住改非或称为住改商、居改非，顾名思义是指原来用于居住房屋改成商业经营用房。“住改非”房屋的形成具有其历史客观性：这要追溯到改革开放初期，国家为鼓励更多的有一定能力的人自主创业，自谋职业，提倡开墙破窗，兴办实体，促进多渠道就业，允许居民将自家临街的住宅改成商业用房。就这类房屋的合法性而言，一方面国家在房地产管理政策上尚没有对改变房屋用途作出明确的规定；另一方面就商业登记拉私活，只须设立申请人提供明确的工作场所证明，而没有对营业场所使用房屋的性质、用途作出规定。正是由于上述历史条件和政策法律的空白才产生了“住改非”这类特殊房屋。
关于房屋按照什么用途进行评估补偿的问题，在《城市房屋拆迁估计指导意见》（建设部建住房[2003]234号）第十二条中有明确规定：被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁办与拆迁户对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。但在现实生活中，对于大多数“住改非”居民而言，房屋或用于出租或用于自己经营，一家老小的生活全都依仗房屋的租金或是经营所得来维持。倘若完全按照居住用房进行安置补偿，不仅使拆迁户大大降低了原有的生活水平，更会促使社会不和谐因素的出现。
【案情梗概】
来自吉林省长春市的章杨，李然和胡冰的临街商铺是挨在一起的，哥仨的商铺都是几年前用自己攒了多年的积蓄从别人手中买来的。由于三个人年轻人敢闯敢干，把生意做得红红火火，一家人的生活也是有滋有味。但是天有不测风云，哥仨安宁富足的生活还是被打破了。2011年底，整条街道上的商铺和民居都被划入旧城改造的范围，全部面临拆迁。对于商户而言这无异于晴天霹雳，但是这是政府的行政规划，天生乐观的胡冰还开玩笑的说，没有什么可垂头丧气的，说不定等盖起的新的商业大厦还能给我一间，那样也不亏啊，顶多是损失几个月的营业额。但是等到拆迁补偿安置协议下发到手里，胡冰这下再也开不起玩笑了。商铺周围的民居房价格已达一万余每平米。但是给被拆迁商铺和民居均按5000元每平的价格进行补偿。对于拆迁户而言无异于当头棒喝，商铺按照民居的价格补偿已经是拆迁户所不能接受的，况且这么低的金钱补偿真的令大家无论如何也不能接受。聪慧睿智的三个年轻人决定寻求法律的帮助，于是慕名找到了我京城专业拆迁律师团队的律师们。
【办案实录】
开篇：和谈之路受阻
对于如此之低的补偿金额，律师们并没有感觉到讶异。因为较之前办过的案子，这样的征地补偿安置方案也经常出现，比之不合理的征地补偿安置方案律师们亦是见怪不怪。在征地拆迁的过程中，极力压低对拆迁户的补偿是拆迁办一贯的做法。在接手案件之后，律师们首先对商业用房的合法性经营进行补证。三人购买房屋时候的价格是按照当时商业用房的标准。虽然房子登记的时候是按照民居住房进行的登记，但是据三人介绍自己的房子在买之前的主人都是进行商业用途的。三人还提供了营业许可证、税务登记等其他批准经营的文件。从邻居们口中得知三个家庭的收入来源也主要是依靠商铺的经营所得。正如专业律师所说的那样，维权并不是所谓一味追求形式上的胜诉，这样往往会被诉所累，反而会事倍功半。所以律师们首先要三人拿着手里的证据和按照律师教授的谈判方式和拆迁办进行谈判，但是手头的证据不足以给拆迁办形成压力，所以此次的“和谈”变成“空谈”。拆迁办给出的理由是：对于房子拆迁补偿当然要以房子登记用途为准。
中篇：和谈不成诉诸法律
虽然按照《城市房屋拆迁估计指导意见》中的有关规定，被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。但是相关法律专家在自己的专著中屡次提到，如果一味按照意见中，把历史遗留的“住改非”房屋完全按照住房的标准进行拆迁安置补偿，不仅不能很好地解决拆迁中出现的矛盾问题。更不符合拆迁补偿安置原则即要保证拆迁补偿安置后拆迁户不能降低原有的生活水平。律师们分析完案情之后，将有关按照非住宅房屋的标准进行补偿的意见函发给了拆迁办。建议函主要内容是有关“住改非”住房补偿标准所依据的法律依据和补偿性文件以及专家法律研究课题中热门观点等相关引证。其中还包含法官在判断这一类案件时所遵循的原则等等，并告知如果拆迁办诉诸法律，对于同种类案件法官的意见，并且设定了回函的时间期限。建议函的发出主要是为了表明律师态度，告知拆迁户此事已有拆迁律师介入，当事人随时可以启动诉讼法律程序来维护自己的合法权益。
下篇：启动全方位法律程序，誓将维权进行到底
维权律师节奏紧密，分工合作。一路律师加紧脚步申请政府对占地项目的信息公开。向市发改委、省发改委提出书面公开占地项目申请报告、企业投资项目核准申请表、城市规划意见、项目用地预审意见、环境影响评价文件的神品意见等信息；向市国土局、省国土资源厅申请公开建设项目的用地国有土地使用权批准文件、及建设项目用地呈报说明书、红线图等信息。一路律师在发函的同时启动了向市政府启动了拆迁征地补偿安置方案的信息公开申请程序。拆迁征地补偿安置方案本身在拆迁过程中没有对拆迁户进行公开，本身就存在程序上的违法性，据此，律师又向有关部门针对程序的违法性进行行政复议申请。在系列法律程序启动之后，随着回复期限的日益逼近。此时拆迁办再也坐不住了，主动找到李然和胡冰，要求进行和谈，绕了一圈，拆迁办或是碍于相关用地文件的不健全，程序不合法、或是摄于陷入诉讼的泥沼，使整个拆迁工程被诉所累，最终还是回到了谈判桌前。
其实有关拆迁补偿的谈判完全是一个利益博弈的过程。谈判前律师们和李然和胡冰交代：律师们会尽最大的努力保证整个和谈结果的理想化，但是也要求二人见好就收，和谈就是是要把握好一个尺度，才能达到事半功倍的效果。为了给当事人争取最大的利益，尽力保证拆迁户在补偿安置后生活质量。谈判维权组的律师进行了一轮又轮的谈判，直接将对方程序性违法的“先天不足”转为谈判的砝码。在拆迁办作出很大的让步以后，二人也是“识时务者为俊杰”，当即拍板达成协议。专业拆迁维权的律师团队的坚持，拆迁办的聪明合作，最终是该案达到了理想的补偿效果，华美落幕！
【办案实录】
所谓信赖利益保护原则，是指当个人对行政机关作出的行政处分已产生信赖利益，并且这种信赖利益因其具有正当性而得到保护时，行政机关不得撤诉这种信赖利益，而如果撤销就必须补偿其信赖利益损失。在这里，信赖保护原则高于法律优先原则，法律优先原则收到一定程度的弱化，信赖利益保护原则最基本的含义就是政府实施行政行为也必须诚实信用
当我们的“权贵”阶层，高高在上时是否有过这样的考虑，当初这些下岗失业人员为了单位的改制，为了减轻政府的包袱，无奈下岗后，他们有何资本去创业？有何能力去创业？有何客情关系去创业？他们所选择的“住改非”自谋出路的方式，极大的缓解了本该政府考虑的就业难题，他们除此以外还有多大的能力承担社会的变格压力？城市发展压力？
从机会平等角度看，单纯的居住户获得是相对收益较多的就就业机会，而“住改非”户获得是自由的就业机会，其得到的收入和付出的成本两者之间单一选项的比较是没有可比性的，只有把两项综合起来才是比较正常的，可信的。所以无论是从法律的角度、政策的角度还是社会稳定角度，政府都要公开“住改非”的补偿细则，都要直面现实制定合理合法的补偿，承担起政府应该履行的社会救济职责！涉及“住改非”的拆迁户在自己的权益受到损害的时候一定要适时的拿起法律的武器来维护自己的合法权益，
京平拆迁律师公众号 
京平拆迁律师维权群