广东省湛江市人民政府关于印发湛江市城市更新(“三旧”改造)管理暂行办法的通知
湛府规〔2021〕5号
各县(市、区)人民政府(管委会)，市府直属各单位：
现将《湛江市城市更新(“三旧”改造)管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市城市更新局反映。
湛江市人民政府
2021年9月16日
广东省湛江市城市更新(“三旧”改造)管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 目的意义
为规范城市更新活动，深入贯彻落实《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》(广东省政府令第279号)、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(粤府〔2019〕71号)等文件精神，贯彻新发展理念，深入推进我市城市更新(“三旧”改造)工作，促进城市高质量发展，结合我市实际，制定《湛江市城市更新(“三旧”改造)管理暂行办法》。
第二条 总体目标
盘活存量建设用地，促进节约集约用地，优化城市空间布局，完善城市功能，改善人居环境，传承历史文化，转变城市开发建设方式，提升城市品质和城市发展质量，建设宜居宜业城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市。
第三条 基本原则
(一)坚持政府引导、市场运作、尊重历史、分类施策、统筹规划、共建共享。
(二)优先保障公共服务设施、市政基础设施等用地需求，促进城市高质量发展。
(三)鼓励旧城镇、旧村庄成片连片更新改造及“工改工”、“工改MO”(新型产业用地)，支持“工改商”、“工改公服”，严控“工改居”。
(四)保护城市文化，传承城市文脉，加强对历史文化街区和历史建筑的保护与活化利用。
第四条 适用范围
《湛江市城市更新(“三旧”改造)管理暂行办法》适用于市辖区范围内的城市更新(“三旧”改造)活动，除本办法有明确规定以外，各县(市)城市更新(“三旧”改造)参照执行。
第五条 基本流程
项目改造的基本流程包括前期准备、申报主体确定、年度实施计划制定、项目单元规划编制审批、用地规划条件下达、改造主体确定、改造方案编制审批、用地手续办理、不动产权证办理、工程建设项目审批及竣工验收等。
第六条 改造面积
(一)鼓励成片连片改造。
(二)对于改造地块不在历史文化街区范围内，确实不能与周边地块整合且满足用地规划条件规定的，可以进行城市更新(“三旧”改造);全面改造为居住用地的，湛江市城区改造地块面积应不低于10000平方米、县(市)城区改造地块面积应不低于5000平方米、乡镇改造地块面积应不低于2500平方米，且满足配建足够数量的停车位等配套设施硬性指标要求才能改造。混合用地中商业和公服设施建筑面积占比不小于60%、住宅建筑面积占比不大于40%的可按以上面积规定的一半执行。
(三)微改造和改造为其他功能用地不受面积限制。
第二章 计划管理
第七条 申报主体确定
(一)单一权利主体的项目，可以由权利主体直接作为申报主体，或委托单一主体作为申报主体。
(二)多个权利主体的旧城镇、旧厂房项目可联合作为申报主体或共同委托单一主体作为申报主体;旧村庄项目涉及两个及以上村集体经济组织的，由各村集体经济组织联合作为申报主体或共同委托单一主体作为申报主体。
(三)政府主导的成片连片改造项目，由市直部门或县(市、区)人民政府(管委会)指定城市更新等部门作为申报主体，或通过公开方式确定申报主体。
第八条 标图建库
(一)申报入库图斑应符合《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》(广东省政府令第279号)、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(粤府〔2019〕71号)、《广东省人民政府办公厅印发关于深化工业用地市场化配置改革若干措施的通知》(粤办函〔2021〕226号)、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔2018〕3号)、《广东省国土资源厅关于进一步做好“三旧”改造地块数据库管理工作的通知》(粤国土资三旧发〔2018〕99号)等文件规定。
(二)成片连片改造中，将相邻多宗地整体入库的，可以整体核算上盖物占地比例，但不得包含已认定为闲置土地的地块。相邻多宗地是指除了上盖物条件不满足以外，其他条件均满足标图建库要求的相邻地块。宗地之间以道路、河流隔开，并属于同一改造主体的，可认定为相邻多宗地。
(三)申报主体向县(市、区)城市更新主管部门申请增补入库，县(市、区)城市更新主管部门审查并出具上盖物基底面积确认函后组卷相关材料报市城市更新主管部门批复，报省自然资源厅备案。
(四)县(市、区)城市更新主管部门可根据土地利用现状调查及规划调整变化，合理调整城市更新范围与改造地块数据库，将符合改造条件但未标图建库的地块增补入库;对已入库但存在四至范围不准确或相关属性内容填写错误的地块进行修正;将已入库但已明确无法实施改造的地块进行删减。已删减的地块如需重新入库，应重新申请审核。
第九条 年度实施计划
(一)县(市、区)人民政府(管委会)应加强城市更新(“三旧”改造)项目的计划管理，将改造项目纳入县(市、区)人民政府(管委会)年度实施计划。
县(市、区)城市更新主管部门每年对辖区内拟改造的项目进行梳理，制定年度实施计划，明确城市更新(“三旧”改造)项目的建设规模和时序等内容，报本级人民政府批准。
(二)申报主体向县(市、区)城市更新主管部门申报项目纳入年度实施计划，提交项目申请书(含单元内的具体项目信息、申报理由与原因、开发用地功能、开发模式、产业发展方向、更新意愿证明材料、土地及地上建筑物权属、单元规划初步方案等材料)，由县(市、区)城市更新主管部门审核，报县(市、区)人民政府(管委会)审批纳入年度计划。县(市、区)城市更新主管部门在10个工作日内对批准的年度实施计划进行公告，并报市城市更新主管部门备案。
(三)县(市、区)城市更新主管部门可根据城市更新发展需要和项目实施情况，合理调整年度实施计划，报本级人民政府批准。
第三章 单元规划
第十条 规划原则
城市更新(“三旧”改造)规划管理体系由城市更新(“三旧”改造)专项规划、单元规划(片区单元规划、项目单元规划)构成，城市更新(“三旧”改造)专项规划以国土空间规划为依据，指导单元规划编制实施。
城市更新主管部门应以国土空间规划为依据，组织编制城市更新(“三旧”改造)专项规划，不得违背国土空间规划的强制性内容。城市更新(“三旧”改造)专项规划报同级人民政府批准后，纳入同级国土空间基础信息平台，形成国土空间规划“一张图”，并将主要内容按照规定程序纳入国土空间详细规划组织实施。
城市更新主管部门可以按照国土空间详细规划(控制性详细规划)要求，并根据城市更新(“三旧”改造)需要划定成片连片改造地区(以下简称片区单元)或项目城市更新单元(以下简称项目单元)，按规定组织编制片区单元规划或项目单元规划，对片区范围内的国土空间详细规划(控制性详细规划)进行修改或者调整，并对改造目标、改造模式、公共设施、利益平衡等方面提出具体要求，按照规定报有批准权的机关批准。
一个片区单元可以包括一个或者一个以上的项目。
已标图建库的城市更新(“三旧”改造)项目，地块已覆盖国土空间详细规划(控制性详细规划)或已编制单元规划的视为已纳入城市更新(“三旧”改造)专项规划。
第十一条 开发建设要求
改造项目开发强度及建设要求具体按《开发强度及建设要求实施细则》(附件1)执行。
第十二条 规划编制
(一)片区单元规划的编制。市区城市更新(“三旧”改造)片区单元规划由市城市更新主管部门编制。
(二)项目单元规划的编制。项目地块所在片区已编制片区单元规划的，按片区单元规划的要求实施。项目地块所在片区尚未编制片区单元规划的，按以下情形申请编制项目单元规划：
1.控制性详细规划未覆盖的区域或项目所在地块的国土空间详细规划(控制性详细规划)属于2012年1月1日之前批准的，可由区城市更新主管部门直接组织编制城市更新(“三旧”改造)项目单元规划。
2.项目所在地块的国土空间详细规划(控制性详细规划)属于2012年1月1日之后批准的，应按批准的国土空间详细规划(控制性详细规划)要求及现行《湛江市城市规划管理技术规定》要求执行。为满足城市更新发展要求，确需调整规划用地性质、开发强度及相关规划指标的，须经市人民政府同意后方可编制项目单元规划和实施城市更新(“三旧”改造)。
3.项目单元规划由区城市更新主管部门组织编制并做好项目单元规划报批工作。编制项目单元规划，必须优先保障公共服务设施和市政基础设施用地，原则上须符合国土空间详细规划(控制性详细规划)要求和达到修建性详细规划的深度。
第十三条 利益测算
属政府主导的城市更新(“三旧”改造)项目，应进行利益测算。由市、县(市)城市更新主管部门委托具有评估资质的评估机构对拟进行城市更新(“三旧”改造)的项目进行利益测算。
第十四条 规划审批
片区单元规划由市城市更新主管部门按程序报市人民政府审批，其中城市重要地段用地规模在25公顷以下、非城市重要地段用地规模在50公顷以下的片区单元规划由市城市更新(“三旧”改造)项目单元规划评审会审议通过后报市人民政府审批。审批后的片区单元规划作为国土空间详细规划(控制性详细规划)实施。
项目单元规划的审批。区城市更新主管部门对项目单元规划审核表内容进行审查后直接报送市城市更新主管部门，经市城市更新(“三旧”改造)项目单元规划评审会审议通过后，10公顷以下的项目单元规划由市城市更新主管部门审批，经审批的项目单元规划报市自然资源主管部门备案。属政府主导的或10公顷及以上的项目单元规划由市城市更新主管部门审核后报市人民政府审批。
国土空间详细规划(控制性详细规划)的编制或调整要与经批准的城市更新(“三旧”改造)单元规划做好衔接。
城市更新主管部门可以委托第三方机构负责片区(项目)单元规划的技术审查工作。
第十五条 配建管理
改造项目在编制单元规划或下达用地规划条件时，须按规划住宅总计容建筑面积的5%配建保障性住房，该部分面积不纳入容积率计算。配建的保障性住房，其配建方案在项目单元规划审批前，须经市住房保障管理部门同意，并与所在项目同步规划设计、同步建设、同步竣工验收并交付使用、同步确权办证。保障性住房须按规定的建设标准建设，并将产权无偿移交市住房保障管理部门。若有特殊原因无法在本项目配建的，需市人民政府审批确定配建方式。
项目单元规划涉及出资建设独立用地公共服务设施及市政基础设施无偿移交政府的，项目方需在单元规划批复前与相关职能部门签订监管协议。
项目单元规划根据要求配建非独立用地公共服务设施及市政基础设施按现行《湛江市城市规划管理技术规定》要求执行。
第四章 改造方案
第十六条 改造主体确定
单一权利主体的旧城镇、旧厂房项目可以以权利主体或委托单一主体作为改造主体;单一权利主体的旧村庄项目可以以村集体经济组织(或村集体经济组织的全资子公司)直接作为改造主体或公开选取合作改造主体。
涉及多个权利主体的旧城镇、旧厂房项目可通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式确定改造主体;旧村庄项目涉及两条及以上村庄改造的，各村集体经济组织可以联合作为股东成立合作公司，也可以公开选取合作改造主体。
涉及使用以公有经济成分占主导地位的企业以及行政机关、事业单位或农村集体经济组织的国有建设用地需要转让或合作改造的，必须通过公开方式确定项目改造主体。
政府主导的“三旧”改造项目，政府将拆迁及拟改造土地使用权一并公开出让的，公开确定改造主体。
第十七条 改造方案编制
改造方案编制由县(市、区)城市更新主管部门组织，应明确改造地块基本情况、改造意愿及补偿安置情况、改造主体及拟改造情况、需办理的规划及用地手续、资金筹措、开发时序、实施监管等内容。
统一规划、分期实施的150亩及以上成片连片改造项目，且每期改造面积不少于50亩的，可按规划要求分期编制改造方案。改造方案须明确每期实施的公益性设施基本建设内容和每期的开、竣工时间，公益性设施应与同期项目、教育设施应与首期项目同步规划、同步建设、同步验收、同步投入使用。
第十八条 改造方案审批
改造方案由项目用地所在县(市、区)城市更新主管部门审核后，报本级人民政府批准后实施。其中属市区范围内的项目用地改造方案，经批准后须报市自然资源主管部门和市城市更新主管部门备案。改造方案有效期为两年。
第十九条 用地审批
(一)涉及下列用地审批类型的，改造方案经批准后，由县(市、区)自然资源主管部门组织报批材料，经本级人民政府同意后，报市人民政府根据省人民政府委托权限审批：
1.集体土地完善转用、征收审批;
2.旧村庄集体建设用地转为国有建设用地审批;
3.国有土地完善转用审批;
4.“三地”及其他用地办理转用、征收审批;
5.供地审批。
(二)涉及集体土地完善转用、征收审批的，按照用地行为发生时间分类处理：
1.用地行为发生在1986年12月31日之前的集体建设用地及已办理的集体建设用地审批手续的，因改造需要必须征收为国有建设用地的，按照旧村庄集体建设用地转为国有建设用地方式审批。
2.用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间的，依照1988年修订的《土地管理法》相关规定落实处理(处罚)后按土地现状办理征收手续。
3.用地行为发生在1999年1月1日至2009年12月31日之间的，依照1998年修订的《土地管理法》相关规定落实处理(处罚)后按土地现状办理征收手续。
(三)涉及“三地”的报批。“三地”办理农用地转用或土地征收手续的，由各县(市、区)人民政府(管委会)纳入批次用地依法报市人民政府根据省人民政府委托权限进行审批，批准后报省自然资源厅备案。
“三旧”改造涉及超标“三地”，按个案处理原则审批。经县(市、区)人民政府(管委会)同意后，报市人民政府审批。市人民政府同意超标“三地”按个案处理的，由县(市、区)自然资源主管部门组织“三地”报批材料，纳入城市(镇)批次用地依法报批。报批材料经所在县(市、区)人民政府(管委会)审核同意后，连同超标“三地”情况说明、市人民政府同意按个案处理的批准文件报市自然资源主管部门审查，并报市人民政府根据省人民政府委托进行审批。批准后报省自然资源厅备案。
超标“三地”属于国有建设用地，且主体地块的改造方案已经有批准权的人民政府或城市更新部门批准的，市人民政府可根据个案处理原则进行审批。
对于成片改造中不符合国土空间规划(土地利用总体规划)的“三地”(不含超标“三地”)，在不突破城乡建设用地规模、不减少耕地保有量且不涉及占用基本农田的前提下，可凭“三旧”改造项目确认文件、自然资源主管部门出具的零星土地难以独立开发的函件申请修改土地利用总体规划，按照《广东省土地利用总体规划修改管理规定》(粤国土资规划发〔2013〕23号)有关要求办理(中心城区除外)。
(四)农村集体经济组织通过城市更新(“三旧”改造)政策完善相关用地手续后由政府组织实施改造的，在办理报批手续前需经农村集体经济组织同意，并明确具体补偿安置途径;在确定开发建设条件的前提下，政府可通过招拍挂等公开方式出让土地，由竞得人实施拆迁工作。
(五)改造方案的变更。已批准的方案，因改造主体发生变更，或根据国土空间规划的需要改变用地规划条件等原因的，按照改造方案的报批程序申请变更。
第五章 供地方式
第二十条 公开方式出让
属政府收购储备后供地的，必须以招拍挂方式出让。属政府统一组织实施的，可在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收(征)地(拆迁)补偿成本从土地出让收入中支付;也可在确定开发建设条件的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。
第二十一条 协议方式出让
“三旧”用地、“三地”和其他用地，除政府收储后按照规定划拨或者公开出让的情形外，可以以协议方式出让给符合条件的改造主体。土地使用年限可以按照改造后的土地用途重新确定。纳入改造项目整体利用的其他用地，改造后只能用于复建安置和公共设施建设。
农村集体经济组织通过“三旧”改造政策完善相关用地手续后，采用自行改造或与有关单位合作改造的，可以直接出让给农村集体经济组织或由其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司、或者农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方。
涉及划拨土地使用权或改变土地使用条件的，可以将补办出让手续及转让手续、改变土地使用条件合并办理，由受让人补交土地出让价款，签订土地出让合同。属于“三地”的，经国有资产管理部门批准或农村集体经济组织同意后，可以协议转让。
政府主导的“三旧”改造项目通过公开方式确定改造主体的，在改造方案批复后可分期供地。
第六章 土地出让价款计收方式
第二十二条 公开方式计收
(一)项目属政府收购储备后供地的，由市土地储备中心做好出让土地前期工作，包括落实出让地块位置、面积、土地评估、规划条件、环保要求等，并向市自然资源主管部门提出供地申请。市自然资源主管部门集体决策通过出让方案后报市人民政府召开供地会审会议，出让底价由市人民政府确定。土地成交价为土地出让价款。
(二)由政府统一组织实施的项目，政府将拆迁及拟改造土地使用权一并公开出让的，由区人民政府(管委会)做好拆迁及拟改造地块出让前期工作，包括拆迁及拟改造地块位置、面积、土地评估、规划条件、环保要求等，区人民政府(管委会)集体决策确认评估结果、向市自然资源主管部门提出供地申请。市自然资源主管部门集体决策通过出让方案后，报市人民政府召开供地会审会议审议。出让底价由市人民政府确定。土地成交价为土地出让价款。
第二十三条 协议方式计收
项目涉及以协议方式出让土地的，必须履行地价评估、集体决策、结果公示程序。由项目改造主体或土地储备主管部门向自然资源主管部门提出申请，自然资源主管部门选取评估机构依据《国土资源部办公厅关于印发〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范〉的通知》(国土资厅发〔2018〕4号)、《自然资源部办公厅关于印发〈划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)〉的通知》(自然资办函〔2019〕922号)等规定进行地价评估、召开专题会议集体会审确认评估结果，评估结果在项目所在地人民政府或自然资源主管部门门户网站公示5天。需要编制土地出让方案的分别由土地储备主管部门和自然资源主管部门负责，集体决策通过后报市人民政府召开供地会审会议。评估结果公示无异议和出让方案经市人民政府会审通过后，按规定计收土地出让价款。
(一)地价评估方法。
1.改造项目用地为出让土地的，应办理改变土地使用条件手续，按以下规定评估。
(1)调整容积率。增加容积率的，按规定评估新容积率规划条件下估价期日的楼面地价，应补缴地价款为楼面地价乘以新增建筑面积。因调低容积率造成地价增值的，按规定评估新旧容积率规划条件下估价期日的楼面地价，应补缴地价款为新旧容积率规划条件下总地价差额。
(2)调整土地用途。调整用途的，按规定评估新、旧用途估价期日的楼面地价，应补缴地价款为新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。
用地结构调整的，分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。各用途的楼面地价按调整结构后确定。
工业用地调整用途的，需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新用途建筑面积，减去现状工业用地价格。
(3)多项用地条件同时调整的，应分别核算各项条件调整带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。
容积率和土地用途同时调整的，按规定评估新用途楼面地价(新容积率、新用途规划条件的正常市场楼面地价)、旧用途楼面地价(原容积率规划条件下的正常市场楼面地价)，应补缴地价款为新用途楼面地价乘以新增建设面积，加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。
2.改造项目用地为划拨土地的，应办理划拨土地补办出让和改变土地使用条件手续，按规定评估新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格，减去现状使用条件下的划拨土地使用权价格。
3.旧村庄改造集体建设用地转为国有建设用地，评估新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格与现状使用条件下集体建设土地使用权价格差价。
4.旧城镇、旧厂房、旧村庄“三旧”用地完善手续的，评估新规划建设条件下出让土地使用权正常市场价。
5.“三地”完善征收手续的，评估新规划建设条件下出让土地使用权正常市场价。
6.储备国有“无主三地”协议出让的，评估新规划建设条件下出让土地使用权正常市场价。
7.改造地块所在的控制性详细规划或单元规划未提出预留公益性用地要求，或未达到该项目应移交公益性用地要求的，或改造地块面积较小，无法提供有效的公益性用地等情形，可按应移交公益性用地用途统一设定为公共设施用地、容积率1.0进行评估。
8.根据项目所在片区控规和单元规划要求，项目方出资建设独立用地的公共服务设施和市政公用设施，建成后无偿移交政府，以及对历史建筑或其他历史场所等进行实施修缮和整治，且承担其修缮、整治费用及责任的，按规定给予计容建筑面积补偿，补偿的计容建筑面积不收取土地出让价款。
(二)土地出让价款计收标准。
1.旧厂房改造。
“工改工”项目增加容积率但不延长土地使用年限的，不再补缴土地出让价款。延长土地使用年限的，按规定补缴土地出让价款。
“工改商”项目，土地出让价款按评估新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格与现状使用条件下土地使用权价格差价的25%计收。
“工改公服”项目，由项目方投资建设并无偿移交给政府的，不收取土地出让价款;不无偿移交政府的，土地出让价款按评估新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格与现状使用条件下土地使用权价格差价的20%计收。
“工改居”项目，在赤坎区、霞山区、湛江经开区(东海岛除外)范围内的，土地出让价款按评估新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格与现状使用条件下土地使用权价格差价的65%计收;在麻章区、坡头区、经开区东海岛范围内的，土地出让价款按55%计收;县(市)土地出让价款按不低于50%计收。
旧厂房涉及划拨土地补办出让、出让土地改变土地使用条件为上述情形以外的，按评估新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格与现状使用条件下土地使用权价格差价的40%计收。
2.旧城镇改造。
旧城镇改造项目面积150亩及以下的，按评估新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格与现状使用条件下土地使用权价格差价的15%计收;旧城镇改造项目面积150亩以上部分按10%计收。
3.旧村庄改造。
旧村庄改造项目面积150亩及以下的，按评估新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格与现状使用条件下集体建设土地使用权价格差价的15%计收;旧村庄改造项目面积150亩以上部分按10%计收。
4.旧厂房“三旧”用地完善手续的，按评估市场价的40%计收。
5.“三地”完善征收手续的，按评估市场价的40%计收。
6.属于储备国有“无主三地”协议出让的，按评估市场价的100%计收。
7.应移交公益性用地但无法提供足够公益性用地的，不足部分按应移交公益性用地用途统一设定为公共设施用地、容积率1.0进行评估，按评估市场价的100%计收土地出让价款。
8.城市更新(“三旧”改造)项目涉及缴交土地出让价款的，土地出让合同应当明确约定土地出让价款的总额、缴付时间和缴付方式，并落实以下有关要求：约定分期缴纳的，首次缴交比例不低于缴交土地出让价款总额的50%，且应在土地出让合同签订后1个月内缴纳完毕，全部土地出让价款缴纳的期限不超过一年。分期支付土地出让价款的，受让方在支付第二期及以后各期出让价款时，应当按照支付第一期土地出让价款当日中国人民银行公布的贷款利率向出让方支付利息。受让方未按照土地出让合同及时足额缴纳土地出让价款的，应当按日加收违约金;出让方催缴后仍不能支付土地出让价款且延期付款超过合同约定交款日期60日的，出让人有权解除合同。未按合同约定足额缴纳土地出让价款和提供有效缴款凭证的，不予核发不动产权属证书或者不动产登记证明，不得按土地出让价款缴纳比例办理土地使用权分期分割登记手续。
第七章 旧城镇旧村庄成片连片改造
第二十四条 旧城镇旧村庄整体改造
支持旧城镇、旧村庄整体改造。对以全面改造方式实施的旧城镇、旧村庄改造项目，因用地和规划条件限制无法实现盈亏平衡的，可通过异地安置等方式进行统筹平衡。经农村集体经济组织同意，旧村庄改造项目可整合本村权属范围内符合国土空间规划(土地利用总体规划和城乡规划)的其他用地或收购邻近国有建设用地，纳入旧村庄改造项目一并实施改造。纳入的其他用地可参照边角地、夹心地、插花地有关规定进行用地报批，但只能用于复建安置或公益设施建设。
第二十五条 异地平衡
城市更新(“三旧”改造)项目因承担文物、历史风貌街区、历史建筑保护、修缮和活化利用，或者按规划建设学校、道路等城市公共服务设施和市政基础设施的，补偿的容积率可以在原改造地块使用，也允许改造主体将补偿容积率在异地项目实施，或者由改造主体与其他项目协商一致在异地项目实施。由改造主体向市自然资源主管部门提出申请，经市自然资源主管部门核准报市人民政府批准后，按照等值的原则在异地项目实施，有效期3年。
第二十六条 多主体实施改造
城市更新(“三旧”改造)涉及多个土地使用权人，可通过法定程序选定单一改造主体，实行统一规划、共同报建、联合改造，办理不动产权证时无需将多个土地使用权证归宗到单一改造主体。
第二十七条 集体和国有建设用地混合改造
支持集体和国有建设用地混合改造。对于纳入城市更新(“三旧”改造)范围、位置相邻的集体建设用地与国有建设用地，可一并打包进入土地市场，通过公开交易或协议方式(涉及国有资产的国有建设用地按有关规定办理)确定使用权人，实行统一规划、统一改造、统一运营，国有建设用地规模不超过75亩且比例不得超过50%。混合改造涉及国有资产的国有建设用地单宗地面积不超过3亩的，经国有资产管理部门批准后可以协议转让。集体建设用地不能用于房地产开发。
第二十八条 土地置换后连片改造
支持土地置换后连片改造。在符合国土空间规划(土地利用总体规划、城乡规划)、权属清晰、双方自愿、价值相当的前提下，允许“三旧”用地之间或“三旧”用地与其他存量建设用地进行空间位置互换。若属国有资产置换的，须按有关规定办理。土地置换应当按照转移登记办理。
“三旧”用地与其他存量建设用地进行空间位置互换后，被置换的地块可直接适用“三旧”改造优惠政策，不需再纳入“三旧”改造标图建库范围，原“三旧”用地不再享受“三旧”改造优惠政策。
以拆除重建方式实施的城市更新(“三旧”改造)项目，可将标图建库范围内的“三旧”用地先进行复垦，复垦产生的建设用地规模和指标可用于本项目范围内的非建设用地，按规定办理转用手续后一并实施改造，也可有偿转让给本市其他城市更新(“三旧”改造)项目使用。
第二十九条 土地增值收益分配
合理分配土地增值收益。城市更新(“三旧”改造)项目涉及政府征收、收回、收购土地及房屋的，按照法律法规和有关规定给予补偿安置。城市更新(“三旧”改造)用地由政府依法收回或征收后通过招标拍卖挂牌方式出让的，可按土地公开成交价款不高于55%的比例补偿原土地权利人或采取物业返还等其他方式兑现补偿(含职工安置费用，政府征收、收回、收购土地及房屋的费用等补偿)。
第八章 工业用地改造
第三十条 “工改工”原则
工业用地保护线内，严禁“工改居”，支持“工改工”。工业用地保护线外，严控“工改居”，鼓励“工改工”、“工改MO”、“工改商”、“工改公服”。
要严格控制中心城区内的工业园区用地性质调整，对正常运行中的工业企业，原则上不得安排搬迁，如因城市建设或生态环保需要搬迁的，需提出土地置换方案，报市政府常务会议审定。原址符合“三旧”改造政策规定的鼓励由企业自行改造，按规定缴纳地价款和相关税费。
“工改工”项目改造后增加容积率但不延长土地使用年限的，不需补缴土地出让价款。
第三十一条 “工改工”过渡期
纳入城市更新(“三旧”改造)范围，具有合法用地手续的工业用地，改造后用于兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经市、县(市)人民政府批准，可享受按原用途使用的5年过渡期政策。5年过渡期满后，经市、县(市)人民政府批准，可按新用途办理用地手续;若项目无法继续经营，原用地单位可按原用途保留使用土地。
第三十二条 出让条件设定
利用“三旧”改造资源建设生产性及高科技服务业、创业创新平台，在符合国土空间规划(土地利用总体规划和城乡规划)的前提下，允许对“三旧”用地进行调整使用，整合多宗土地，统筹开发。项目经市、县(市)有关管理部门认定后可按以下要求办理：
政府收购储备“三旧”用地后再次供地建设生产性及高科技服务业、创业创新平台的，必须以招标拍卖挂牌方式供地，生产性及高科技服务业、创业创新平台项目的开发及运营准入资格可设定为出让条件，生产性及高科技服务业、创业创新平台用地使用年期在法定土地出让最高年限内确定，实行弹性年期出让。
第三十三条 分割转让
国有建设用地面积15亩、容积率2.0以上的“工改工”高标准厂房和工业大厦项目，其中的工业用房可按幢、层等为基本单元进行分割转让(现售)，满足无独立用地需求的中小微制造业企业发展的空间需要，最高分割转让比例为工业用房总计容建筑面积的70%，单层建筑面积最少为300平方米。
第三十四条 用地指标保障
每年省“三旧”改造工作考核奖励的新增建设用地指标优先用于保障因城市建设或生态环保需要工业腾挪安置建设用地等需求。
第三十五条 配套设施跨宗地设置
75亩以上“工改工”项目在整体规划前提下，配套设施(行政办公及生活服务)可跨宗地集中设置、整体核算，与工业用房同步设计、同步报批、同步建设、同步验收。
第三十六条 简易审批
按国土空间详细规划(控制性详细规划)实施的“工改工”项目实行容缺受理、简易审批，标图建库、改造方案等一次受理、合并审批。未有国土空间详细规划(控制性详细规划)覆盖的连片“工改工”可直接编制地块的单元规划。
现状工业用地若不符合国土空间详细规划(控制性详细规划)，但不涉及国土空间规划(土地利用总体规划、城乡规划)公共服务设施、基础设施、历史文化保护等强制性内容调整的，可升级改造建设一类工业用地，并按一类工业用地直接申请用地规划条件，由自然资源主管部门在国土空间详细规划(控制性详细规划)调整中落实该用地性质。
第三十七条 扩容增效
在符合规划用地性质和建筑安全要求的前提下，鼓励土地使用者通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。除安全、消防等特殊规定或行业生产有特殊要求外，按生产需要申请调整容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率的，结合规划许可直接办理，不需要进行国土空间详细规划(控制性详细规划)调整。
第三十八条 区域评估
支持“工改工”项目成片连片改造，在符合区域评估报告使用条件下，不再要求单个改造项目进行压覆重要矿产资源、节能、环境影响、地质灾害危险性、地震安全性等相关评估。
第三十九条 支持“工改M0”
工业用地改造为新型产业用地(M0)的按另行规定执行。
第四十条 支持“工改商”
“工改商”项目，由原土地权利人自行改造或合作改造的，除应当按规定补缴地价款及相关税费外，应当按照国土空间规划要求，将不低于该项目工业用地总面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设，负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除和清理，并在签订土地使用权出让合同时明确公益性用地移交要求，且无偿移交用地不纳入项目容积率指标计算。对于改造地块所在的国土空间详细规划(控制性详细规划)或单元规划未提出预留公益性用地要求，或改造地块面积较小，无法提供有效的公益性用地等情形，可按公益用地用途评估后，补缴与应移交用地等价的土地价款。
按照国土空间规划要求，“工改商”项目移交政府用于公益性用地面积超过15%土地的，超出部分按公益性用途评估后在土地出让价款核算中予以扣减。
第四十一条 严控“工改居”
旧工厂用地合法取得土地使用权或实际使用未满20年的，不允许进行“工改居”。
由原土地权利人自行改造或合作改造的，除应当按规定补缴地价款及相关税费外，应当按照国土空间规划要求，“工改居”项目市辖区应将不低于该项目工业用地总面积20%、县(市)不低于15%的土地无偿移交政府用于城市公共服务设施、市政基础设施建设或者其他公益性项目建设，负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除和清理，并在签订土地使用权出让合同时明确公益性用地移交要求，且无偿移交用地不纳入项目容积率指标计算。对于改造地块所在的国土空间详细规划(控制性详细规划)或单元规划未提出预留公益性用地要求，或改造地块面积较小，无法提供有效的公益性用地等情形，可按公益性用地用途评估后，补缴与应移交用地等价的土地价款。
按照国土空间规划要求，“工改居”项目移交政府用于公益性用地面积市辖区超过20%、县(市)超过15%的土地的，超出部分按公益性用途评估后在土地出让价款核算中予以扣减。
第九章 城市微改造和历史文化保护
第四十二条 保护历史文化
城市更新(“三旧”改造)应结合城市发展战略规划、国土空间总体规划(土地利用总体规划和城乡规划)，多采用微改造方式，突出地方特色，注重文化传承、根脉延续，注重人居环境改善、自然生态保护，精细化推进城市更新(“三旧”改造)。
在城市更新(“三旧”改造)中切实加大历史文化保护力度，推进文物合理适度利用，使文物保护成果更多惠及人民群众。对历史文化遗产及其整体环境实施严格保护和管控，既要保护单体建筑，也要保护街巷街区、城镇格局，还要保护好历史地段、自然景观、人文环境。强化城乡历史文化保护传承中的主体责任，加强监督检查和问责问效。
加快推进历史文化街区划定和历史建筑确定专项工作，对城市更新(“三旧”改造)专项规划、拟实施城市更新区域的单元规划和改造方案的编制与审批，须开展历史文化街区和历史建筑等历史文化资源调查评估工作。
第四十三条 简化微改造审批
微改造设计方案由市、县人民政府组织发展改革、自然资源、住房城乡建设、人防、财政等有关部门及专业管线单位联合审查。不涉及土地权属或地价变动、不涉及规划条件调整的项目，无需再办理用地规划许可。微改造项目在不改变建筑面积、建筑结构、层数、以及满足相关消防技术标准，不影响建筑安全(含消防安全)的前提下，可免于办理建设工程规划许可、环评、消防、人防等手续。不增加建筑面积的围墙、布局地面停车设施和机械式立体停车设施，面积较小的可移动保安亭等，可免于办理建设工程规划许可。改造项目竣工后，由建设单位组织参建各方及相关部门、专业管线单位、居委会、业主代表等进行联合验收。
微改造项目因历史原因缺乏建设工程规划许可而未能办理建设工程消防设计审查和备案的，经区人民政府(管委会)召集相关部门研究协调并形成会议纪要，会议纪要作为办理建设工程消防设计审查或备案的依据。
第四十四条 鼓励社会资本参与
构建政府指导、居民、社会力量参与，合理共担改造资金的工作机制，多种方式引入社会资本参与老旧小区微改造。
第十章 强化行政司法保障
第四十五条 行政裁决
实行政府裁决和司法裁判。对由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目，原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见，符合以下分类情形的，原权利主体均可向项目所在地县(市、区)及以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁。
(一)土地或地上建筑物为多个权利主体按份共有的，占份额不少于四分之三的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议。
(二)建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积不少于四分之三且占总人数不少于四分之三的权利主体已签订搬迁补偿安置协议。
(三)拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的80%。
(四)属于旧村庄改造用地，农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议。
对政府裁决不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼且不履行裁决的，由作出裁决的人民政府申请人民法院强制执行。
县(市、区)及以上人民政府进行裁决前，应当先进行调解。
第十一章 强化项目实施监管
第四十六条 备案制度
落实“三旧”改造项目备案制度。各县(市、区)城市更新主管部门应对改造项目涉及的改造方案及用地批文、土地供应结果、实施监管协议、改造实施情况等，在相关法律文书或证明文件作出之日起30日内通过省“三旧”改造项目监管系统进行备案。由市、县级人民政府批准的“三旧”用地，未经系统备案的，应依现行规定进行处理。
第四十七条 监管协议
在改造方案正式获批之日起的3个月内，按属地原则由区人民政府(管委会)与改造主体签订项目监管协议，将其作为土地出让合同附件，并组织有关部门按照合同及监管协议约定，对城市更新(“三旧”改造)项目进行绩效评价与联合监管。涉及公益设施(含保障性住房)建设并移交的改造项目，相关职能部门须在签订项目监管协议前与改造主体签订公益设施建设管理监管协议，并作为土地出让合同附件。
监管协议重点对改造项目按照经批准的单元规划、改造方案及相关规划要求实施改造，无偿移交公益性用地，履行改造范围内配套建设义务，落实对改造范围内原土地权利人的补偿安置义务，实现改造项目的综合效益等方面进行监管。
向政府无偿移交公益性用地的，由改造主体作出承诺，明确无偿移交土地的具体范围、面积、位置、移交方式等应纳入“三旧”改造方案的内容;应当在签订土地使用权出让合同时明确同步完成公益性项目建设并无偿移交政府，由改造主体按照工程建设项目的有关规定办理手续并实施建设。
建设项目不具备配建教育设施条件的，根据规划标准和区域居住人口测算生源数量，在现行改造项目须缴交地块土地出让价款的基础上，按4万元/学位标准核算需增加缴交的土地出让价款，纳入改造项目土地出让价款计算。增加缴交的地块土地出让价款统筹用于学位建设。
单元规划或改造方案批准后，市城市更新主管部门或区城市更新主管部门应于7个工作日内将改造项目配建保障性住房的情况函告市住房保障管理部门，项目配建的保障性住房按规定确权办证至市住房保障管理部门名下。
第四十八条 信息公开
自然资源主管部门按规定将国土空间规划(土地利用总体规划、城乡规划)等信息在门户网站上予以公开，接受公众查询。城市更新主管部门按规定将已入库地块的图斑编号、用地面积、坐落位置等信息纳入政府信息主动公开范围，在门户网站上予以公开，接受公众查询。城市更新(“三旧”改造)用地或改造方案批准后，批准部门应当按规定发布公告。
第四十九条 倒逼机制
区人民政府(管委会)根据项目用地规模、亩均产值、单位能耗、排污强度、劳动生产率等指标对用地效率进行分等定级，并在用能、用电、用水、排污权等方面实行差别化配置，建立公安、自然资源、住房城乡建设、生态环境、市场监管、税务、应急管理等多部门联合执法机制，运用综合手段提高低效用地项目运营成本，倒逼低效用地主体主动实施改造或退出用地。
第五十条 考核机制
市城市更新主管部门根据各县(市、区)人民政府(管委会)城市更新(“三旧”改造)年度改造计划完成情况、节约集约用地情况等方面选取多项考核指标，合理确定各指标权重值，形成考核指标体系，综合考评各地城市更新(“三旧”改造)工作情况，考核结果将作为土地利用计划指标分配、年度绩效考核、耕地保护责任目标考核及党政领导离任审计的依据。
第五十一条 实施监管
为推进城市更新(“三旧”改造)领域“放管服”改革，加强行政职权实施情况的后续监管，按照“双随机、一公开”原则，市城市更新主管部门牵头每半年随机选取部分县(市、区)城市更新主管部门开展督导调研，随机抽取改造方案审批项目进行检查，发现问题发出整改通知书，限期整改。未能及时按要求整改到位的，将相关情况报市人民政府，全市通报批评。
第十二章 附 则
第五十二条 跨区报批
跨区域的城市更新(“三旧”改造)项目，由项目地块所在区域面积相对较大的区人民政府(管委会)城市更新主管部门受理，相关区人民政府(管委会)城市更新主管部门给予积极配合。
第五十三条 过渡期政策
属于下列情况之一的项目，可按照《湛江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》(湛府规〔2019〕9号)的规定在2021年12月31日前办理完毕。
(一)《湛江市城市更新(“三旧”改造)管理暂行办法》出台前，市人民政府同意开展编制项目单元规划或改造方案的。
(二)《湛江市城市更新(“三旧”改造)管理暂行办法》出台前，市人民政府同意采用“三旧”改造方式解决历史遗留问题的。
(三)《湛江市城市更新(“三旧”改造)管理暂行办法》出台前，区人民政府(管委会)常务会议审议通过项目单元规划或改造方案的。
第五十四条 实施时效
《湛江市城市更新(“三旧”改造)管理暂行办法》自印发之日起施行，有效期3年，由市城市更新主管部门负责解释。市人民政府此前制定出台的相关政策文件与本办法不一致的，以本办法为准。
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