河南商铺拆迁案例：拆迁遗留问题——公房租赁之继承保护

　　【事实概要】

　　1990年王明所在单位被列为拆迁范围，随后单位与河南省信阳市城市建设综合开发公司进行了拆迁安置，继续承租位于信阳市长安街的单位自管公房一套，由王明与其子王杰居住，随后王杰与宋娜结婚并于2000年生子王强，户口落于王明公房内。2007年王明、王杰相继去世，由宋娜与其子王强继续租住于公房。2008年，王杰兄弟三人要求与宋娜对公房财产进行分家析产，遭到宋娜拒绝，随后王氏兄弟三人相继四次撬门进入进入宋娜房屋，将房屋家电搬出，并逼迫宋娜与王强卖房搬出。随后宋娜委托我所赵健律师代理此案，要求阻止王氏兄弟无理要求，为王强健康成长提供良好的环境。

　　【律师办案】

　　因为此案涉及到公房租赁问题，牵扯到全国公房租赁案件比较复杂，全国房屋拆迁补偿案例比较少，赵健律师在认真思考之后，决定先提起刑事诉讼，告王氏兄弟行为违法。

　　办案第一步：两次从刑事入手追究违法行为人刑事责任

　　2009年3月，宋娜向信阳市公安局提起刑事立案申请，要求公安机关追诉王氏三兄弟违法行为，然而公安局却以家庭内部矛盾为由拒绝立案，建议我们先进行民事诉讼，取得法院的确权法律文书后再进行立案。是否将本案转为民事诉讼，赵律师思虑良久，决定先继续走刑事途径，遂向人民法院提起刑事自诉，要求追究王氏兄弟非法侵入住宅罪、盗窃罪的违法事实，然而法院却以应先取得公安机关的不予立案通知书为由拒绝审理，并建议进行民事诉讼。

　　办案第二步：提起民事诉讼，确认房屋居住使用权

　　面对刑事诉讼的失利，赵健律师认为还应从根本入手，确定房屋租住使用权，遂将公房直管人信阳市城市建设综合开发公司为被告，请求法院确认宋娜、王强对前述涉案公房的合法居住使用权，判令被告继续履行公房租赁契约，办理承租人更名手续，从而使得二原告的权利依登记公示而具有对抗第三人的法律效力。然而维权之路却依然履步维艰，在本案首次审理中，被告提出本案原告不具有诉讼主体资格，其依据是根据现行有效的北京市公房管理有关规定，个人承租公房房须有本市正式户口，而宋娜的户口问题成为本案的阻碍点。为此，赵律师想好对策后以王强的名义重新起诉，而宋娜作为王强的法定代理人可以参加诉讼并且可以继续承租房屋，为本案开辟了另外一条途径。然而，作为公房这一立法盲点区域，法院根据北京市高级人民法院就房地产案件受理问题而作出的一项文件，自管公房纠纷不属于法院管辖范围，而判决驳回诉讼请求，给了我们当头一棒。

　　办案第三步：与公房自管人谈判

　　面对司法救济屡受挫折，我们选择与公房自管人和谈，争取以行政手段确认王强的租赁权，以此来推进维权进程。经过与信阳市城市建设综合开发公司谈判，我们取得了他们的体恤以及认可，他们认为王强作为王明之孙，并且户口坐落于公房内，有权利继续租赁房屋，故此房屋自管人做出决定：信阳市城市建设综合开发公司同意王强使用涉案房屋直至独立生活为止;待王强成年后再根据有关规定办理更名相关手续;在王强居住使用期间，由宋娜承担相关房屋使用费用。为此，我们的维权最终取得初级胜利，为确认王氏兄弟违法奠定了基础。

　　【拆迁律师说法】

　　公房作为先行法律的盲区，维权起来阻碍比较多，但是任何事情都有解决途径，本案作为公房继承纠纷具有典型的代表性，可以明确的是，公房的所有权不归属于承租人，因此初始承租人去世以后，该房屋是不得作为遗产进行继承分割的。根据法律相关规定，承租住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住达两年以上的家庭成员愿意继续履行租赁契约的，可以办理更名手续。因此，根据这些规定，我们可以确认当事人可以继续承租房屋。如若进行拆迁，依据《北京市城市房屋拆迁管理办法》的规定，拆迁自管公有住房的，拆迁办可以对拆迁户按照原有建筑面积就地实行产权调换，并且按照被拆迁房屋的重置成新价与所调换房屋的建设综合成本价结算差价，所调换房屋由原房屋承租人继续承租，拆迁户与承租人重新订立租赁合同。