调查动机
在旅游名城广西壮族自治区桂林市黄金旅游线路——漓江边上，有两栋被拆成框架的楼房，里面住着20余个老人。因为在14年前就已被列入拆迁范围，他们被媒体和当地民众称为“最牛钉子户”。那么，他们为什么在随时可能倒塌的楼里一住就是14年?其背后有着怎样的矛盾利益冲突?《法制日报》记者赶赴实地进行了调查。
特别调查
中午11点40分刚过，82岁的申玉淑叫上比自己小一岁的老伴尹宏基，从五楼一步步爬下来，到一楼门外临时搭起的棚子里，准备吃午餐。
棚子里摆满了各式各色的沙发，10余个比他们稍年轻一些的邻居已经围着几个电热炉子等在那里，一对中年夫妇在其中一个取暖的炉子上，支开一个大锅，正在煮着大家的午餐。
在旅游名城广西桂林市黄金旅游线路——漓江边上，这个墙上写满了反对拆迁标语的棚子及其所倚靠的两栋被拆成框架的楼房，与江两岸风景格格不入。20余个老人抱团在这里坚守着他们最后的大本营。
因为在14年前就已被列入拆迁范围，相关行政审批和法院判决也显示，两栋楼房依法应拆，他们被媒体和当地民众称为“最牛钉子户”——尽管这样的称呼并不准确，因为两栋楼房系桂林市房管局的直管公房，他们只是原先的租住户，并无产权。
而“最牛钉子户”的形成，正是源于14年前一次进行到一半的公房改革——在已经向房管局缴纳预售款并取得收据以后，他们的购房申请最终未获审批——他们因此而认为自己是受骗者，在此“钉”下。
12月20日，呈现在《法制日报》记者眼前的楼房，其内部几乎已被完全掏空，危险程度超乎想象。一名留守其中的老人对记者说：“我们就是在这儿等死的。”
“最牛钉子户”住危楼
他们对所有人保持着警惕。12月20日上午10点刚过，当记者第一次走进桂林市滨江北路98-112、114号建筑楼下的临时棚子时，几个老人正围着电热炉子取暖。
尽管棚子外的废墟上竖着各式各样的牌子，两栋楼房所有能写字的地方也几乎都写满了标语、控诉，但当记者表明身份后，几名老人却并没有任何想倾诉的意思。
相反，在记者出示证件并提出采访请求后，一名老人坚决阻止了其他人说话，并拒绝了记者采访。“我们被骗过太多次了，不能轻易相信你。”这名老人说。但他允许记者到楼里看看。
这是一栋六层楼的建筑。从外部看，虽可明显看出经历过拆迁，但结构尚完整。但走进里面会发现，它几乎已经只剩一个框架。
进门往里右手边的一个房间，几个妇女正在闲聊着，而这个房间的顶已经被打穿，这里的住户用几个木头和塑料薄膜，勉强将其补上了。只要不漏风就行，因为二楼已经无人居住。
申玉淑就在房里，听说了记者的来由，她坚持带记者去看看她位于六楼的家。
走上二楼才发现，这栋建筑里除了一楼还留有水泥楼梯外，其他的楼梯已经全部被拆除，申玉淑家的年轻人和邻居们于是用木头自制了楼梯，几乎毫无角度地固定在墙边上，用于上下。
这个82岁的老人驼背已经十分严重，她弓着腰手脚并用地一层层往上爬，尽管步法已经十分娴熟，但到六楼时，还是花了10余分钟。她告诉记者，就是这样的楼梯，她每天至少要从一楼到六楼上下3次。许多木梯因为长时间使用，已经被磨得十分光滑。
在建筑上层，除了申玉淑和老伴、儿子住的两间房子，其他的房间，楼板大多已经被完全打穿，破碎的水泥块到处都是，墙体、窗户、阳台更是严重破损。
据住在里面的居民介绍，该栋建筑之所以变成这样，源于2011年的一次违法强拆。查阅可知，当年10月10日上午7点左右，负责开发该地块的桂林市驰桂房地产开发公司所属拆迁队50余人，对该栋楼房实施强行拆除。
申玉淑告诉记者，在这次违法强拆中，她被从六楼强行抱到了一楼。此后住在楼里的住户越来越少，如今只有20余人坚守其中，集中伙食，抱团抗拆。
然而即便是在遭遇违法强拆以前，桂林市安监局等部门曾对这几栋建于70年代的楼房作出了如下鉴定：现状的危险等级为D级，即整栋危险房屋。房屋墙体有倒塌的危险，危及整栋房屋的安全，应尽快拆除，以保障住户和周围行人的生命安全。
拆迁裁决合法却14年难拆
在随后的采访中记者得知，申玉淑所居住的楼房，早在1999年就已被列入了拆迁计划，至今长达14年。
据桂林市秀峰区政府相关资料显示，该区滨江北路拆迁建设项目属于桂林市1999年五条道路重点改造项目之一，由市工业设计院设计、秀峰区负责组织实施。
因考虑到滨江路98-112、114号建筑比较陈旧，与重建后的解放桥及改造后的周边景观会形成明显反差，影响到桂林城市的整体形象，所以桂林市政府决定将这几栋建筑由原“穿衣戴帽”设计方案改为拆除重建方案。此方案连同《滨江路街景改造方案》经市建设规划局组织专家进行评审并通过。
桂林市房管局相关工作人员向《法制日报》记者介绍，当时多家房地产开发商参加了“以房养路”(即政府将城市土地使用权转让给开发商，开发商将房地产开发收益用于修路等公共基础设施建设，使城市综合开发和道路交通同步发展)测算竞标，中标的是桂林市恒基房地产开发公司和桂林市驰桂房地产开发公司。市规划局批准两公司联合对滨江北路以西、解放桥匝道以北、秀峰房产公司定点以南，即滨江路98-112、114号范围进行拆除旧房屋、新建商品房。
项目随后启动，得到了该地段大多数住户的支持。在2002年之前，298户中已有230多户搬迁，还剩60余户未搬。2003年通过司法程序，依法强制拆迁了4户，1户主动搬迁，余下50多户，经过长达近14年之久做工作，目前仍未搬迁。
多名仍留守的住户告诉记者，他们之所以不搬迁，是因为开发商拆迁手续不合法。“因为什么理由要拆?相关拆迁手续在哪里?”
桂林市房管局第四房产管理处副处长梁宪龙告诉记者，事实上，仍未搬迁的50余户居民，并非该栋房屋的产权人，该建筑属于桂林市房产局的直管公房，他们只是租住户。而对于拆迁程序是否合法，房管局已进行过多次公开答复。
《法制日报》记者从房管局相关公开回应上看到，桂林市恒基、驰桂两家房地产公司1999年11月4日经市计划委员会立项、市建设规划局规划，在滨江北路以西、解放桥立交匝道以北联合新建商品房，原桂林市土地管理局于1999年11月16日依法办理该项目用地的出让手续。
1999年10月，因享受“以房养路”优惠政策的规定，该地块的土地出让金由开发公司交重点工程指挥部用于市政重点工程建设。而该地块土地属国有土地，房产和土地均为政府所有，经依法批准后，该土地出让行为不存在房屋所有权和土地使用权的权利主体不一致的问题。
而记者查阅到，拒绝搬迁的承租户中有多户曾就拆迁裁决和市政府限期拆迁决定先后诉至法院，经法院一审、二审判决，维持拆迁裁决。另有四户就上述拆迁裁决向自治区建设厅申请行政复议，建设厅复议后，也维持了桂林市的拆迁裁决书。
公房改革引发矛盾纠纷
既然不是房屋的产权人，承租户们如何14年坚持主张对房屋的权利?《法制日报》记者调查发现，其中争议要追溯到上世纪90年代末桂林市进行的公房改革。
据梁宪龙介绍，滨江北路98-112、114号直管公房，产权为桂林市房产局(当时房地局)所有。根据1997年的房改政策，承租户可以申请购买所住公房，符合房改条件的可以进行房屋购买而取得房屋所有权。
据桂林市房产局资料显示，在1998年5月31日至1998年11月3日期间，该地段有18户符合房改政策的承租户(共21套住房)分别提出申请并获得批准，根据桂林市1997年的房改政策，成功办理了就地房改手续。而在1999年4月中旬后再申请的承租户则未被批准，转为异地安置后予以房改。
桂林市房产局有关负责人此前曾公开解释，1999年4月中旬后的申请者未能被批准原地房改，原因就是滨江路被列为重点城市改造项目，其中就包括对滨江北路98-112、114号公房进行拆迁。
桂林市房产局认为，市政府的决定符合当年建设部出台的《关于进一步推进现有公有住房改革的通知》([1999]209号)第一条规定：
“各地要进一步明确可出售公有住房和不宜出售公有住房的范围。城镇成套现有公有住房，一般除按照规划近期需要拆除改造的住房……属于可售公有住房范围。”
申玉淑等80余户恰恰被卡在了这个当口。在该地块居住了数十年的她告诉记者，在听说可以买下公房产权后，他们立刻向房地局缴纳了预售款，并拿到了收据。
然而他们并不像已经取得产权的10余户人那么幸运，最终未获原地房改批准。后桂林市房地局安排退款工作，有20户办理了退款手续，其他60多户表示拒绝。
申玉淑等人坚持认为，既然交了预收款并给了收据，房地局就应该将房子卖给他们，而不应该转而“卖给政府用来开发”。
这一部分住户最终构成了留守危楼的主力。而其余200余户未缴纳预售款的住户，则接受了异地房改政策，最终搬进安置小区，并取得产权。《法制日报》记者在两个安置小区了解到，为申玉淑等户预留的安置房至今已空置12年。
据记者查阅，负责该项目拆迁改造的驰桂公司系全民所有制企业，在一份上访材料中，该公司称：“我们已经投入了前期资金3000多万元，但由于这64户拒不搬迁，使得工程迟迟无法动工，企业因此面临破产”，“这里霸占着国有资产，那里又有60余套安置房空置，国有资产的流失谁来承担?”
12月21日，当记者乘坐出租车从该楼房离开时，出租车司机说：“你也来看这栋楼?都这么破了，再不拆早晚要出人命。”
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