昆明“城中村”再现迷雾：黄瓜营小区拆迁面积疑似扩大

　　2012年底，春城楼市突现阴霾。当时，昆明当地多家媒体突然曝出国际温州城股东内斗，其中还涉及到“内部认购”等疑似违规售房的行为，一时间舆论哗然。

　　在目前昆明近400个城中村改造项目中，温州城是其中一个典型的

　　《每日经济新闻》记者在深入调查中发现，昆明国际温州城所牵扯的上述事件绝非孤例，其中，黄瓜营小区城中村改造项目也是一个典型。在拆迁面积上，根据前后两份不同的规划图对比，有拆迁改造面积被扩大的嫌疑。

　　北京大学社会学系朱晓阳等教授曾撰文分析，目前不少地方的城中村改造项目，正在借“保民生”和“建保障房”之名，行扩大商业用地之实。

　　“很多被拆毁的建筑建成不到30年，是有完全产权的民宅。”

　　补偿标准不高?

　　随处可见的拆了半截的半旧住房，堆起的建筑垃圾……这是记者日前在昆明市西山区黄瓜营小区看到的凌乱情景。

　　黄瓜营小区一位卖鸡蛋的大妈告诉记者，拆迁补偿金才5500元/平方米，而现在该地块(处于一环与二环之间)的房价已涨到上万元/平方米，她家面积有80多平方米，一共补偿才不过40多万元。即便是买新房，也很再难买到80多平方米的。

　　不少黄瓜营小区的居民也抱怨，“这个补偿标准太低，现在对面的豆腐营小区，永昌小区都得6500元/平方米才买得到，5500元连同区位同年代相似的房屋都买不到。”

　　“就算是回迁，过渡费才1个月每平方米补16元，算下来1个月才1200元的租房费，目前附近租房租金都在每月1400元以上。”上述卖鸡蛋的大妈表示，目前小区约1/3的人有多套房子，还有1/3的寄宿在亲戚朋友家里，剩下的因为不满补偿标准还没有搬迁。

　　部分拆迁户代表廖某向 《每日经济新闻》记者表示，当时他们要求三家拆迁公司出示许可证，但这几家拆迁公司根本拿不出。

　　2012年7月，他们向昆明中院提交行政诉讼，起诉西山区委、区政府组建的建设指挥部在未取得房屋拆迁许可的情况下，违规发布《关于螺蛳湾商业片区商业业态升级暨螺蛳湾中央商务区 (二级CBD)房屋建设拆迁改造有关事项的通告》(第五号)。

　　另一份由西山区委、区政府下发的 《关于成立螺蛳湾商业片区商业业态升级暨螺蛳湾中央商务区(二级CBD)建设指挥部的通知》(西办通〔2009〕17号)也显示，建设指挥部均由区一级单位的核心成员组成，但其落款处没有公章。

　　因此，昆明市中院在行政裁定书中表示证据不足，不予受理。对于上述多份未盖公章的政府文件，昆明地产人士也深表不解。

　　一份名为 “银联投资公司片区重点工作分组名单”显示，片区责任领导暨西山区副区长为李克坚，而黄瓜营片区又是由银联投资公司负责开发，不过李克坚在电话里告诉《每日经济新闻》记者，“这个不归我管，我不知道。”

　　4年前，昆明市相关领导在黄瓜营片区改造启动仪式上宣布，等3年后，这里将建成一个集办公、住宅、商业设施、文化设施、酒店宾馆为一体的都市商圈。然而，此片区至今未崛起一栋高端楼盘。

　　20多年房龄也要拆/

　　据上述部分拆迁户代表之一的丁某介绍，他们小区都是以前事业单位分的福利房，这些房子是上世纪80年代末90年代初修建的，才住了20来个年头，黄瓜营小区实际的城中村面积仅有1000多平方米。

　　记者在现场看到，原来的城中村面积确实较小，现已推成平地，在小区居民的眼里，小区没必要改造。为了说明这一点，廖某还拿出了一份显示由西山区政府在2009年2月20日下发的《螺蛳湾商业片区商业业态升级改造暨螺蛳湾中央商务区二级(CBD)宣传册》。

　　廖某指着宣传页上 《昆明市螺蛳湾片区旧城改造暨二级CBD区域拆迁范围》的规划图纸说，“我到规划局查过，当时我是看着人家查的，根本不是这个图。”

　　在图纸下方，还标注着 “依据2009年第一次市规委主任办公会审议通过的《老螺蛳湾地块二级CBD详细规划及城市设计》确定老螺蛳湾地块二级CBD区域拆迁范围”。记者从昆明市规划局官网上找到了2010年底公示的《螺蛳湾中央商务区二级CBD》重点建设项目规划图，与前述提到的拆迁范围相比发现，后者有一方块不在拆迁范围内。

　　后续推进乏力?/

　　据昆明地产界资深人士甘某介绍，前期立项的城中村改造难度已超出了昆明市政府的预料，目前只有117个项目获得“准生证”，按照协议，均由市属的“五大投”来做，还有20~30个项目已拆迁，但没人敢接盘。

　　云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研回忆称，初期市场向好时，除上亿元资金的实力企业之外，还有几千万元甚至几十万元资产的企业蜂拥而入。但是，目前企业沉淀资金过多，融资渠道又收紧，骑虎难下。

　　“从投资城中村项目那天算起，每天都在产生巨大的财务成本。”昆明中原地产策略中心总监林岚表示目前多数民企积极性不高。

　　据昆明农耕房地产开发投资公司总经理、经济师顾刚介绍，当初开发昆明第一个城中村项目“上东城”时，有政府的大力支持，优惠较多，但现在大环境变了，后续项目变得困难重重。

　　一个微妙的变化是，2012年底，昆明高调推介3万余亩毛地，但真正参加的企业不到百家，主要还是以交投、滇投、农投、城投等昆明市属企业领头。

　　事实上，从2008年初昆明启动城中村改造项目时，主城建成区249平方公里范围内，共确定了城中村336个。2011年7月底，《昆明市城中村改造三年计划白皮书(2011~2013年)》新增46个，共计382个，并计划2013年底实现安置房启动建设。

　　经记者查阅资料，此文件就是《昆明市政府关于引发社会资金参与土地一级整理项目办法的通知》(昆政发[2010]69号)。

　　昆明万科总经理沙骥曾公开透露，目前70%的昆明土地供应来自城中村项目，商品房开发也是主要来自城中村地块。

　　据中国指数研究院数据信息中心监测报告显示，2011年昆明市土地收益达557.5亿元，在监测的130个城市中排名第9。相关人士表示，这一数字与当地俗称的“五四三二一”的土地政策密切相关，如一环内出让基价为500万元一亩，二环内400万元一亩，以此类推，但不久被“十九八七六”的土地政策所替代 (即一环内出让基价涨到1000万元一亩，以此类推)。当地国土局相关人士告诉记者，这是相关部门的要求，他们回答不了。

　　推进迟缓之下，微调政策启动。

　　2012年6月，昆明市再次出台《关于进一步规范城中村改造工作的意见》(昆政发[2012]46号)，其最大的亮点在于规划灵活性加强，明确了改造项目可以有条件改规、分期开发，简化了改造环节程序，项目土地成本构成更加明晰，综合成本更低。

　　2013年1月，原本处于土地市场的淡季，但昆明井喷式推地累计1.2万亩，其中包括10多个城中村改造用地。云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪分析称，昆明城中村改造已有5年，但至今推进缓慢，开发商资金链非常紧张，土地若能及时入市，对他们拿地后进一步融资开发是有益的。