权益，楼先生深知凭借自己的力量已经不能解决该困境。更糟糕的是，在《通知》下发几天之后，楼先生的房屋被违法的拆除了，一家人对这样的情况感到万分焦急却又无计可施。在朋友的推荐下，楼先生的家人参与旁听了薛正懿律师的庭审，经过全家人的讨论决定，楼先生一家决定将案件委托给北京京平律师事务所薛正懿、肖广影律师进行代理。
京平拆迁律师在全面分析楼先生案件之后，调查取证掌握被告街道办作出《通知》的违法点，即刻针对被告街道办作出的《通知》的行为向某区人民法院提起诉讼。在庭审过程中，被告街道办辩称：一、本案拆除的房屋系案外人王先生，非原告，故原告不是本案的适格主体。二、被拆除的楼先生户虽经审批，但未按审批严重超越面积建房，且占用耕地。京平拆迁律师在详细的分析了现有证据之后，对被告的主要答辩观点进行了一一的驳斥，在京平拆迁律师雄厚的法学理论及灵活的应辩能力之下，法院支持了京平拆迁律师的观点。
【裁判结果】
撤销被告杭州市某区人民政府XX街道办事处于2017年5月27日作出的《通知》
【裁判理由】
本案的争议焦点在两处：
一、楼先生与同村村民案外人王先生签订了《调换住房协议》是否有效、原告是否是本案适格当事人。
京平拆迁律师认为，协议约定双方调换住房和宅基地，并约定甲方楼先生建造新住房，并拿到建设用地许可证，直至拿到房产证，然后双方进行房产证转户手续，协议内容没有其他无效约定，也没有违反法律的强制性规定，属于有效协议。且符合《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，原告有权提起本案诉讼。
二、本案被告作出《通知》行为是否合法。
京平拆迁律师从两个方面来阐述被告街道办作出《通知》行为的违法性：
1、根据相关条文的规定，对违反土地管理法律法规的行为进行监督检查、作出处理的机构是县级以上人民政府土地行政主管部门。案涉原告房屋系集体土地上经审批所建造的住房，如果存在未经审批严重超面积建房或占用耕地等的违法情形，也应由国土相关部门通过调查取证后作出认定处理。
本案被告XX街道办事处依据杭州国土资源局某分局作出的违法用地移交函(确认楼先生建房行为系非法占用土地行为移交XX街道办事处进行处置)就以自己的名义发出通知，认定原告房屋系违章建筑，责令原告三日内自行拆除，逾期将实施违法强拆的行为已超越职权。同时其所作的《通知》中适用法律法规亦不明确，构成适用法律不当。
2、从《浙江省行政程序办法》从第五条、第五十二条规定可知，行政机关应当依法公开实施行政行为的依据、程序和结果。行政机关实施行政执法行为可能对公民、法人和其他组织权益产生不利影响的，应当事先告知并听取其陈述和申辩。但是2017年5月27日，被告作出案涉《通知》并于当日送达，没有在作出通知前没有履行告知程序，听取原告的陈述，申辩权利，违反了正当程序。
综上法院支持了楼先生的诉讼请求，认定被告街道办作出的《通知》行为属超越职权，程序违法，适用法律不正确，应以撤销。
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