拆迁评估程序与拆迁补偿息息相关

　　根据有关规定，对国有土地上房屋征收拆迁补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。到底您的房屋价值几何，不是您说了算，也不是征收方说了算，必须经过具有相应资质的房地产价格评估机构的评估。相信很多拆迁户都曾经历过评估程序拿到过评估报告，但是对于拆迁评估中的那些门道您摸准了吗?今天京平拆迁律师教您看懂拆迁评估的门道，防止吃了评估的哑巴亏!

　　一、评估机构的确定

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《评估办法》)第四条的规定，评估机构的确定有几点需看懂：

　　1、确定评估机构的主体——拆迁户

　　拆迁户在确定评估机构的过程中，有权选定到底由哪一家房地产价格评估机构来进行评估工作，所以实践中政府单方面确定评估机构是不符合程序的，这一点一定要牢记!

　　2、确定评估机构的方式——协商选定;多数决原则投票;随机方式

　　房地产价格评估机构首先要由拆迁户在规定时间内协商选定;协商不成的，由房屋征收部门组织拆迁户按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

　　二、评估目的与评估时点

　　1、评估目的——为拆迁补偿或差价提供依据

　　征收房屋的补偿方式有货币补偿和产权调换，根据《评估办法》第八条的规定，评估目的也有两点：一是为确定被征收房屋价值的拆迁补偿提供依据;二是为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据。

　　2、评估时点——房屋征收决定公告之日

　　评估应当在房屋征收决定公告之后进行，在现实操作层面，有些征收方在房屋征收决定公告之前就进行评估，一两年之后才正式公告征收决定，此时房屋价值早已发生巨大变化，对拆迁户极不公平，这样的评估程序既不合规也不合理。

　　三、评估因素

　　被征收房屋究竟价值几何是拆迁户最关心的问题，那么究竟什么是被征收房屋价值，房屋价值评估应考虑哪些因素呢?以下两点您要看懂：

　　1、被征收房屋的价值

　　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。

　　2、房屋价值评估的因素

　　类似房地产的市场价格是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产在评估时点的平均交易价格。因此，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

　　四、评估结果及异议处理

　　1、评估结果——分户评估报告

　　评估结果体现为评估机构提供的整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门应当向拆迁户转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章，不得以印章代替签字。

　　2、对评估结果有异议的处理——复核、鉴定

　　拆迁户对分户评估结果有异议的，有以下几种途径可以走：

　　(1)应当自被征收房屋分户评估报告送达之日起10日内，向房地产价格评估机构提出书面申请并指出问题，申请复核评估。

　　(2)对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地的评估专家委员会申请鉴定。

　　(3)鉴定意见出具后，拆迁户对拆迁补偿仍有异议的，依法复议或诉讼。

　　评估是国有土地上房屋征收的必经程序，而对于集体土地上的房屋法律并未明确规定必须评估，即便如此，只要是评估就必须合法合理，以上几点拆迁评估门道大家一定要掌握，如果遇到不合规、不合理的评估，一定要及时咨询专业征地拆迁律师，不要着了道，及时维权!