《福建省人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见》要保障土地和房屋权利人的合法权益建立公平合理的补偿机制

　　福建省人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见

　　闽政〔2010〕27 号

　　各市、县(区)人民政府，平潭综合实验区管委会，省人民政府各部门、各直属机构，各大企业、各高等院校：

　　为深入贯彻省委八届九次全会精神，加快推进旧城镇、旧厂房、旧村庄(以下简称“三旧”)改造，进一步提升土地利用效率，调整优化城镇空间布局，切实改善城乡人居环境，促进产业结构升级，推动福建跨越发展，现提出如下意见：

　　一、充分认识“三旧”改造的重要意义

　　(一)大力推进“三旧”改造是落实先行先试，深化土地管理制度改革，促进跨越发展的具体体现。落实科学发展、跨越发展的要求，必须深化重要领域和关键环节的改革，实施“三旧”改造，有利于深化土地资源要素配置市场化改革，充分发挥地价杠杆的调控作用，推动传统产业优化升级，保障新兴产业发展壮大，促进我省经济社会又好又快发展。

　　(二)大力推进“三旧”改造是围绕加快转变，科学利用有限的土地资源，切实保障发展用地的重要途径。我省土地资源供需矛盾日益突出，大力推进“三旧”改造，促进存量建设用地“二次开发”，有利于土地利用方式从外延式增量扩张向内涵式存量挖潜转变，提高土地的利用效率和产出效益，促进土地节约集约利用。

　　(三)大力推进“三旧”改造是坚持民生优先，加快改善城乡人居环境，推动城乡统筹发展的必然要求。当前我省城镇化进程全面加快，小城镇综合改革建设试点、新农村建设扎实推进，大力推进“三旧”改造，推动国土综合整治，有利于改善城乡面貌和人居环境，提升小城镇和新农村建设水平和质量，构建环境优美、设施齐全的生活生产空间。

　　二、“三旧”改造基本原则

　　“三旧”改造要坚持以科学发展观为指导，紧紧围绕全力推动福建跨越发展的战略部署，加大对低效用地的科学改造和深度开发，推进土地综合整治，重视保护历史文化遗产，强化市场配置土地资源功能，不断完善城乡空间结构和功能布局，促进城乡一体化发展。

　　(一)科学规划，有序推进。依据经济社会发展规划、土地利用总体规划和城乡建设规划，科学制定“三旧”改造规划，强化规划综合调控作用，大力推进集约节约用地，将“三旧”改造与存量建设用地挖掘利用有机结合，切实提高土地利用效率。

　　(二)城乡统筹，协调发展。将“三旧”改造与实施城乡规划和新农村建设有机结合，推进城市基础设施向农村延伸，进一步优化城乡空间结构和功能布局，提升城镇化水平和质量，促进城乡协调发展。

　　(三)以人为本，改善民生。“三旧”改造工作要关注民生，正确处理好“三旧”改造涉及的经济、法律关系，明晰产权，切实保障土地和房屋权利人的合法权益。建立公平合理的利益补偿、分配和平衡机制，调动原土地使用权人参与改造的积极性，实现多方共赢。

　　(四)政府主导，市场运作。充分发挥政府组织协调的主导作用，特别是基层政府的积极性，发挥市场机制在资源配置中的基础性作用，积极制订政策、统筹引导、搭建平台、优质服务、严格监管、加强执法，确保“三旧”改造工作的顺利实施。

　　三、“三旧”改造范围

　　市、县(区)人民政府可将下列土地列入“三旧”改造用地范围，加快实施改造：

　　(一)按城乡规划需改变用途的用地，包括国有和集体土地上的旧工厂、旧仓储、旧站场等建设用地以及城市市区“退二进三”的工业用地;

　　(二)土地利用效率低(建筑容积率低、厂房使用效率低、投入产出率低)和不符合安全生产、环保要求的工业用地;

　　(三)国家产业政策规定禁止类、淘汰类产业的原厂房用地;

　　(四)规划确定要改造的不具有保留价值的旧民居、旧商铺、旧街巷、旧市场、旧校舍等低效利用的各类建设用地，包括建筑物和构筑物存在安全隐患的用地。

　　四、“三旧”改造实施主体和改造方式

　　(一)政府实施土地收储出让。市、县(区)人民政府为城乡基础设施建设或实施城市规划需开展“三旧”改造，由市、县(区)人民政府依法收储土地后，以招标、拍卖或挂牌方式确定实施主体，并按规划实施改造。经收储的“三旧”改造地块在出让前，应先确定规划建设条件和要求，并在土地出让合同中予以明确约定。

　　“三旧”改造地块拟用于经营性商品住宅的，应由政府收储土地后以招标、拍卖或挂牌出让的方式供地。

　　(二)国有土地使用单位依法开展改造。对国有土地上的“三旧”用地，在符合城乡规划、土地利用总体规划的前提下，经市、县(区)人民政府批准，原土地使用单位可作为实施主体申请改造建设，并制订改造实施方案报批。原土地使用单位与其他投资者以土地使用权作价出资、入股等形式实施联合改造的，应当签订联合改造协议。

　　(三)农村集体建设用地依法改造。对农民集体所有土地上的“三旧”用地，在符合城乡规划、土地利用总体规划的前提下，经市、县(区)人民政府批准，农村集体经济组织可作为实施主体，制定改造实施方案，依法申请改造，盘活低效利用的建设用地。要鼓励统一规划建设，引导零星分散的自然村向中心村或集镇集中，改善农村面貌。

　　五、“三旧”改造实施步骤

　　(一)调查摸底

　　市、县(区)人民政府要认真进行“三旧”改造用地的调查摸底工作，对符合“三旧”改造条件的地块进行调查登记，将每宗“三旧”改造用地标注在土地利用现状图和城乡规划图件上，同时列表造册、建档立卡，载明土地的使用权人、取得时间、取得方式和原“三旧”用地性质、用途、面积、四至以及地上建筑物、构筑物等情况。有条件的地方，要在标绘上图的基础上建立改造地块的数据库。

　　(二)编制规划

　　市、县(区)人民政府应组织城乡规划、国土资源、建设等部门，结合经济社会发展实际、产业需求和资源环境保护需要，依据当地土地利用总体规划和城乡规划，根据调查摸底的成果，编制当地的“三旧”改造规划。“三旧”改造规划期一般为5年，主要内容应当包括：市、县(区)范围内“三旧”改造地块的总体布局和规模、改造范围、改造目标、功能定位、配套设施、搬迁安置补偿、实施计划和相关的配套措施等。“三旧”改造规划报市、县(区)人民政府批准后实施。

　　(三)制订方案

　　各地要根据“三旧”改造规划，选定具体项目，制订项目实施方案。项目实施方案包括：拟改造地块的详细规划，确定土地用途、用地界线、容积率、绿地率以及建筑高度、建筑密度、建设风格、配套设施;拟改造地块的搬迁安置方案，明确补偿标准、安置方式和时间安排;拟改造地块的实施主体及改造方式等。项目实施方案应当经国土资源主管部门和城乡规划部门同意后，报市、县(区)人民政府批准实施。

　　(四)搬迁安置

　　“三旧”改造实施主体要拟订改造地块的搬迁安置方案，明确补偿标准、安置方式、过渡办法和组织实施措施等内容，搬迁安置方案应充分征询搬迁安置对象的意见，达成一致意见后才可实施改造。征地涉及拆迁住房的，要坚持先安置后搬迁，确保搬迁户的居住条件。提供产权调换、货币补偿或安置补偿等选择方式，必须履行法定程序，依法安置补偿。搬迁安置程序不合法、补偿不到位、被搬迁人居住条件未得到保障的，不得动工建设。

　　(五)实施改造

　　实施主体按基本建设程序和有关规定具体组织实施。市、县(区)人民政府规划主管部门根据城乡规划和“三旧”改造规划确定每个改造地块的控制性详细规划和修建性详细规划，办理相关规划许可。有关部门应开辟“绿色”通道，按规定及时办理项目的审批(核准、备案)以及用地、规划、建设、消防、环保等相关手续。

　　六、“三旧”改造扶持政策

　　(一)合理制定收储补偿办法。政府实施土地收储的补偿标准由土地储备机构与土地使用权人协商确认。市、县(区)人民政府可以根据“三旧”改造地块的区位、用途、土地等别等制定具体办法，明确土地收储的范围、补偿标准和方式、安置办法等内容。涉及省属单位土地资产的，按照《福建省人民政府办公厅关于进一步规范省属单位土地资产处置的通知》(闽政办〔2007〕91号)的有关规定执行。

　　“三旧”改造地块的土地出让收益，优先用于“三旧”改造涉及的基础设施建设。农村集体建设用地“三旧”改造涉及土地用途改变，以及农村集体建设用地被征收后通过招标、拍卖或挂牌出让的，应将土地收益的一定比例用于当地农村基础设施建设和公益事业。具体办法由市、县(区)人民政府制定。

　　(二)优先提供搬迁安置用地。“三旧”改造搬迁安置尽量使用存量建设用地，确需新增建设用地的，优先安排建设用地指标，加快办理项目用地的农用地转用和征收手续。搬迁安置用地根据不同情形，可采取划拨、协议出让、招标拍卖挂牌出让或使用集体土地等多种方式提供。对生产用地，积极引导企业“进区入园”升级改造。

　　(三)积极支持集体建设用地复垦和流转。农村集体建设用地“三旧”改造，复垦为耕地的，新增耕地每亩补助1.8万元，从土地开发整理资金中安排;依法调整作为其他建设项目用地的，其流转价格由市场决定，流转收益的分配由集体土地所有者和原土地使用者协商约定。

　　(四)引导原土地使用单位按规划改造。对纳入“三旧”改造的地块，实施方案经批准允许自行改造的，支持给予办理相关土地变更手续。使用原属划拨国有土地的，改变用途后符合规划但不符合《划拨用地目录》，经有权人民政府审批，可补办出让手续，补签土地出让合同，经评估后依法补交土地出让金。使用原属农民集体所有土地的，可以继续保留原所有权性质;也可申请征收为国有，然后按规定划拨或有偿协议出让给原土地使用单位继续使用。

　　(五)扶持发展新兴产业。在符合城乡规划和“三旧”改造规划的前提下，允许原土地使用单位将出让方式取得的工业用地改变用途作为商业服务等用途，但应按规定经评估后依法补交出让金，用于经营性商品住宅、法规规章另有规定和国有建设用地使用权出让合同另有约定的除外。原土地使用者利用现有工业厂房用地举办信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流以及其他新兴产业的，可以不办理土地用途变更手续。

　　(六)积极鼓励提高土地利用率。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地出让金。

　　七、“三旧”改造工作要求

　　(一)明确责任。市、县(区)人民政府要成立领导机构，组织开展“三旧”改造工作;投资主管部门负责“三旧”改造中涉及固定资产投资项目的审批(核准、备案)和重大项目风险评估工作;规划主管部门会同国土资源主管部门负责指导、组织编制和审查市、县(区)“三旧”改造规划和项目实施方案，提供项目的规划设计条件，及时办理项目有关手续;国土资源主管部门负责土地收储，办理农用地转用和征收、土地供应、土地确权登记等，组织国有建设用地使用权招标、拍卖或挂牌等工作;建设(房管)主管部门负责国有土地上“三旧”改造的房屋征收拆迁管理，工程建设管理;相关主管部门要各负其责，共同推动“三旧”改造。设区市人民政府和省直有关主管部门要根据本意见，结合实际，制定实施细则。

　　(二)规范运作。要完善规章制度，规范工作程序，严格依法办事，切实保障建设单位、农村村民和其他利害关系人的合法权益。要通过提前介入、并联审批等方式，及时办理“三旧”改造项目的审批事项。“三旧”改造中以协议方式供地的，必须按照“专业评估、集体决策、结果公开”的原则，实行“阳光作业”;以招标、拍卖或挂牌出让方式供地的，必须依法设定相关条件，严格执行工作规范。

　　(三)强化监督。市、县(区)人民政府和有关主管部门要认真学习、准确理解和熟练掌握“三旧”改造政策，统一认识，加强引导，正确实施;要强化监督检查，拓宽监督渠道，重视人民群众和社会舆论监督，在报批具体项目时，严格审核把关，确保真实性，杜绝弄虚作假、搭车报批;要不断总结经验，及时发现和解决存在的问题，确保“三旧”改造工作取得实效。

　　(四)促进和谐。“三旧”改造工作要讲公平，促和谐，保稳定，要尊重改造区域群众的知情权、表达权、参与权和监督权，畅通诉求渠道，完善纠纷调处机制;要加大对“三旧”改造政策的宣传力度，让群众理解、支持和配合开展“三旧”改造工作，形成有利于工作开展的和谐氛围。

　　二○一○年十一月二十日