广东省汕尾市人民政府办公室关于印发《汕尾市旧村庄改造实施办法》的通知
汕府办〔2018〕29号
各县(市、区)人民政府，市政府各部门、各直属机构：
《汕尾市旧村庄改造实施办法》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市推进“三旧”改造工作领导小组办公室(设在市国土资源局)反映。
汕尾市人民政府办公室
2018年11月13日
广东省汕尾市旧村庄改造实施办法
第一条 为进一步推进和规范本市“旧村庄”改造工作，完善城市功能、优化产业结构、统筹城乡发展、推进低效土地开发利用，根据《国土资源部关于印发<关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)>的通知》(国土资发〔2016〕147号)、广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》(粤府办〔2009〕122号)、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔2018〕3号)等文件精神，结合本市实际，制定《汕尾市旧村庄改造实施办法》。
第二条 本市辖区范围内，符合“旧村庄”改造政策且纳入“三旧”改造数据库的“旧村庄”改造，适用《汕尾市旧村庄改造实施办法》。
《汕尾市旧村庄改造实施办法》中的“旧村庄”是指以集体建设用地为主，用途以宅基地为主，包括学校、巷道、晒场、村办公用房等公共设施的“城中村”、“园中村”等。一个改造项目的规划范围混含旧村庄、旧厂房、旧城镇的，旧村庄集体建设用地面积占规划总面积60%或以上的，视为旧村庄改造。
第三条 “旧村庄”改造应当有利于城乡生态环境改善和产业结构调整，先规划，后实施，严格遵循规划管控。坚持以人为本、规划先行、完善配套、提升公共服务、增进社会和谐，促进经济效益、生态效益和社会效益综合提升。
“旧村庄”改造应当注重保护具有历史文化价值的古村落、古村庄、古村群，坚持“保护优先、民意优先、生态优先、公建优先”原则，立足实际、因地制宜，发掘历史文化内涵、培育特色，打造宜居、宜业、宜游的历史文化古村品牌。
第四条 “旧村庄”改造主要包括以下三种模式：
(一)自主改造;
(二)合作改造;
(三)政府组织实施改造。
第五条 政府组织实施改造的，由政府依法征收和收回改造旧村庄范围内的集体建设用地和国有建设用地使用权后，通过划拨或出让改造范围内建设用地使用权的方式进行改造。
第六条 参与“旧村庄”改造的企业应当具备相应的资金实力、开发建设资质、信用良好、社会责任感强等方面的能力，政府和农村集体经济组织对企业的综合实力、规划设计方案、过往业绩、实操经验等因素进行综合考虑，择优选择合作企业。具体需符合的资格条件为：
(一)具有独立法人资格;
(二)注册资本不低于5000万元人民币。
第七条 “旧村庄”改造涉及集体建设用地转为国有建设用地的土地征收、完善历史用地、“三地”等需要市领导小组审批的手续，须在项目审批完成列入年度实施计划后，由各区、各县(市)三旧办对申请材料进行审查后报各区、各县(市)领导小组审核，审核通过后，报市领导小组审批，并以市、县(市)人民政府名义发布公告，具体工作由市、县(市)三旧办负责。
第八条 “旧村庄”改造涉及集体建设用地征收为国有建设用地的，应当按照《汕尾市人民政府办公室关于印发<汕尾市“三旧”改造土地出让金计收和分配办法>的通知》(汕府办〔2018〕30号)规定的标准缴交土地出让金。
第九条 广东省汕尾市“旧村庄”改造项目须按如下程序进行：
(一)改造项目申请
农村集体经济组织根据“三旧”改造专项规划提交申报材料，申请项目认定和确定改造范围。
城区、红海湾开发区、华侨管理区范围内的旧村庄改造项目向各区三旧办提交申报材料，由各区三旧办对申报材料展开审查工作。
陆丰市、海丰县、陆河县范围内的旧村庄改造项目向各县(市)三旧办提交申报材料，由各县(市)三旧办对申报材料展开审查工作。
(二)材料初审
各区、各县(市)三旧办在收到申报材料之日起5个工作日内对申报材料进行核对，申报材料缺失、缺漏或不符合相关要求的，书面答复申请人并说明理由。初审材料包括：说明土地权属情况、地上建筑物权属情况、改造意愿调查等情况的材料。
“旧村庄”改造范围由各区、各县(市)三旧办牵头会同住房建设部门、国土资源部门及街道、镇人民政府、农村集体经济组织按以下原则确定：
1.以自然村或行政村形成并纳入“三旧”改造数据库范围的建设用地为基础，根据该集体经济组织集体建设用地所有权权属范围、土地利用现状图、城市控制性详细规划图、第二次土地调查影像图、土地利用总体规划图叠加信息，合理确定旧村庄改造范围。
2.旧村庄在全面改造项目用地范围原则上以“旧村庄”的建设用地范围为基础，属于村集体(含该村属下经济合作社)权属范围的建设用地应当全部纳入改造，可以结合所在地块的特点和周边路网结构，合理整合集体经济发展用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，实施连片整体改造。
(三)权属调查
初审通过后，由项目所在各区、各县(市)三旧领导小组统筹，各区、各县(市)三旧办负责，街道办、镇人民政府配合开展摸底项目范围内权属调查。主要包括：拟改造旧村庄的人口、户籍、土地、房屋、历史文化遗存等基础数据，改造意愿情况等。
(四)改造主体选定
1.农村集体经济组织自主改造的，农村集体经济组织可作为改造主体。
2.公开选取合作主体。采取合作方式进行改造的，须组织村民进行表决，经2/3以上村民户代表同意后，由农村集体经济组织作为委托主体，通过政府公开平台以公开招标的方式选择合作主体。
评标标准应当在开始招标前在本村(组)的村务公开栏公示不少于5日，并作为招标文件的附件。评标结果必须当场予以公布，并立即在本村(组)的村务公开栏进行公示不少于5日。公开招标(交易)和评标活动应当邀请公证处派员到场进行公证。
合作主体应当在收到《中标通知书》后的10日内与农村集体经济组织签订《旧村庄改造合作合同》，明确合作改造范围、合作期限、双方权利义务、投(融)资方式、房屋拆迁、补偿安置、土地整理、开发建设、规划设计、物业分配、违约责任等相关事项的权责要求。合作主体可申请作为项目改造主体。
(五)改造主体认定
申请认定为改造主体的企业应当根据《汕尾市人民政府办公室关于印发<汕尾市“三旧”改造实施办法>的通知》(汕府办〔2018〕26号)第十九条规定提交申报材料，各区、各县(市)三旧办在5个工作日内对申报材料进行初审，申报材料缺失、缺漏或不符合相关要求的，书面答复申请人并说明理由;在20个工作日内，对改造意愿达成情况及改造主体资格进行审查。
各区、各县(市)三旧办在进行改造主体审查的同时，应当征求相关部门的意见，根据实质审查结果及各部门反馈意见，对改造主体认定形成审查意见，并按以下程序报审：
1.属于城区、红海湾开发区、华侨管理区辖区内的项目，由各区三旧办受理申报资料并进行审查后报各区领导小组审核，审核通过后，报市领导小组审批。
2.属于陆丰市、海丰县、陆河县辖区内的项目，由各县(市)三旧办受理申报资料并进行审查，审查通过后报各县(市)领导小组审批。
改造主体审批通过的，由审批机构函复申请人，并由审批机构在项目现场、汕尾日报及市、各区、各县(市)人民政府网站上对审批结果进行公告。
(六)编制规划
在改造项目完成摸底调查后，各区、各县(市)三旧办去函市、各县(市)城乡规划部门，确定项目规划编制情况。
市、各县(市)城乡规划部门出具项目地块的规划条件，规划条件中应当明确告知改造地块容积率、建筑面积、建筑密度、道路规划、公共配套、红线退线要求、公益性用地移交要求、绿地率等规划条件内容。
(七)编制改造方案
改造主体收到规划条件后，应当委托具有乙级以上规划设计资质的规划编制单位，结合土地建筑物核查结果，结合控制性详细规划、“三旧”改造专项规划，根据规划条件编制项目改造方案。
广东省汕尾市旧村庄改造方案应当包含以下内容：
1.改造地块的基本情况;
2.城乡规划现状情况;
3.土地利用现状情况;
4.搬迁补偿安置协议签订情况和计划;
5.土地拟改造情况;
6.红线退线情况;
7.周边及项目范围内道路情况;
8.公益性用地移交情况;
9.历史文化遗存保护情况。
(八)项目审查和改造方案审查
1.项目审查。各区、各县(市)三旧办应当在权属调查完成之日起20个工作日内开展实质审查。各区、各县(市)按照“三旧”改造专项规划的相关要求，研究讨论申报主体申报的项目范围是否符合城乡规划、土地利用总体规划，确定改造地块的界线范围，对改造意愿达成情况严格进行审核，对申报进行改造的必要性及改造范围的合理性等因素进行综合判断。
申报材料不符合要求的，应当书面答复申请人并说明理由。
2.改造方案审查。各区、各县(市)三旧办在受理改造方案申报材料后10个工作日内对申报材料进行核对，并根据已生效的“三旧”改造专项规划、规划条件对改造方案进行审查。
(九)公开表决改造方案
改造主体应当将改造方案(附《旧村庄改造房屋和其他地上附着物搬迁补偿安置方案》)在村集体经济组织内部进行表决。属于村委会的项目可组织召开村民代表会议进行表决，属于村民小组的项目应当组织召开全体村民会议或者村民户代表会议进行表决，并经90%以上村民代表或村民户代表同意。
(十)改造项目和改造方案征求意见及审批
各区、各县(市)三旧办在审查改造项目、改造方案的同时，应当征求相关部门的意见，各部门依据各自职责提出意见反馈至各区、各县(市)三旧办。各区、各县(市)三旧办根据实质审查结果及各部门反馈意见，对改造项目、改造方案形成审查意见，并按以下程序报审：
1.属于城区、红海湾开发区、华侨管理区辖区内的项目，由各区三旧办对改造项目、改造方案进行审查后报各区领导小组审核，审核通过后，报市领导小组审批。
2.属于陆丰市、海丰县、陆河县辖区内的项目，由各县(市)三旧办对改造项目、改造方案进行审查，审查通过的，报各县(市)领导小组审批，审批通过后报市领导小组备案。
各区、各县(市)三旧办对改造项目、改造方案形成的审查意见可共同报审。
(十一)出具批复和公告
改造项目经审批后，应当列入年度实施计划，在项目现场、汕尾日报及市、各区、各县(市)人民政府网站上进行公告。
改造方案经公开表决符合条件的方可批准。改造方案经批准后，审批机构应当在10个工作日内，函复改造主体并在项目现场、汕尾日报及市、各区、各县(市)人民政府网站上进行公告。
第十条 农村集体经济组织少数成员拒不履行经农村集体经济组织表决通过并经审批的改造方案(含搬迁补偿安置内容)，按照以下情形分类处理：
(一)改造过程涉及征收集体土地，利害关系人对补偿标准有异议的，依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条规定向批准征收土地的人民政府申请裁决。对于违反土地管理法律、法规规定阻挠征收土地的，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条规定，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地;拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。
(二)改造过程不涉及征收集体土地但必须对村民的房屋进行拆迁的，县级以上地方人民政府参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三章补偿相关规定执行。
人民法院裁定准予执行的，可由提出申请的市、县人民政府负责执行。
第十一条 项目改造方案、改造主体认定批复后，按汕府办〔2018〕26号文的规定对项目实施监管。项目改造主体向国土资源、城乡规划部门申请办理用地、报建手续时，应当提交市、各县(市)三旧办出具的批复文件和相应的《项目实施监管协议》。
第十二条 旧村庄改造项目实施期间，各区、各县(市)应当督促、指导农村集体经济组织专门成立旧村庄改造项目建设监管小组，负责对《旧村庄改造合作合同》及改造方案签订与履行的全过程进行监管、检查，每月将检查结果定期公示，并及时向全体村民会议或村民户代表会议报告监督检查结果情况。
第十三条 应当分配给农村集体经济组织的物业在未分配及办理登记、交付前，该旧村庄改造项目及相关物业不得整体或部分转让、抵押和出租。
第十四条 对已全额缴清土地出让金并拆迁平整完毕的地块，可根据规划文件以宗地为单位分块申办不动产权证。旧村庄改造完成搬迁补偿安置并注销原土地、房屋产权登记后申请办理土地确权登记。
被搬迁人按规定取得的搬迁安置住宅不受商品房限购政策限制。
第十五条 《汕尾市旧村庄改造实施办法》自印发之日起施行，有效期5年。有效期届满或相关政策法规依据变化，根据实施情况评估修订。
《汕尾市旧村庄改造实施办法》施行前项目改造实施方案已通过市政府或市国土资源局审议且在有效期内的，或已签订收储协议的，不适用本办法。
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