广东省《惠州市惠阳区国有土地上房屋征收补偿暂行办法》自2020年4月1日起施行，有效期3年

　　广东省惠州市惠阳区人民政府办公室关于印发《惠州市惠阳区国有土地上房屋征收补偿暂行办法》的通知

　　惠阳府办〔2020〕3号

　　各镇人民政府、街道办事处，区政府有关部门、有关直属机构：

　　《惠州市惠阳区国有土地上房屋征收补偿暂行办法》业经五届66次区政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行实施过程中遇到的问题，请迳向区自然资源局反映。

　　惠州市惠阳区人民政府办公室

　　2020年3月10日

　　广东省惠州市惠阳区国有土地上房屋征收补偿暂行办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为进一步规范我区国有土地上房屋的征收补偿工作，维护被征收人及其他权利人的合法权益，促进社会经济和谐发展，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上房屋征收补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等有关法律、法规的规定，结合我区实际，制定《惠州市惠阳区国有土地上房屋征收补偿暂行办法》。

　　第二条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，在我区范围内征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)进行补偿，适用《惠州市惠阳区国有土地上房屋征收补偿暂行办法》。

　　《惠州市惠阳区国有土地上房屋征收补偿暂行办法》所称“公共利益需要”是指下列情形之一：

　　(一)国防和外交的需要;

　　(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

　　(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

　　(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

　　(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

　　(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　第三条 我区国有土地上房屋征收应当符合惠阳区国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入区国民经济和社会发展年度计划。

　　第四条 区人民政府是我区国有土地上房屋征收补偿安置工作的决策机构，负责我区范围内的国有土地上房屋征收补偿工作。

　　第五条 区自然资源局作为区人民政府确定的国有土地上房屋征收部门，负责我区国有土地上房屋征收补偿工作的组织实施，并对镇人民政府和街道办事处(下称“镇”)实施的国有土地上房屋征收补偿相关工作进行指导和监督。

　　(一)指导、审核镇拟定的国有土地上房屋征收补偿的补偿安置方案、预算方案，并监督实施;

　　(二)组织开展国有土地上房屋征收涉及的社会稳定风险评估工作以及征收补偿安置方案涉及的论证和听证工作;

　　(三)根据各镇上报的拟征收范围、补偿安置方案提请区人民政府作出国有土地上房屋征收预告、征收补偿决定，并办理征收预告和征收决定公告事宜;

　　(四)根据区人民政府批准并公告的房屋征收预告，书面通知区住建、公安、市场监管、房产等有关部门，自征收预告发布之日起，在征收范围内暂停办理的事项;

　　(五)根据各镇申请，经审核后对未达成补偿协议的被征收人按程序报请区人民政府作出补偿决定，并依法向人民法院申请强制执行。

　　(六)负责根据各镇提交的材料和申请办理征收所涉及的不动产登记及相关权属证书的注销工作;

　　(七)负责协助镇共同研判国有土地上房屋征收涉及的特殊问题及历史遗留问题等;

　　(八)负责国有土地上房屋征收补偿相关政策法规的宣传、业务培训及督促检查工作，定期或不定期向区人民政府报告征收补偿工作情况。

　　第六条 区财政局负责国有土地上房屋征收补偿资金的落实和拨付工作;根据《惠州市惠阳区人民政府办公室关于加强土地征收征用盘整补偿及出让项目评审管理工作的实施意见》(惠阳府办〔2018〕17号)，对项目的有关工程投入，在区自然资源局初审后进行审核;对区自然资源局初审后的评估技术方案、资金预算方案进行复审;会同有关部门加强对资金使用管理的监督检查。

　　第七条 区审计局负责依法对国有土地上房屋征收补偿费用的管理和使用情况进行监督，及时向区人民政府报告审计情况，并依法公布审计结果。

　　第八条区城管执法局联合镇对拟征收范围内进行巡查，对违法建设行为人依法责令停止建设、要求限期改正或限期拆除等，防止出现违法抢建等行为;对于已认定为违法建筑的国有土地上房屋和其他建筑物、构筑物等依法落实处罚决定、组织拆除等。

　　第九条 各镇受区自然资源局委托作为本辖区国有土地上房屋征收实施单位，负责辖区内国有土地上房屋征收补偿工作的具体落实。主要包括：

　　(一)负责国有土地上房屋征收补偿的宣传工作，并动员被征收人配合开展相关工作;

　　(二)致函区自然资源局及有关部门要求提供项目的规划信息或其他有关信息，初步确定房屋拟征收范围;

　　(三)组织实施征收范围内房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况调查，按规定公布调查结果;

　　(四)对征收范围内无产权证件的房屋、产权证件未载明面积或实际建筑面积超过证载面积部分的房屋是否可参照合法建筑进行补偿进行调查、认定;对被征收房屋的实际用途进行认定。

　　(五)根据拟征收范围，拟订国有土地上房屋征收补偿安置方案，经论证后公示并征求被征收人和社会公众的意见;负责征收补偿安置听证工作的具体落实。

　　(六)负责按规定选取并委托测绘、评估机构，组织实施测绘、评估工作;

　　(七)根据区自然资源局委托，与被征收人签订国有土地上房屋征收补偿协议书，并按协议约定支付相关的补偿款项;

　　(八)根据区人民政府作出的补偿决定，协助区自然资源局组织材料和申请强制执行;

　　(九)对拟征收范围内进行巡查和管理，防止出现违法抢建等行为;

　　(十)负责建立和完善国有土地上房屋征收补偿档案，并公布分户补偿情况，相关资料应当及时归档;

　　(十一)区自然资源局委托实施的其他国有土地上房屋征收补偿工作。

　　第十条 区发改、住建、公安、国资、市场监管、公用事业、税务等有关部门应当按照各自职责协同实施《惠州市惠阳区国有土地上房屋征收补偿暂行办法》。

　　第二章 国有土地上房屋征收程序

　　第十一条 依照《惠州市惠阳区国有土地上房屋征收补偿暂行办法》第二条规定征收房屋的，由政府确定的建设项目组织实施单位向房屋征收部门提出房屋征收申请，并提交下列材料:

　　(一)拟征收房屋范围;

　　(二)符合公共利益具体情形的说明;

　　(三)征收补偿资金及产权调换房屋落实情况;

　　(四)建设项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的证明文件;符合第二条第四、五项的建设项目，还应提交建设项目纳入国民经济和社会发展年度计划的证明文件;

　　(五)需要提交的其他相关材料。

　　第十二条 属地镇或项目业主单位根据区人民政府的工作部署，结合项目实际和公共利益需要，致函区自然资源局出具项目范围内的规划红线图，并与公用事业部门及其他相关部门对接协调后，根据规划选址与土地预审相关文件、经批准生效的规划变更、规划红线图等资料，结合房屋产权等实际情况，初步确定房屋拟征收范围。

　　第十三条 镇将房屋拟征收范围报区自然资源局审核，报区人民政府批准并发布征收预告。征收预告应在被征收范围和区人民政府网站公告。

　　征收预告发布后，区自然资源局书面通知相关部门在征收范围内暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停办理事项及暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

　　暂停办理相关手续的书面通知发布后，在房屋征收范围内实施新建、改建(含析产分户)、扩建和装修房屋、改变房屋用途等不当增加补偿费用行为的，不予补偿。

　　第十四条 属地镇按程序选取和委托测绘机构，对征收范围内的房屋进行测绘;按法定程序更新和提供具有相应资质的房地产价格评估机构名录给被征收人，由被征收人按照《国有土地上房屋征收评估办法》，在推荐评估机构之日起30日内自行协商选定;在规定时间内协商不成的，按照少数服从多数的原则投票决定或由镇采取摇珠的方式随机选定评估机构。

　　第十五条 依法选定评估机构后，由该评估机构根据项目情况、相关的规定和标准出具项目的评估技术方案。评估技术方案由属地镇报区自然资源局、区财政局、区审计局审核确定。

　　第十六条 属地镇对征收范围内的房屋或其他建(构)筑物和附着物进行现场拍录，拍录过程应当进行公证;对房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况以及拟征收房屋的权利人、户数等情况进行详细调查和登记。

　　第十七条 在项目开展调查、测绘工作的过程中镇应当同步向被征收集体经济组织和相关权利人收集下列基础资料，并填报相关表格：

　　(一)居民身份证;

　　(二)户口簿;

　　(三)有关产权证明文件〔不动产权证、土地使用证、房屋所有权证、林权证、建(构)筑物用地资料、建设报建资料、批准文件等〕;

　　(四)土地租赁合同;

　　(五)房屋租赁合同;

　　(六)营业执照;

　　(七)资产〔土地、房屋、建(构)筑物、设备、存货等〕补偿申报清单;

　　(八)其他与地上建(构)筑物、附着物有关的资料;

　　(九)其他相关材料(具体由区自然资源局根据征收范围内涉及的土地、房屋情况提出明确要求)。

　　上述资料的复印件(验原件)应当由提供人签名，镇核对人签名确认。

　　第十八条 镇根据房屋征收范围、调查情况、经区财政局和区审计局审核后的评估技术方案以及有关法律法规的规定，拟定国有土地上房屋征收补偿安置方案，报区自然资源局、区司法信访局等相关部门进行论证。

　　第十九条 镇将各部门论证过的房屋征收补偿安置方案(征求意见稿)在征收范围内和区人民政府网站进行公示和征求意见，征求意见期限不得少于30日。

　　第二十条 因旧城区改建需要征收房屋，房屋征收范围内占房屋总建筑面积1/2以上、且占房屋所有权人总数1/2以上的房屋所有权人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定的，区人民政府应当就征收补偿安置方案组织被征收人代表和公众代表召开听证会，并根据听证会情况修改补偿安置方案。

　　第二十一条 区人民政府作出房屋征收决定前，区自然资源局结合公示、征求意见以及听证会的情况，会同区司法信访局、区委政法委以及属地镇进行社会稳定风险评估，形成房屋征收社会稳定风险评估报告和应急预案，作为区人民政府作出房屋征收决定的依据。

　　第二十二条 镇应结合公示、征求意见以及听证会的情况修改房屋征收补偿安置方案，并将房屋征收补偿安置方案报区自然资源局审核后报区人民政府批准。报批材料应当附送被征收人及其他权利人的意见及采纳情况，举行听证的应当附送听证笔录。

　　第二十三条 区人民政府审核同意房屋征收补偿安置方案后，作出房屋征收决定并公告。公告应当载明被征收房屋所在的位置、范围;房屋征收补偿安置方案(包括征求意见情况和根据公众意见修改的情况)、补偿登记期限、暂停办理事项;行政复议、行政诉讼权利等事项，并写明房屋所占用的国有土地使用权同时收回。

　　属地镇将房屋征收决定在被征收范围内张贴公告，区自然资源局将房屋征收决定在区人民政府网站发布公告。

　　第二十四条 《惠州市惠阳区国有土地上房屋征收补偿暂行办法》所称有产权证件的房屋是指下列房屋：

　　(一)土地使用证和房屋产权证两证齐全的房屋;

　　(二)有房屋产权证的房屋;

　　(三)有土地使用证和规划许可证的房屋;

　　(四)有镇依法颁发的《土地使用通知书》、《建房许可证》等建房批准文件的房屋。

　　对于无产权证件的房屋、产权证未载明建筑面积或实际与证载面积不符的房屋，如属于发布征收预告前建设且未被认定为违法建筑的，此类房屋是否可参照合法建筑物进行补偿，由属地镇结合现场拍录、调查登记和测绘的有关资料，按照以下办法和标准进行认定：由权利人对房屋及土地情况进行说明和申请，经村组、村(居)委会调查核实并由村组负责人、村(居)委会负责人签名和加盖公章后，由各镇组织城乡规划办、执法队、自然资源所认定，共同出具房屋是否符合补偿条件的初步认定意见。初步调查认定结果需在房屋所在村委会和村民小组公示栏进行公示，公示时间不少于7日，公示期满无异议的提交分管项目区领导组织区住建局及区自然资源局等部门召开专题会议依法认定，通过后办理补偿登记。对公示结果有异议的，按程序报请区人民政府研究处理。

　　第二十五条 对于可参照合法建筑物进行补偿的经营性房屋和“住改商”房屋，应当由房屋所有权人向属地镇提出申请，并提供在项目征收预告发布前已取得的、与被征收房屋地址一致的、合法有效且在经营期限内的工商营业执照和持续纳税的凭证。属地镇向区市场监管局、区税务局等部门核实后可认定被征收房屋实际用于经营性用途。

　　对于产权证件登记为工业、仓储的房屋，如在项目征收决定公告之前已实际用作商业经营的，应当由属地镇参照“住改商”房屋的认定程序和标准，按照个案原则从严认定。

　　第二十六条 评估机构作出的初步评估结果后，由镇将分户的初步评估结果送达给被征收人。被征收人对评估结果有异议的，由镇安排该评估机构的注册房地产估价师进行说明解释。

　　正式的评估报告出具后，由镇向被征收人送达正式的分户评估报告。被征收人对评估报告有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向评估机构申请复核评估;被征收人对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向惠州市评估专家委员会申请鉴定;鉴定后被征收人仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

　　第二十七条 镇根据评估机构出具的评估报告拟定资金预算方案，报区自然资源局、区财政局审核后报区人民政府批准。

　　第二十八条 属地镇根据区人民政府作出的征收决定、房屋征收补偿安置方案以及区自然资源局的委托与房屋权利人等签订房屋补偿安置协议书。房屋补偿安置协议书应当载明补偿方式、补偿金额和支付期限、安置方式、搬迁期限和搬迁费、临时安置过渡期限和临时安置费、双方的权利和义务、违约责任、救济途径等内容，并且应当写明房屋所占用的国有土地使用权同时收回。

　　被征收人在签订协议的同时应当将被征收房屋等的相关权利凭证和证件交付镇。

　　第二十九条 房屋征收涉及的各项补偿款由区财政局安排，由属地镇按照房屋补偿安置协议书约定支付给被征收人。

　　第三十条 补偿款项足额支付后，镇应根据房屋补偿安置协议书约定的期限，督促被征收人按时腾空房屋，办妥房屋及其他地上建(构)筑物、附着物的移交手续。

　　属地镇负责进行房屋清拆和土地清场，并在房屋征收项目结算完成后按照《惠州市惠阳区土地储备管理暂行办法》的相关规定，办理完善土地移交入库手续。

　　第三十一条 在征收补偿安置方案确定的期限内无法与被征收人达成一致意见并签订房屋补偿安置协议的，区自然资源局根据镇的申请提请区人民政府按照房屋征收补偿安置方案作出补偿决定(包含房屋所占用的国有土地使用权一并收回的内容)，由属地镇协助区自然资源局将补偿决定送达被征收人并在房屋征收范围内和区人民政府网站公告。补偿决定送达并公告后，被征收人不前来领取房屋征收补偿款项的，镇协助区自然资源局将相关补偿款项依法办理提存公证。

　　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　第三十二条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由属地镇协助区自然资源局按照相关法律规定和《惠州市中级人民法院关于推进和规范全市行政非诉审查案件‘裁执分离’工作实施意见》的要求组织材料，由区人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　强制执行完毕后，区自然资源局依法注销相关不动产登记和权利凭证。

　　第三章 补偿标准

　　第三十三条 广东省惠州市国有土地上房屋征收补偿总额由房屋价值补偿、搬迁和临时安置补偿、停产停业损失补偿、补助和奖励组成。其中搬迁和临时安置补偿包括：搬迁费、过渡期安置补助费;补助和奖励包括：一次性签约补助费、限时搬迁奖励金、选择货币补偿奖励金。

　　房屋价值补偿原则上不低于房屋征收决定公告发布之日被征收房屋同一区域内类似房地产的市场价值，具体由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》有关规定进行评估确定，评估基准日为区人民政府作出房屋征收决定并公告之日。

　　第三十四条《惠州市惠阳区国有土地上房屋征收补偿暂行办法》所称的住宅房屋是指有建筑基础，有完好的外墙和屋盖，层高在2.2米以上，已安装门、窗、水、电等设施设备，具备居住使用条件的永久性建筑物。

　　广东省惠州市住宅房屋的补偿包括：房屋价值补偿、搬迁费、过渡期安置补助、一次性签约补助、限时搬迁奖励。除上述补偿外，对于符合房屋置换条件但自愿放弃房屋置换且全部选择货币补偿的住宅房屋权利人还享有放弃安置房一次性奖励。其中：

　　(一)房屋价值补偿(包括装饰装修价值)以评估为准，但经认定可参照合法建筑物补偿的住宅房屋在评估时应按照附件一的标准进行修正，扣除契税、报建费用、应补缴地价款(出让金)等将该住宅房屋完善至合法状态所产生的相关税费。

　　(二)广东省惠州市搬迁和临时安置补偿。

　　1.搬迁费。住宅房屋搬迁费按照符合居住使用条件的被征收永久性住宅房屋的建筑面积计算，标准为15元/平方米，每栋房屋不足1000元的按1000元补助。符合房屋置换条件的住宅房屋所有权人选择房屋置换的，按照上述相同标准给予二次搬迁费，二次搬迁费在安置房屋建成后通知交付使用时支付。

　　2.过渡期安置补助费。被征收人一律自行过渡，并享有按照以下标准计算的过渡期安置补助费：

　　(1)选择货币补偿的，按照符合居住使用条件的被征收永久性住宅房建筑面积和同区位同类住宅房屋平均市场租金单价(《惠州市惠阳区集体土地征收与补偿实施细则》(惠阳府办〔2018〕19号)的标准)计算，一次性补助12个月。

　　(2)选择房屋置换的，过渡期安置补助费分段计算：从搬迁腾空房屋之日起6个月内，按符合居住使用条件的被征收永久性住宅房建筑面积和同区位同类住宅房屋平均市场租金单价(惠阳府办〔2018〕19号的标准)计算;从第7个月起，按所选择的安置房建筑面积和同区位同类住宅房屋平均市场租金单价(惠阳府办〔2018〕19号的标准)计算，补助至安置房建成后通知交付使用之日后90日止，补助款每6个月支付一次。

　　(三)补助和奖励。

　　1.一次性签约补助。被征收人在镇送达被征收房屋分户评估报告之日起30日内签订《房屋补偿安置协议书》的，给予该项补助。其中：

　　(1)符合房屋置换条件的被征收住宅房屋权利人，其选择房屋置换的，每平方米按照安置房评估单价的20%的标准给予一次性签约补助;符合房屋置换条件的被征收住宅房屋权利人，其自愿放弃房屋置换且全部选择货币补偿的，每平方米按照住建部门公布的片区房屋备案单价的20%的标准给予一次性签约补助。

　　(2)可计算一次性签约补助的建筑面积按照符合居住使用条件的被征收的永久性住宅房屋的建筑面积计算，但最高不超过法定容积率上限，超过法定容积率上限部分的建筑面积不给予一次性签约补助。

　　2.限时搬迁奖励金。

　　被征收人在镇送达被征收房屋分户评估报告之日起30日内签订房屋补偿安置协议，并按照协议约定时间搬迁腾空房屋交付给镇清拆的，按照符合居住使用条件的被征收永久性住宅房屋建筑面积给予每平方米300元的限时搬迁奖励。限时搬迁奖励每栋最少2万元，最多15万元。

　　限时搬迁奖励金在被征收人签订房屋补偿安置协议并按协议约定时间搬迁腾空和移交房屋及相关产权资料后15个工作日内，以货币方式一次性支付。超过30日签订补偿协议或超过补偿协议约定时间搬迁腾空房屋的，不享有此项奖励。

　　3.放弃安置房一次性奖励。

　　符合规定的住宅房屋所有权人可以根据本办法选择货币补偿或者房屋置换，上述房屋所有权人自愿放弃房屋置换且全部选择货币补偿的，给予放弃安置房一次性奖励。该项奖励按符合置换条件的房屋建筑面积计算，每平方米奖励900元，每栋房屋最低2万元，最高40万元。

　　部分或者全部选择房屋置换的，不给予该项奖励。

　　第三十五条 《惠州市惠阳区国有土地上房屋征收补偿暂行办法》所称商业房屋是产权证件登记为商业用途的房屋以及经认定可参照合法建筑物进行补偿的商业房屋。

　　(一)广东省惠州市经认定可参照合法建筑物进行补偿的商业房屋应符合以下标准：

　　1.有建筑基础，有完好的外墙和屋盖，层高在2.2米以上，已安装门、窗、水、电等设施设备，具备经营使用条件，且实际用于商业经营的永久性房屋;

　　2.房屋应当是临被征收房屋片区的主要道路(一般路宽在12米以上)，并且有较多的居住人口或有商业氛围，因而具有商业价值的，满足经营使用条件的永久性房屋;

　　3.在房屋征收预告发布之前，取得合法、有效的营业执照(经营范围应为商业类)，且营业执照注册登记的营业地址与被征收房屋地址相同。在征收预告发布之前，持续依法纳税。

　　4.认定实际用于商业用途的房屋面积，原则上限于临路永久性房屋一楼实际经营的建筑面积。未按商业用途设计或改建的房屋二楼及二楼以上部分原则上不认定为商业房屋面积，确有实际经营的从严认定;

　　5.认定实际用于商业用途的房屋面积，不得超过实际经营楼层的房屋产权证载建筑面积;没有房屋产权证的，不得超过实际经营楼层的依法测绘的建筑面积;

　　6.实际经营楼层中明显隔断用于非商业经营的部分不得认定为商业房屋面积;

　　7.未经依法批准加建、扩建的房屋和临时建筑不得认定为实际用于商业用途的房屋面积。

　　(二)广东省惠州市商业房屋的补偿包括：房屋价值补偿、搬迁费、停产停业损失补偿、限时搬迁奖励。除上述补偿外，对于符合房屋置换条件但自愿放弃房屋置换且全部选择货币补偿的被征收人还享有放弃安置房一次性奖励。其中：

　　1.房屋价值补偿。

　　对于产权证件登记为商业用途的房屋价值(包括装饰装修价值)以按照商业用途评估的房屋市场价值为准。

　　经镇认定可以参照合法性建筑进行补偿的商业房屋，参照同区位国有出让商业用地房屋的市场价值进行评估，并按该评估价值的60%给予补偿。经营手续不完善，但在房屋征收预告发布之前，已持续经营12个月以上，且在房屋征收预告发布之日和之前持续经营的房屋，参照同区位国有出让商业用地房屋评估其市场价值，并按该评估市场价值的50%给予补偿。

　　2.搬迁费。商业房屋的机器设备、物资等动产搬迁费，可以委托有相应资质的资产评估机构评估，并按有关规定审核后给予动产搬迁费。

　　3.停业停产损失补偿。

　　(1)按照符合经营使用条件的被征收的永久性商业房屋建筑面积和同区位同类商业房屋平均市场租金单价(惠阳府办〔2018〕19号的标准)计算，一次性补偿6个月。

　　(2)房屋所有权人要求停业停产损失按照评估价值补偿的，房屋征收前的效益，原则上以房屋征收前1年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或无法核实税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润计算。停业停产损失按6个月计算。

　　(3)承租人停业停产损失补偿。房屋征收预告发布前已签订房屋租赁合同且仍在实际经营的，承租人在镇送达分户评估报告之日起30日内搬迁腾空房屋的，按照上述第(1)项相同标准一次性给予承租人6个月的停业停产损失补偿。剩余租赁期限不足6个月的，按照实际剩余租赁期限计算。其它有关费用均由被征收人与承租人双方按照租赁合同的约定依法处理。

　　4.补助和奖励。

　　(1)限时搬迁奖励。

　　被征收人在镇送达被征收房屋分户评估报告之日起30日内签订补偿安置协议，并按照协议约定时间搬迁腾空房屋交付给镇清拆的，按照符合居住使用条件的被征收永久性商业房屋建筑面积给予每平方米300元的限时搬迁奖励。限时搬迁奖励每栋最少2万元，最多15万元。

　　限时搬迁奖励金在被征收人签订补偿协议并按补偿协议约定时间搬迁腾空和移交房屋及相关产权资料后15个工作日内，以货币方式一次性支付。超过30日签订补偿协议或超过补偿协议约定时间搬迁腾空房屋的，不享有此项奖励。

　　(2)放弃安置房一次性奖励。

　　符合规定的商业房屋所有权人可以根据《惠州市惠阳区国有土地上房屋征收补偿暂行办法》选择货币补偿或者房屋置换，上述房屋所有权人自愿放弃房屋置换且全部选择货币补偿的，给予放弃安置房一次性奖励。该项奖励按符合置换条件的房屋建筑面积计算，每平方米奖励900元，每栋房屋最低2万元，最高40万元。

　　部分或者全部选择房屋置换的，不给予该项奖励。

　　第三十六条 《惠州市惠阳区国有土地上房屋征收补偿暂行办法》所称工业、仓储房屋应当为具备工业、仓储使用条件的永久性房屋。

　　对于产权证件登记为工业、仓储的房屋和经镇认定可以参照合法性建筑进行补偿的工业、仓储房屋的补偿包括：房屋价值补偿、停产停业损失补偿、搬迁费、限时搬迁奖励。其中：

　　(一)房屋价值补偿。产权证件登记为工业、仓储的房屋价值(包括装饰装修价值)以按照工业、仓储用途评估的房屋市场价值为准;经镇认定可参照合法建筑进行补偿的工业、仓储类房屋应按照评估机构评估的建筑重置价格进行补偿。

　　(二)搬迁费。工业、仓储房屋的机器设备、物资等动产搬迁费，可以委托有相应资质的资产评估机构评估，并按有关规定审核后给予动产搬迁费。

　　(三)停业停产损失补偿。

　　1.按照被征收的符合使用条件的永久性工业、仓储房屋建筑面积和同区位同类工业、仓储房屋平均市场租金单价(惠阳府办〔2018〕19号的标准)计算，一次性补助6个月。

　　2.所有权人要求停业停产损失按照评估价值补偿的，房屋征收前的效益，原则上以房屋征收前1年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或无法核实税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润计算。停业停产损失按6个月计算。

　　3.承租人停业停产损失补偿。房屋征收预告发布前已签订房屋租赁合同且仍在实际经营的，承租人在镇送达分户评估报告之日起30日内搬迁腾空房屋的，按照上述第(1)项相同标准一次性给予承租人6个月的停业停产损失补偿。剩余租赁期限不足6个月的，按照实际剩余租赁期限计算。其它有关费用均由被征收人与承租人双方按照租赁合同的约定依法处理。

　　(四)补助和奖励。

　　被征收人在镇送达被征收房屋分户评估报告之日起30日内签订补偿安置协议，并按照协议约定时间搬迁腾空房屋交付给镇清拆的，按照符合居住使用条件的被征收永久性工业、仓储房屋建筑面积给予每平方米300元的限时搬迁奖励。限时搬迁奖励每栋最少2万元，最多15万元。

　　限时搬迁奖励金在被征收人签订补偿协议并按补偿协议约定时间搬迁腾空和移交房屋及相关产权资料后15个工作日内，以货币方式一次性支付。超过30日签订补偿协议或超过补偿协议约定时间搬迁腾空房屋的，不享有此项奖励。

　　第三十七条 “住改商”房屋是指产权证件登记为住宅，且在房屋征收预告发布之前已实际用于商业经营的永久性临街房屋。

　　认定“住改商”房屋应当符合本办法第三十五条第(一)款的标准，经镇认定为“住改商”后，按商业房屋评估价值的60%给予房屋价值补偿。经营手续不完善，但在房屋征收预告发布之前，已持续经营12个月以上，且在房屋征收决定公告之日和之前持续经营的，参照同区位国有出让商业用地房屋评估其市场价值，并按评估市场价值的50%给予补偿。

　　“住改商”房屋的其他补偿按照商业房屋的补偿标准执行。

　　第三十八条 房屋征收预告发布之前，主体工程已完工但尚未全面建成的框架、混合、砖瓦结构的房屋和附属用房(杂物间、牲畜舍、砖墙铁皮房、活动板房、简易房)，经镇认定可参照合法建筑进行补偿的，按照评估的市场价值进行补偿，但不给予房屋置换和一次性签约补助、过渡期安置补助、停产停业损失补偿、限时搬迁奖励。

　　第三十九条 房屋以外的其他构筑物和附着物等，参照《惠州市集体土地征收与补偿暂行办法》(惠府〔2017〕189号)相关标准给予补偿。

　　第四十条 被征收房屋所有权人，应当按等值置换计算出的安置房屋建筑面积，选择建筑面积最接近的安置房，并且应当符合以下条件：

　　1.实际选择安置房的建筑面积不得大于被征收房屋证载建筑面积或实测建筑面积10平方米以上;

　　2.实际选择安置房的建筑面积不得大于等值置换计算出的安置房建筑面积10平方米以上;

　　3.被征收的房屋价值与安置房的价值由同一评估机构按同一基准日评估确定。被征收人选择房屋置换的，被征收房屋置换价值=被征收房屋价值(含装饰装修)+一次性签约补助。搬迁费、过渡期安置补助、停产停业损失补偿、限时搬迁奖励金均以货币方式支付。置换房屋价值高于被征收房屋的，房屋权利人应当补足差价。

　　4.房屋补偿安置协议的签约顺序与安置房选择的先后顺序挂钩，先签订房屋补偿安置协议的，优先选择安置房。

　　第四十一条 以下房屋或其他建筑物、构筑物、附着物不予补偿：

　　(一)房屋征收预告发布后，在征收范围内建造的房屋(含房屋基础)、其他建(构)筑物和地上附着物;

　　(二)已被相关职能部门认定为违法建筑的房屋(含房屋基础)、其他建(构)筑物和地上附着物;

　　(三)经认定不可参照合法建筑补偿的房屋(含房屋基础)、其他建(构)筑物和地上附着物;

　　(四)房屋征收预告发布之后抢种的青苗;

　　(五)房屋征收预告发布之前已枯死的青苗;

　　(六)挖、填土方工程;

　　(七)有关法律法规规章规定不予补偿的。

　　第四章 其他规定

　　第四十二条 自房屋征收预告发布之日起，在征收范围内暂停办理以下事项：

　　(一)新批建设用地;

　　(二)审批新建、改建、扩建房屋;

　　(三)以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记、变更手续;

　　(四)改变土地、房屋用途;

　　(五)房屋、土地的转让、租赁和抵押。

　　房屋征收预告发布后，区自然资源局就前款事项书面通知有关部门暂停办理上述相关手续，书面通知中应载明暂停期限，暂停期限最长不超过1年。相关方违反规定实施的，不予补偿。

　　第四十三条 区自然资源局按规定建立评估、测绘等中介服务机构备选库，依法、择优选定入库机构，建立和完善入库机构的选定、考评、奖励、管理等机制，入库机构实行动态管理、优胜劣汰。中介服务机构备选库建立前，中介服务机构按照招标投标相关法律法规以及《广东省2017年政府集中采购目录及采购限额标准》(粤财采购〔2016〕7号)、《惠州市中介超市管理暂行办法》(惠府〔2017〕176号)等有关规定进行选取。

　　属地镇负责按规定程序选取和委托测绘、评估机构，并与选取的测绘、评估机构对接，组织实施测绘、评估工作。为保障测绘、评估等第三方服务机构的独立性，镇可通过政府采购程序委托第三方综合咨询服务机构进行技术督导、顾问等全过程服务，以确保相关的评估、测绘等活动公平、公正进行。

　　第四十四条 被征收房屋的建筑面积以及所占用的国有土地面积原则上以房屋和土地产权证件证载面积为准。证载面积与实际建筑面积不相符、没有产权证件或产权证件未载明面积的，应委托有测绘资质的单位根据国家、省有关规定和测量规范进行测量。测绘机构对测绘结果依法承担法律责任。

　　第四十五条 被征收人不配合调查、登记和确认等工作的，镇应当根据《中华人民共和国公证法》及其他相关规定办理公证手续，通过公证方式进行证据保全和确认被征收房屋、其他建(构)筑物、附着物的现状情况。区公证处应当配合征收工作。

　　第四十六条 在国有土地上房屋征收过程中发现被征收房屋的权利人不清、地址不详，或下落不明、死亡(注销)且其继承人(承继方)不清，或无行为能力且其监护人不清的，应当向其送达的相关文书均应当以公告方式送达。

　　第四十七条 镇在接收被征收人交付的房屋和土地后应当负责组织施工单位进行拆除及其他清场工作，负责对接收的房屋和土地进行管理，杜绝被抢建、抢搭、抢种和占用，确保被征收范围内的土地净地移交给区自然资源局或用地单位。

　　我区国有土地上房屋征收的土地清场和管理费(不含房屋的清拆费)为5000元/亩，该费用列入征收成本。

　　土地清场和管理费使用范围包括：

　　(一)督促权利人在规定时间内处理已补偿的房屋和地上附着物;

　　(二)对房屋进行拆除、对土地进行清场清表，确保符合净地移交要求;

　　(三)对土地进行管理，供地之前不得被任何人占用;

　　(四)与房屋清拆、土地清场和管理相关的其他费用。清场后土地需要围蔽管理的，由镇实施，围蔽工程费用由镇根据实际需要向区人民政府申请拨付，纳入供地成本。

　　第四十八条 安置房建设和管理应符合以下要求：

　　(一)安置房建设用地选址由区自然资源局会同属地镇提出初步选址意见，经区人民政府同意后确定。具体项目的安置房建设单位和业主单位由区人民政府确定，并在项目的征收补偿安置方案中明确说明。建设资金纳入建设项目资金预算。

　　(二)安置房应当经有关部门按照国家房屋建筑工程竣工验收规定验收合格后交付。

　　(三)安置房交付标准可以为具有基本装修、符合居住使用条件的简装房，也可以为毛坯房。简装房交付后，被征收集体土地上的房屋所有权人即可入住;毛坯房交付的，简装房的装修费用折算货币补偿给被征收集体土地上的房屋所有权人。

　　(四)镇负责按照《房屋补偿安置协议》约定的时间与产权置换人完成安置房的交付手续。

　　(五)安置房的住宅专项维修资金由镇报请区人民政府，经区人民政府同意后，镇按照有关标准支付，该款项纳入项目征收成本。

　　第四十九条 我区范围内的国有土地上房屋征收项目按照相关补偿费用总额的5%计提工作经费。但国家和省重点项目应按国家和省重点项目的有关标准计提。工作经费的分配比例和使用范围如下：

　　(一)国有土地上房屋征收的工作经费按照以下比例分配：区自然资源局20%，镇80%。根据项目的具体实施情况，征收工作领导小组有权对工作经费进行调配，确保项目高效推进。项目工作任务完成后，节余的工作经费由区人民政府统筹。

　　(二)工作经费使用应当遵循严格审批、合理支出、专款专用的原则，具体使用范围包括：

　　1.用于入户进行房屋征收相关法律法规、政策宣传和思想动员等群众工作的费用开支;

　　2.用于征收工作需聘请临时工作人员的工资、加班补贴;

　　3.用于征收期间，工作人员的误餐等费用支出;

　　4.征收工作中的日常办公支出、办公设备购置、资料编印、交通设备购置及交通费用;

　　5.用于组织召开专家咨询论证会、社会稳定风险评估等业务费用开支;

　　6.征收工作中的治安巡逻经费、治安设备购置经费;

　　7.房屋和其他地上附着物的调查认定等产生的相关费用;

　　8.用于征收过程中文书送达、行政复议与诉讼、申请强制执行等业务费用开支;

　　9.与房屋征收有关的其他业务费用支出。

　　第五十条 属地镇应当协助区自然资源局将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　各镇应当建立和完善征收补偿档案，相关资料应当及时归档，并在项目完成后3个月内，在办理土地移交入库时报区自然资源局备案。

　　区审计局应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

　　第五十一条 在征收补偿安置工作中，单位和个人有下列情形之一的，追回违法所得、依法依纪追究相关人员责任;构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任：

　　(一)违反国家和省、市相关政策，故意损害国家、集体利益或个人合法权益的;

　　(二)玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的;

　　(三)恶意串通、弄虚作假、伪造、涂改土地和房屋权属、人口等证明材料及其他违法行为骗取补偿或补助的;

　　(四)扰乱征收补偿秩序、阻碍征收补偿工作、妨碍依法执行公务的。

　　第五章附则

　　第五十二条 《惠州市惠阳区国有土地上房屋征收补偿暂行办法》自2020年4月1日起施行，有效期3年。我区此前制定的有关规定与本办法不一致的，按本办法执行。

　　附件：住宅房屋评估修正系数

　　附件：

　　住宅房屋评估修正系数

　　一、契税

　　其中契税扣除标准如下：0<建筑面积≤90㎡，按评估价值1%扣除;90㎡<建筑面积≤144㎡，按评估价值1.5%扣除;建筑面积>144㎡，按评估价值3%扣除。

　　A类：有房产证，且有土地使用证，不扣契税;

　　B类：无房产证，且无土地使用证，契税扣费标准=房地产完全产权单价×契税率;

　　C类：无房产证但有土地使用证，契税扣费标准=房地产完全产权单价×契税率+标准样本房住宅用地楼面地价×标准样本房住宅用地容积率×契税率÷实际容积率;

　　D类：有房产证但无土地使用证，契税扣费标准=标准样本房住宅用地楼面地价×标准样本房住宅用地容积率×契税率÷实际容积率。

　　其中：标准样本房住宅用地楼面地价——具体测算求得

　　标准样本房住宅用地容积率—4.0

　　契税率—3%(或1.5%或1%);

　　实际容积率—证载建筑面积(不含单车间建筑面积)或实测建筑面积(不含封闭阳台增加部分、加扩建部分)÷土地面积(或证载建基面积)

　　二、报建费用

　　根据《惠州市惠阳区城市基础设施配套费征收使用管理办法》(惠阳府办〔2019〕12号)的相关规定以及估价人员收集的《广东省行政事业性收费统一票据》，城市基础设施配套费按建筑面积50元/㎡收取。在评估时，对未办理产权登记且未办理报建手续的房屋按此标准扣除报建费50元/㎡。

　　三、应补缴地价款(出让金)

　　房屋占用的土地使用权产权登记或经相关部门认定为划拨住宅用地的，扣减土地出让金后给予补偿。根据相关规定，划拨住宅用地应补缴出让金为土地评估价值的40%。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条“住宅建设用地使用权期满的，自动续期”的规定，不考虑土地使用权年限对估价对象价值的影响。故应补缴地价款为住宅用地法定最高使用年限70年的出让住宅用地楼面地价的40%。