企业征收赔偿中包括那些内容?

　　众所周知，企业征收赔偿项目主要是四块:

　　一是房产价值赔偿;二是设备设施赔偿;三是停产停业赔偿.四是搬迁奖励赔偿.

　　房产价值赔偿方面主要由房产和土地使用性质决定;

　　企业房产用途一般是工业厂房和仓库,但也有部分住宅和办公房,具体以房产证登记为准;土地使用性质也一般是工业用地.所以房产价值基本比较固定,对此弹性空间不大.基本以拆迁部门指定的房地产评估有限公司评估价值为参考值.

　　设备设施赔偿方面争议最大.主要是由于以下几个原因:一是政府拆迁政策和一般操作规程对此项目是适当赔偿,而不是充分赔偿;二是没有中介机构能够进行专业评估,无法出具评估报告;三是拆迁户无法提供大量详细的损失资料;所以虽然现在已有拆迁办委托资产评估有限公司进行此项目评估,但评估价值与企业实际损失差距较大.

　　停产停业赔偿方面在国内处理上有不同标准.有些省份补偿标准是每平方米300-400元,有些省份是一半,有些省份是没有赔偿.属于可以协商部分.

　　搬迁奖励赔偿是固定的,基本上是每平方米一百九十元左右.

　　无形资产的赔偿争议是最大的,一般在实践操作中比较困难.理论上是存在的,但举证和认可有比较大的难度,基本上是通过上述四块赔偿的充分赔偿来补充.

　　拆迁补偿协议书

　　甲方：润河镇政府

　　乙方：润河镇振兴村

　　甲方因集镇发展建设的需要，需长期有偿使用乙方非耕地一块，双方本着既保证单位需要，又节约用地和兼顾国家、集体、个人三者利益的原则，根据现行土地管理法律的有关规定，经甲乙双方协商达成如下协议：

　　一、土地的座落、四至及面积

　　甲方所需使用的土地位于淮河路南侧，镇政府对面的一块宅基非耕地。总面积19.825亩，四至长宽如图所示。

　　二、土地补偿补助标准

　　经甲乙双方协商，甲方按有关规定和评估价付用地的土地补偿费为每亩16055元，计款318290.3元;房屋拆迁补偿费计款189367.6元;坟墓51座，每座300元，计款15300元;树木451棵，每棵10元，计款4510元，合计款527467.9元。

　　三、付款方式及时间

　　自签订拆迁补偿安置协议之日，补偿费待地面附作物拆迁完毕，镇政府验收合格后全部付清。乙方因农户之间地皮分配时所发生的纠纷由乙方负责全权处理。

　　四、自协议签订后，甲方长期使用该地皮，乙方不得以任何理由或借口干扰和阻挠甲方对该土地的使用权。地款两清，永无纠缠。

　　五、此协议一式10份，甲乙双方各持一份，送有关部门若干份。

　　甲方代表签字： (公章)

　　乙方代表签字： (公章)　二○○七年十月八日

　　对住房困难户的拆迁补偿标准是什么?

　　对经区、县房地局按照本市有关规定认定的住房困难户，拆迁办应当按照原人均房屋建筑面积6平方米的标准计算补偿款。

　　对在拆迁范围内有本市常住户口，无正式住房，长期居住在自建房屋内，并且在拆迁范围外无正式住房的，经区、县房地局核准，拆迁办应当给予适当补偿。

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　　房屋置换的补偿方式

　　房屋置换是区别于货币补偿的一种拆迁补偿方式。简单说,就是以房易房、互找差价。它的核心法律依据主要有:《物权法》第42条规定:“征收单位、个人的房屋及其不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护拆迁户的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障拆迁户的居住条件”;2001年《城市房屋拆迁管理条例》第3章第23条规定,“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换,……拆迁户可以选择拆迁补偿方式”、第27条规定,“拆迁租赁房屋……拆迁户与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁办应当对拆迁户实行房屋产权调换”。可见,房屋置换制度内含着双重价值目标:一方面通过房屋的所有权调换,实现对被拆迁房屋产权的价值补偿;另外一方面,在保护房屋经济价值的同时,也对当事人居住权进行充分保护。这样的制度安排,兼顾了财产保护与社会稳定,更有利于实现多元价值目标的平衡。

　　拆迁在技术上可以看作是一个利益博弈的经济问题。从博弈论的角度分析,一个有效的利益平衡点是实现双方利益均衡的必要条件。这个利益平衡点容易形成,问题就好解决;反之,就难。在促进利益平衡点的形成上,房屋置换制度有其无法替代的独特功效。首先,从拆迁户的角度看,不愿走的理由因人而异,但最一般性的原因在于对未来房价的上涨预期,尤其是在房价上涨的背景下,这种想法完全合理:货币补偿按现行市场价格进行,只能补偿现实利益,却无法照顾预期利益,这就像手中持有上涨中的股票一样,肯定不愿轻易卖掉,在火爆的房地产销售市场行情中,手里拿着钱,也未必能买到理想的房子。但房屋置换,就如同在大盘上涨时用一支股票去交换另外一只股票一样,在保证现实利益的同时,对后续上涨的预期利益也有一定关照。其次,从拆迁办的角度看,不同区位的项目、新旧项目、甚至同期的项目因评估时点不同造成的补偿价格差异,必然使拆迁户难以接受;尤其是时间拖延较长的历史遗留项目,如果按当年的市场价格补偿遗留下来的拆迁户,他们和现今的项目比觉得吃亏,肯定不同意,如果按现在的市场价格补偿,又会失信于当年已经搬迁的拆迁户。这种情况下,只有采用房屋置换的方式,用房子对房子,才能排除市场评估价格波动的干扰,确保拆迁补偿政策的横向和纵向统一。

　　实践中,房屋置换的补偿方式广受欢迎,根据不同情况,主要有如下几个方面的做法：

　　一是商品房开发项目。在商品房开发项目中,一般要求开发商购买或自行建设一定数量的商品房,以满足拆迁户产权调换的需求。有关行政部门还应对房屋置换的参照体系、价格评估、置换比例、差价结算、房屋质量等方面进行审核。开发单位未按承诺对拆迁户进行房屋安置的,监管部门可以采取暂缓审批新项目、对企业开发资质不予年审、记入不良诚信记录等方式进行管理和监督。

　　二是公共利益项目。一般认为,国防、教育、卫生、市政、交通、能源等公共事业建设属于公共利益项目。对于这类建设项目应当先由国家组织征收,但是在调换房源储备上应当保证不低于商业项目的比例,有条件的地方,还可以先行建设一定比例的政策性安置用房,以推动公益项目的顺利进展。《国有土地上房屋征收与补偿条例》(征求意见稿)将危旧房改造项目列为公共利益项目,规定“因危旧房改造的需要征收房屋并进行住宅建设的,拆迁户享有回迁的权利”。这当然具有一定的合理性,但是在新旧法的过渡阶段,必须充分考虑政策的衔接问题。

　　三是承租人住宅权保障。从1991年《城市房屋拆迁管理条例》到2001年修订后的新条例,直至2010《国有土地上房屋征收与补偿条例》(征求意见稿),均明确规定在租赁合同不解除的情况下,只能采取房屋产权调换的方式进行补偿,承租人仍然享有对所调换房屋的租赁使用权。这个规定符合民法“买卖不破租赁”的理念,充分保证“居者有其屋”,是为社会稳定所必须的。其中,对于房改遗留的公房承租人,一般允许其按一定政策转换为房屋所有权人,再进入拆迁补偿程序,不转换的,可以采取公房平移等方式进行安置。

　　四是困难户补偿与保障性住房政策对接。对于困难户的拆迁补偿,除了特殊补助和最低面积补偿等政策外,可以将这类人的拆迁补偿政策与限价商品房、经济适用房和廉租房等保障性住房政策充分对接,在房源供应、优先条件、摇号办法、产权模式等方面研究系列措施,建立绿色通道,为拆迁中的困难户优先申请保障性住房提供便利。