为加强城区老护城河的保护，学校道路改造升级及周边环境的综合整治，北关片区居住条件的改善和基础设施的配套建设的完善，按照市委、市政府关于棚户区改造工作的总体要求，决定实施北关片区棚户区改造项目。为确保征收补偿工作顺利进行，规范和指导征收与补偿工作，根据《物权法》、《土地管理法》等相关法律法规及政策规定，结合征收补偿区域内的实际，制定该项目征收补偿与实施方案。
一 、湖北省枣阳市棚户区改造征收与补偿工作原则
1、坚持以人为本原则，做到文明和谐征收。充分尊重棚户区居民意愿，做好群众工作，取得片区大多数居民同意后再实施改造，使改造区域居民受益。
2、坚持依法征收原则，做到公平合理补偿。严格执行国家法律、法规和棚区户改造政策、方案，用法治思维和法治方式解决征收工作中的具体问题，保护合法、遏制违法，确保征收工作合法有序，补偿公平合理。
3、坚持公正公开原则，做到阳光透明操作。加大信息公开力度，凡涉及征收补偿的事实(房地产测量、认定、评估等)和依据(法律、法规、政策、方案等)都要公示公开，广泛接受监督。
4、坚持产权调换与货币补偿相结合，鼓励货币化补偿。
二、征收主体、征收部门及征收实施单位
1、征收主体：枣阳市人民政府
2、征收部门：枣阳市棚户区改造协调(土地房屋征收)办公室
3、征收实施单位：枣阳市北城街道办事处
征收工作由枣阳市棚改工作总指挥部统一领导、协调，由北关片区指挥部具体组织实施和督办考核。
三、房屋征收范围
北关片区(人武部北)棚户区改造项目房屋征收，按规划部门确定的北关片区(人武部北)棚改项目征迁范围图确定征收范围。
四、房屋征收补偿期限
房屋征收补偿期限为40天，从2017年5月21日至2017年5月30日为全面完成调查摸底，认定、评估公告公示工作，确保片区90%以上被征收人的分户评估报告经公示无异议，且分发到各户及包保干部;从评估报告公示无异议之日起30日为全面完成协议签订、房屋拆除和考核验收工作。
五、湖北省枣阳市棚户区改造征收与补偿办法
(一)征收与补偿对象的认定
1、征收与补偿对象以《房屋所有权证》登记的房屋所有权人为准。
2、《房屋所有权证》登记与实际产权人不一致或无产权登记的，如实际产权人提供了其房屋产权合法有效的来源证明并由登记产权人确认的，以实际产权人为征收补偿对象。
3、按照“一户一宅”的法律政策规定，每一处合法宅基地可确认为一户。 符合以下条件之一的，可以分户，分户后再按以上1、2项规定认定补偿对象。
(1)被征收户拥有两个或两个以上登记为不同权利人的合法有效土地使用权证，且各自拥有实际居住房屋所有权的;
(2)被征收户拥有两个或两个以上登记为不同权利人的合法有效房屋所有权证，且各自独立居住生活的;
(3)被征收户没有办理土地、房产证件，但有判决书、公证书等合法有效证据证明各自独立居住生活的。
每一户(一处或一宗合法宅基地)可参照同地段国有岀让土地上类似商品房市场价评估补偿的合法房屋建筑面积不超过300㎡，超过部分每60平方米建筑面积递减10%折算为符合本方案规定的合法住宅房屋，折算合法住宅房屋面积最低不低于50%。符合上述(2)、(3)项分户条件的，分户后仍按一宗合法宅基地计算可参照同地段国有岀让土地上类似商品房市场价评估补偿的合法房屋面积，总建筑面积不超过300㎡，超过部分每60平方米建筑面积递减10%折算为符合本方案规定的合法住宅房屋，折算合法住宅房屋面积最低不低于50%。
(二)房屋、土地的认定
1、房屋的权属、结构、用途认定和面积测绘等由房产部门负责;土地的权属、性质、用途及合法性认定和面积测绘由国土部门负责，并根据片区征收区域实际制定具体认定办法，在片区公示。
2、已登记房屋、土地的性质、用途及面积的认定以《房屋所有权证》、《土地使用权证》和房屋、土地登记簿记载为准。房屋、土地权属证书与房屋、土地登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋、土地登记簿确有错误外，以房屋、土地登记簿为准。
3、临路面房屋的认定
被征收人建设的临路合法宅基地上的第一排第一层房屋符合以下三个条件，在规定期限拆除的，可认定为临路面房屋：(1)合法建筑(合法土地使用权、合法建筑房屋);(2)临城市规划道路(即书院街、民族路、北关街、清真巷);(3)可用于经营部分。
4、未登记房屋、土地的认定
(1)未登记土地的认定由国土资源管理部门按法律政策规定并结合土地占用实际对土地合法性及性质、用途及面积进行认定，出具地块测绘图和土地认定单;
(2)未登记房屋合法性的认定由城管部门、规划部门、北城住建分局按法律政策规定并结合征收区域内实际对房屋是否为合法建筑进行认定，出具房屋合法性认定单，制定具体认定办法，在片区公示;
(3)未登记房屋的认定由房产部门依据国土部门和城管部门、规划部门、北城住建分局提供的认定单对其建筑物和构筑物逐户认定、现场测量、绘制房屋平面图，出具房屋面积测绘图和房屋认定单。
(三)湖北省枣阳市棚户区改造征收与补偿方式
征收补偿方式有货币化补偿和房屋产权调换两种方式，鼓励被征收人选择货币化补偿。
1、货币化补偿
被征收人选择货币化补偿的，按照评估机构对被征收人出具并经公示和审核确认评估报告评估价进行补偿。
(1)对于城市规划建成区合法宅基地上合法住宅房屋(以下简称住宅房屋或房屋)，可参照同地段国有岀让土地上类似商品房市场价评估。
(2)被征收人宅基地上合法住宅房屋面积小于合法宅基地容积率(2.14)推算面积，对其合法宅基地超出合法住宅房屋建筑占地面积部分按1：1折算住房面积，只按该区段住宅房屋最低评估价补偿，不计任何费用及奖励(可折算房屋面积的合法宅基地面积控制在140㎡内，超出面积部分评估补偿);超出合法宅基地面积的部分按征用集体土地的补偿价值每平米38元予以补偿(出让土地和依法强拆的除外)。但每户可参照同地段国有岀让土地上类似商品房市场价评估补偿的合法房屋建筑面积不超过300平方米，超过部分每60平方米建筑面积递减10%折算为符合本方案规定的合法住宅房屋，折算合法住宅房屋面积最低不低于50%。
(3)被征收人合法宅基地上的合法建筑为非住宅房屋(住改非经营房、临路面房屋、《房屋所有权证》登记的用途为商业用房)，由房地产价格评估机构对被征收房屋可参照同地段国有岀让土地上类似商品房市场价评估。
(4)被征收房屋为国有土地上国有、集体企业职工合法住宅房屋的，按照土地性质、产权性质，由片区指挥部研究确定方案补偿。
(5)被征收房屋为机关、事业单位、国有企业、集体和民营企业的，房屋、土地按照其房屋土地性质、用途据实评估并实行货币化补偿，不给予本方案第六条规定的货币化补偿优惠和奖励。
2、房屋产权调换
(1)被征收人房屋为合法住宅房屋且选择房屋产权调换的，可调换的房屋面积按照被征收房屋面积1:1确定，可调换房屋从政府备选入库商品房中由其自行选择，按照征收房屋评估价值和调换房屋交易价值分别计算，征收双方互找差价。
(2)征收非住宅房屋选择房屋产权调换的，可从政府备选入库的非住宅商品房由其自行选择，按照征收房屋评估价值与调换房屋交易价值分别计算，征收双方互找差价。
(3)被征收人宅基地上房屋面积小于合法宅基地面积或因危房无法居住而拆除、倒塌又因禁建等原因未建成房屋的，可按其合法宅基地面积1：1的比例折算调换住房的面积，但不计住房面积奖励、装修奖励。除房屋外的构筑物、附属物评估后实行货币化补偿，不再按实有房屋面积进行评估或调换，也不计付该部分土地补偿款。调换房屋由其从政府备选入库商品房中自行选择。按照可折算房屋评估价值和调换房屋交易价值分别计算，征收双方互找差价。
被征收人无合法宅基地或宅基地较小，或房屋较小，按房屋评估或宅基地折算房屋评估补偿款均不能购买70平方米普通住宅房屋，确实又无力承担购房差价的，可以申请租住保障性住房，符合申请条件的，征收部门提请市住房保障部门优先安排。
(四)未登记房屋补偿
未登记房屋按第五条第二款第4项规定认定后，可按以下办法补偿;
(1)截止土地征收公告之日尚未建成的房屋，未取得规划、建设等合法审批(许可)但建在合法土地上，且主体完工(四面墙体已围合、屋顶已封顶)已建房屋结构达到评估认定丁级等次以上的住宅房屋， 如在规定期限自行拆除的，可按照实际房屋建筑面积的30%折算为符合本方案规定的合法建筑。
(2)对认定不属违法合法建筑的房屋，其建在合法宅基地上可参照同地段国有岀让土地上类似商品房市场价评估补偿。每一处合法宅基地上的房屋建筑面积参照同地段国有岀让土地上类似商品房市场价评估补偿的房屋面积不超过300平方米，超过部分每60平方米递减10%折算为符合本方案规定的合法住宅房屋，折算合法住宅房屋面积最低不低于50%。
对认定为违法建筑的，依法予以强制拆除，拆除后一律不予补偿。
(五)、湖北省枣阳市棚户区改造搬迁补助费、临时安置补助费和停产停业损失费
1、搬迁补助费：
(1)住宅房屋：每户按被征收住宅房屋合法建筑面积10元/平方米的标准一次性计发(按房屋合法建筑面积计算的搬迁补助费不足500元标准的，每户按500元计发)。
(2)非住宅房屋：与住宅房屋搬迁补助费实行同一标准，如非住宅房屋征收涉及大型机器设备、大量物资等搬迁的，其搬迁所需费用，由征收当事人协商确定;协商不成的，可委托房地产价格评估机构通过评估确定。
2、临时安置补助费
(1)被征收人选择产权调换的，征收人按照被征收住宅房屋合法建筑面积每月8元/平方米的标准，向被征收人一次性支付六个月。
(2)被征收人选择货币化补偿方式的，征收人不另行支付临时安置补助费。
3、停产停业损失补助费和过渡补助费
征收经营性非住宅房屋被征收人如能提供营业执照、经营许可证等有效证件，且正在经营的，同意在规定时间内拆除的给予停产停业损失补助费和过渡补助费。
征收经营性非住宅房屋造成的停产停业损失，征收人根据被征收前的效益、停产停业期限等因素，停产停业损失费按非住宅部分市场评估价值1.5%的标准，经评估公司评估后对被征收人给予一次性补助。过渡费按非住宅部分市场评估价值6%的标准，对被征收人给予一次性补助。
六、湖北省枣阳市棚户区改造优惠和奖励
1、税收优惠：被征收人选择货币化补偿重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。对选择产权调换的，不缴纳产权调换差价的，对调换后的房屋免征契税;缴纳产权调换差价的，对差价部分征收契税。
2、物业费奖励：对被征收人每户按每平方米1元的标准计付140平方米物业费，一次性补助三年。
3、签约拆除奖：被征收人在规定期限内签订协议并拆除房屋及附属物的，实行签约拆除奖励：第一阶段(2017年6月19日前)按征收住宅房屋面积每平方米奖励300元;第二阶段(2017年6月24日前)每平方米奖励150元;第三阶段：(2017年6月29日前)每平方米奖励 75 元，超过规定期限的不予奖励。
4、住房面积奖励：被征收人从公告的征迁协议签订之日起第一阶段(2017年6月19日前)房屋全部拆除的，按征收住宅房屋面积评估价值，奖励15%;第二阶段2017年6月24日奖励10%;第三阶段2017年6月29日奖励5%。超过规定期限的不予奖励。
5、装修奖励：被征收人从公告的征迁协议签订之日起第一阶段(2017年6月19日前)房屋全部拆除并验收合格的，按征收住宅房屋面积奖励每平方米500元;第二阶段2017年6月24日奖励每平方米250元;第三阶段2017年6月29日奖励每平方米150元。超过规定期限的不予奖励。
七、法律责任
1、征收工作中，征收工作人员在房屋征收与补偿工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊或用单位资金“暗补”等违反征迁工作纪律的，指挥部可责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依纪依法给予处理;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
2、贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位进行问责;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依纪依法给予处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
3、房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，责令改正、根据情节可处以罚款、吊销相关执业证书、记入诚信档案;造成损失的，应予赔偿，构成犯罪的，依法追究法律责任。
4、被征收人弄虚作假、套取、骗取补偿款，或采取其它方式阻挠房屋征收工作正常进行，违反治安管理相关规定的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
八、其他
1、房屋征收范围确定后，任何单位和个人不得在征收范围内实施新建、扩建、改建、装饰、装修和改变房屋用途等行为， 违反规定的 ，不予补偿，由相关执法部门依法予以处理。
2、评估机构应当根据片区实际，公示公布评估依据和标准。被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产评估机构应当向其作出解释和说明。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产评估机构申请复核评估。对复核有异议的，应在10日内向市房地产估价师协会申请估价鉴定。
3、征收已办理抵押权的房屋，自房屋征收公告发布之日起30日内，抵押权人与抵押人应重新设定抵押方式或偿还债务。逾期或因此发生纠纷，抵押双方可依法解决。
4、征收人协助被征收人办理调换房屋的相关产权证件，办证所需税费等按照国家相关规定执行。
5、对于违法占地和违法建设，不能自行拆除的，可依法强制拆除，并对涉及的违纪、违法行为人严格追究其纪律和法律责任;对于违法经营或利用房屋进行其他违法活动的，要依法查处，并追究相关人员的法律责任。
6、签订正式协议时，被征收人应交出房产证、土地证原件。未交证件的，应声明作废或由国土部门、房产部门统一组织在规定期限内公告注销。
7、本方案适用于枣阳市北关片区(人武部北)改造征迁与补偿，由本片区指挥部办公室负责解释。有关房屋评估事项由评估机构具体解释。对房屋、土地性质、面积、用途等认定分别由房产、土地、规划、城管等职能部门具体解释。
8、其他未尽事宜，由片区指挥部召集相关部门研究，提出意见和建议后报市总指挥部决定后执行。
枣阳市北关片区(人武部北)棚户区改造征迁指挥部
二〇一七年五月十一日
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