2013年开年汇报，青年路拆迁最新新闻(内附详细征地补偿安置方案)

　　市民刘先生家以前住在汉口青年路，六年前，其在江岸区某成熟商品房小区购置了一套更大的房子，全家搬到该小区，而其位于青年路的房子则长年出租。近日，由于长江大道改造，需要拓宽道路，其青年路的房产即将被拆迁。拆迁征地补偿安置方案出台后，四套征地补偿安置方案各有利弊，让刘先生拿不定主意，而其四套拆迁征地补偿安置方案又显得颇具代表性，笔者在此对此逐一分析，希望对武汉市内同样面临拆迁的市民有所帮助。

　　方案一：按拆迁面积补偿拆迁款 并给予金银湖某楼盘2700元/㎡指标

　　刘先生家在青年路的房产面积约45㎡，拆迁补偿款总额约56万元。按照方案一，刘先生在拿到这56万元补偿款后，还可以以2700元/㎡的市政优惠价购置一套金银湖某楼盘的商品房。按照120㎡计算，则商品房总价32万元，还可结余24万元，一些拆迁户打算将24万元中的10万元用于买车，金银湖虽远，尚可以开车出行，多余10万元暂且存起来或用作其他理财投资。

　　对于家住在青年路拆迁区域，一旦拆迁将面临无房可住的情况的拆迁户而言，该方案无疑以最低的成本解决了他们的住房问题，拿不出钱来改善住房的人通过该方案，不仅能有房可住，而且能有不少结余，甚至可以成为有车一族。对于拆迁“刚需”而言，无疑属于理想方案。

　　然而，对于刘先生而言，情况却并非如此，刘先生家在江岸区已有成熟商品房小区住宅，他更看重的是这套补偿房的增值性能。尽管远城区这套补偿房的价格很低，看似诱人，但增值性能如何?就此，刘先生看了一些周边楼盘的现状，并咨询了一些业内人士。

　　目前武汉市远城区楼盘的公共设施配套、实际入住率仍然滞后，而楼盘升值的最关键因素，则在于周边是否有市政工程或大型市政投资项目。位于地铁2号线金银潭站旁的美联奥林匹克楼盘，借助地铁优势，在地铁开通前后价值飙升。而同样在金银湖，大多数与地铁分布相距较远的楼盘却根本无法借到地铁的东风，仍然保持着原有价值。据了解，金银湖地区有不少购房者，正是看中了远城区的升值性能和较低的总价才在此购房，然而购房后甚至过去了5-6年，该楼盘的价值却毫无变化，仍然不温不火。

　　而如果想将房产用于出租，则更不太可能。对于租房者而言，通常最为看中的是租房地段临近上班区间，交通和生活便利。金银湖片区企业不多，做为远城区，许多企业也都设有班车接送城区内的员工，同时，周边交通和生活配套设施尚滞后，难以满足租房族的需求。

　　由于该拆迁补偿项目距离地铁2号线和轻轨甚远，周边入住率和配套设施较差，而根据武汉市现已发布的到2017年的市政规划计划，周边也没有大型市政建设计划，预计增值性能一般。刘先生放弃了该方案。

　　方案二：按拆迁面积补偿拆迁款 并给予姑嫂树某楼盘4500元/㎡指标

　　该方案与方案一类似，在总价56万元补偿款的基础上给予一套低于市场价的购房指标，拆迁者可以4500元/㎡的价格购买姑嫂树附近某楼盘商品房一套。这套方案中的房产比金银湖更接近市中心，增值性能也稍好，但刘先生实地考察后发现，该楼盘周较为荒芜基础设施建设落后，类似一座空城，尽管姑嫂树路附近和兴业路一带正在进行大规模改造，但该楼盘周边荒芜，位置较偏僻，将信将疑的刘先生从投资前景考虑，再次否定了这套方案。

　　方案三：按拆迁面积补偿拆迁款 并给予二环某楼盘8000元/㎡指标

　　该方案让刘先生颇为动心，该方案中的二环线楼盘市场售价9000元/㎡左右，品牌知名度较高，地段较好交通便利，该楼盘对拆迁户优惠价为8000元/㎡，如需购买80平米左右面积，则自己还需加数万元，如需购买100㎡左右，则还需加20余万元。该地段既可投资，也可自住。

　　在倾心这套方案以后，刘先生向熟悉该楼盘的业内人士咨询了该楼盘的情况，得知其房型以小户型为主，集中在65—95范围内，三室两厅较为拥挤，同时，该楼盘由于规划设计问题，目前存在业主纠纷，这让刘先生感到难以自住，只能投资。好在地段较好，交通方便，小区规划更改、面积较小等问题对于新业主尚存在纠纷，但对于出租、和二手房交易而言问题不大。尽管不能自住，但投资性能仍较为理想。

　　方案四：按拆迁面积补偿拆迁款 并再给予20%补偿金不提供购房指标

　　刘先生的拆迁补偿总额56万元，按照方案四，则其可获得56*1.2=67.2万元，并自愿放弃以上三项优惠购房指标。刘先生在这这套方案和方案三之间犹豫不决。

　　一位业内熟人建议，按照目前中国通货膨胀水平、投资市场情况来看，尽管政策打压，但只有房地产的收益才最为可观，至少不会贬值，因此，就算选择方案四，只拿钱，最终仍然需要用这笔钱买房投资，何况这对于刘先生而言属于第二套房，并不违背限购。这套方案相对于方案三而言，优势在于不仅限于方案三中二环线旁的这处楼盘，而可以任意选择，弊端在于，失去了拆迁户所能拿到的低价。如果自己能选购到增值性能超过此套房源的，则不算损失。

　　这就意味着，方案四实际上考验到了刘先生自己的投资选购眼光。刘先生打算在更核心的武昌中心区积玉桥三层楼一带购置一套房，升值潜力可观，但粗略估算，也须150万左右，用拆迁的67万元补偿款，则自己还需出80万元，积蓄不够的他除非卖掉现有住房才能实现，但他对目前房子尚未满意，周边生活和交通非常便利，从购买至今已经增至近一倍，未来地铁3号线也将从此地经过，让他舍不得出手，于是，在更好地段买房，让刘先生负担沉重，难以实施。

　　尽管心有不甘，但刘先生仍然表示，如果手上的存款更多，他还是愿意买更好地段的二套房作为投资，可惜不是现在。

　　综上分析，最终刘先生选择了方案三，尽管不能自住，但作为投资，也不失为良好的选择。目前武汉市的待拆一族颇多，面对拆迁征地补偿安置方案的选择，许多人都在总价低和投资前景弱、总价高，甚至要自己出钱，但投资前景稍好之间选择，对于自住型拆迁者而言，笔者建议，按拆迁补偿总价选择一处地段稍好的房产，好过选择低总价远城区房，再用多余的钱买车或投资，须知远城区配套设施落后，只有附近有市政工程才能带动其升值，而在通货膨胀和城镇化并存的如今，仍然没有投资的收益率和稳定性能高于买房。

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