河北省石家庄市人民政府办公室关于印发《石家庄市市区国有土地上房屋征收与补偿操作指引》的通知
[2021]-53
各县(市、区)人民政府,高新区、循环化工园区管委会,市直有关部门:
《石家庄市市区国有土地上房屋征收与补偿操作指引》已经市领导同意,现印发你们,请各有关单位按要求抓好贯彻落实。
石家庄市人民政府办公室
2021年8月10日
(此件公开发布)
河北省石家庄市市区国有土地上房屋征收与补偿操作指引
为维护公共利益,规范国有土地上房屋征收与补偿活动,保障被征收人的合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿办法》等相关规定,结合我市房屋征收工作实际,制定《石家庄市市区国有土地上房屋征收与补偿操作指引》。
第一章 危房集中、基础设施落后认定
第一条 房屋征收系旧城区改建需要的,由各区政府负责对危房集中、基础设施落后等地段进行认定。危房应当通过房屋安全鉴定予以确定。
第二条 C级以上危房建筑面积占拟征收范围内房屋建筑面积50%以上的情形可认定为危房集中。
第三条 各区政府负责收集、调查拟征收范围内及其相邻区域基础设施情况(主要包括供电、管道供气、给水、排水、道路交通、停车位、消防、人防、环境卫生、园林绿化等设施情况),有关部门和单位应当给予积极配合。
第四条 拟征收范围内及其相邻区域的基础设施有下列情形之一的,可认定为基础设施落后:
(一)《石家庄市市区国有土地上房屋征收与补偿操作指引》第三条规定的基础设施中,至少有5项设施现状配置低于现行配置标准50%的;
(二)《石家庄市市区国有土地上房屋征收与补偿操作指引》第三条规定的基础设施中,至少有3项基础设施基本没有配置的。
第五条 对认定为危房集中、基础设施落后的旧城区改建项目,各区政府应征求区域内居民改造意愿,居民支持改造率达到90%以上的项目可申报房屋征收计划。
第二章 房屋征收计划编制
第六条 拟实施征收的项目,各有关单位向市房屋征收部门申请纳入房屋征收计划,市房屋征收部门审核汇总后报市国有土地上房屋征收工作领导小组。其中,因旧城改建需要征收房屋的,各区政府应当于每年10月31日前,将下一年度拟实施征收的旧城改建项目报送市房屋征收部门,并提交项目符合危房集中、基础设施落后的条件以及居民同意改造意愿比例的相关材料,市房屋征收部门汇总后报市国有土地上房屋征收工作领导小组。
第七条 河北省石家庄市国有土地上房屋征收工作领导小组办公室就拟实施房屋征收项目是否符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条规定的情况,向相关部门发出征询函,书面征询意见。
第八条 市发展改革、自然资源和规划等部门应在接到征询函之日起5个工作日内,对拟实施房屋征收的项目进行审查,并按照职责分工分别出具意见。市发展改革部门出具项目是否符合国民经济和社会发展规划、国民经济和社会发展年度计划的意见;市自然资源和规划部门出具项目是否符合土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的意见。
第九条 市国有土地上房屋征收工作领导小组依据相关部门回复意见的情况,研究拟定国有土地上房屋征收计划,由市房屋征收部门将拟定的年度房屋征收计划报请市政府批准,房屋征收计划作为启动房屋征收工作的依据,房屋征收部门凭房屋征收计划向自然资源和规划部门申请用地红线图。旧城区改建项目征收计划下达后本年度未能公布征收范围的,征收计划作废;公布征收范围后一年内未下达征收决定的,征收计划作废;征收计划作废的项目3年内不得重新申报征收计划。
第三章房屋征收范围确定
第十条 各区房屋征收部门应当以市自然资源和规划部门出具的红线图为基础,结合项目实际情况合理确定征收范围,经各区政府批准后予以公布。对于红线图上的骑线房屋,各区政府可根据实际情况,决定是否纳入征收范围。保留骑线房屋不影响房屋征收后建设活动的,可不将骑线房屋纳入征收范围;拆除骑线房屋在红线图内的部分不影响或者采取相应安全措施后不影响剩余部分房屋安全的,可只将骑线房屋在红线图内部分纳入征收范围。
第十一条 房屋征收范围公布后,各区房屋征收部门以书面形式通知市发展改革、自然资源和规划、市场监管、行政审批等有关部门暂停办理相关手续,暂停期限为1年;在征收范围内,被征收房屋涉及转移登记的,不动产登记中心应及时向各区房屋征收部门推送被征收房屋登记信息变更情况。
第四章 未经登记建筑的调查、认定和处理
第十二条 河北省石家庄市未经登记建筑是指未在房屋权属登记机构进行产权登记的建筑物。国有土地上房屋征收项目范围内未登记建筑的调查、认定和处理,应当遵循"尊重历史、实事求是、程序正当"的原则。
第十三条 河北省石家庄市未经登记建筑的建设时间和性质应当根据房屋报建审批、施工监理、验收、行政处罚、历史测绘等能证明建筑建设时间的资料综合判断后予以确定。
河北省石家庄市国有土地上房屋征收范围内未登记建筑,无土地房屋权属争议且符合下列条件之一的,可参照合法建筑予以补偿安置:
(一)1984年1月5日国务院《城市规划条例》施行前建造的未经登记建筑,建造时间、建筑面积及用地范围以当事人提供的建房批准手续,或者相关部门提供的地图、地籍、房产等原始资料为准;
(二)1984年1月5日国务院《城市规划条例》施行后至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前建造的未经登记建筑,当事人能够提供建设工程规划许可文件、土地权属证明、建设用地批准文件或者其他有关主管部门的建房批准文件之一的证明材料;
(三)1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后已取得建设工程规划许可证,且按照许可内容建设的未经登记建筑。
以上建造时间的认定,首先应由被征收人提供相应证明材料,被征收人确实无法提供的,区房屋征收部门以当年地形图或航拍图等土地房产测绘及建设档案材料为依据,结合被征收人提交的《申请书》及相关证明材料综合考虑。未登记建筑按照合法建筑予以安置补偿后,相关部门按照房屋征收部门签订的协议,办理产权调换房屋不动产权登记手续。
不符合上述规定情形的未登记建筑,按照重置价给予补偿。
第十四条 河北省石家庄市征收范围内的未经登记建筑,应当按照下列程序进行调查、认定和处理:
(一)调查。区房屋征收部门负责对拟征收项目范围内未登记建筑进行调查摸底等相关工作,将调查、认定和处理的初步意见报区政府;
(二)认定和处理。区政府组织相关部门对初步意见进行研究,以区政府名义作出认定和处理意见;
(三)公布。未登记建筑认定和处理意见在征收范围内公布,期限不少于5日。
第十五条 被征收房屋的使用性质和建筑面积以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准。对房屋使用性质或建筑面积有异议的,由当事人提出书面申请,市自然资源和规划部门按照职责作出书面认定。认定后,被征收房屋的建筑面积与房产证建筑面积不符的,由区房屋征收部门委托有资质的测绘机构进行测量,测量结果超出房产证面积的部分按照被征收房屋市场平均价格的80%进行货币补偿。
第五章 征收补偿
第十六条 房屋征收范围确定后,区房屋征收部门应委托房地产价格评估机构(以下简称评估机构)对拟征收范围内的房屋进行预评估和测算征收成本。预评估机构在调查、认定的期间应对被征收房屋区域不同类型房屋的价格进行测算,修正类似房地产的市场平均价格,出具不同类型被征收房屋的市场平均价格及产权调换房屋的市场平均价格。预评估价格需经评估专家委员会论证认定,预评估的评估时点为房屋征收范围公布之日。
第十七条 房屋征收部门可凭单位证明查阅、调取被征收房屋的房地产权属档案或相关资料,市住建、自然资源和规划、市场监管、人社局等相关部门应准予查阅、调取。
第十八条 区房屋征收部门拟定的房屋征收补偿方案,报市房屋征收机构进行论证,论证后由市房屋征收部门出具综合平衡意见。提交申请时应提交下列材料:(一)综合平衡申请书附征收补偿方案;(二)预评估报告附评估选取的交易案例情况及评估专家委员会意见;(三)项目总平面图或异地产权调换房源合法手续、户型图等资料。
第十九条 市、区政府组织相关部门及专家对征收补偿方案论证,论证后在本级政府和房屋征收部门网站公开征询公众意见,区房屋征收部门应当对反馈意见进行归纳、整理,向拟作出征收决定的区政府报告,区政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况,在房屋征收范围内和区政府、市房屋征收机构网站予以公布,修改后的方案在公布前报市房屋征收机构核对存档。
第二十条 因旧城区改建需要征收房屋,在征收补偿方案征求意见中半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合规定,拟作出房屋征收决定的市、区政府应当召开听证会,并向社会发布听证公告,公告应当载明拟听证事项及申请参加听证的有关事项。
第二十一条 公益项目所在区政府应当在房屋征收范围公告发布后60日内,向市房屋征收部门申请房屋征收包干费用审核,各区政府对报审材料的合法性、完整性和真实性负责。市房屋征收机构组织专家对房屋征收包干费用进行论证,报市房屋征收部门出具书面审核意见。
第二十二条 产权调换房屋应以最高建筑的合理工期确定过渡期限,自签订协议并办理交房手续之日起计算临时安置费。
《清场验收合格单》开具之日作为合理工期的起始日,过渡期间应包含办理交旧房手续之日起至回迁区清场验收合格后的合理工期。
第二十三条 河北省石家庄市征收补偿以房屋所有权证为依据,一处房屋多人共有的按一户认定,一户只能选择一种补偿方式;征收执行国家租金标准的公有住宅房屋,按照《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿办法》中第三十五条执行,其他补偿(补助、奖励、临时安置费、搬迁费、装修等)给承租人。
第二十四条 河北省石家庄市因征收非住宅房屋造成停产停业的,对符合条件的企业给予停产停业损失及搬迁、职工工资补助、临时安置费等费用,其标准可按照被征收房屋评估价值的8%给予一揽子补偿,也可按照《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十四条规定执行。
第六章 社会稳定风险评估
第二十五条 作出房屋征收决定之前,由区政府或委托第三方机构进行社会稳定风险评估,制定风险评估方案并建立专项档案,组织相关部门通过收集相关文件资料、问卷调查、民意测验、座谈走访、听证会等方式对社会稳定风险进行预测和评估,也可组织专家、学者进行风险评估论证。社会稳定风险评估报告应当包括以下内容:
(一)房屋征收项目基本情况;
(二)房屋征收补偿方案征求意见情况;
(三)对实施房屋征收与补偿的合法性、合理性、可行性以及社会稳定风险可控性等方面进行分析评估研判;
(四)评估结论。
第二十六条 评估认为实施房屋征收社会稳定风险较小的,可以实施房屋征收,存在重大社会稳定风险的,不得实施房屋征收。
第七章 房屋征收决定
第二十七条 区政府作出房屋征收决定后10日内应当在房屋征收范围内发布公告,并制作影像资料保存,房屋征收决定应当附征收补偿方案和征收范围红线图。
各区房屋征收部门应当在本级人民政府作出房屋征收决定之日起7日内,将房屋征收决定及补偿方案报市房屋征收机构存
档,市房屋征收机构出具备案回执,补偿方案内容应与征求意见修改后的方案一致。
第二十八条 因旧城区改建实施房屋征收的,可以根据实际情况,采取预签征收补偿协议方式实施房屋征收(简称预征收),并在征收补偿方案征求意见之前进行公告。
第二十九条 采取预征收方式实施房屋征收的,房屋征收部门应当在征收决定作出之前,与拟征收房屋所有权人、公有房屋承租人签订预征收补偿协议。在规定的预签约期限内,预签约户数达到规定签约比例的,由市、区政府作出房屋征收决定并公告后,预征收补偿协议生效;预签约数量未达到规定签约比例的,终止预征收。签约比例由作出房屋征收决定的市、区政府确定,但不得低于90%.
第三十条 预征收补偿协议涉及的被征收房屋价值,按照预评估房屋价值确定。房屋征收决定作出之后,征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。征收评估结果与预评估结果有差异的,被征收房屋按"就高不就低"的原则确定价格,产权调换房屋按"就低不就高"的原则确定价格。
第三十一条 房屋征收工作完成后由各区政府组织清场验收并出具《清场验收合格单》,已作出补偿决定的建筑视为完成房屋征收工作,市财政、自然资源和规划等部门按照各自的职责推进土地出让工作。
第三十二条 各区房屋征收部门持房屋征收补偿协议、规划意见、清场验收合格单等资料到市房屋征收机构办理产权调换房屋建筑面积认定,市房屋征收机构出具认定意见后函告预售审批部门,不得对认定面积内的产权调换房屋办理预售许可。
第八章 评估
第三十三条 分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告,房屋征收部门应当将分户评估报告及时转交被征收人、公有房屋承租人。被征收人、公有房屋承租人拒绝签收的,可以采取留置方式送达;送达有困难的,可以采取邮寄方式送达,邮寄地址以被征收人、公有房屋承租人户口登记簿载明或者被征收人、公有房屋承租人确认的地址为准;采取上述方式无法送达的,可以采取公告方式送达。
第三十四条 河北省石家庄市房屋征收部门或被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向原房地产价格评估机构申请复核评估,对复核结果有异议的,可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
第三十五条 市房屋征收部门应加强对从事房屋征收工作人员的法律知识和业务知识的培训。各区在进行政府采购时,应向市房屋征收机构核实受委托单位从业人员培训情况。
第三十六条 市住房和城乡建设主管部门组织由房地产估价师、法律方面专家成立房地产价格评估专家委员会,评估专家委员会主要职责是协助市房屋征收部门指导全市房地产评估管理工作,对房地产评估进行技术指导,受理房地产评估技术鉴定,开展房地产评估技术咨询和学术交流,对征收从业人员进行培训,并对征收项目预评估价格进行论证。
第三十七条 市房屋征收部门要加强对国有土地上房屋征收的信息化监督管理,同时,按照省住建厅《国有土地上房屋征收补偿协议示范文本》要求,逐步对各区国有土地上房屋征收补偿协议实行电子协议条形码落户管理。
第九章 补偿决定和强制执行
第三十八条 河北省石家庄市房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、区政府作出补偿决定。被征收房屋所有权人不明确是指暂时无法确定产权的合法所有人或者产权归属存在争议、诉讼等情形。房屋产权人下落不明,经房屋征收部门发布公告后仍无法找到产权人,导致不能达成协议的,参照被征收房屋所有权人不明确处理。
涉及未经登记建筑的补偿决定,区政府可按认定的面积和性质作出。
第三十九条 房屋征收部门报请人民政府作出补偿决定,应当提交以下材料:
(一)作出补偿决定的申请;
(二)被征收房屋基本情况,产权调换房屋基本情况;
(三)被征收房屋评估资料;
(四)被征收房屋的补偿方案;
(五)房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人不少于3次的详细协商记录,协商记录应当由当事人签名,当事人拒绝签名的,由现场见证人签名,被征收房屋所有权人不明确的,不需提交协商记录;
(六)作出补偿决定相关的其他材料。
第四十条 补偿决定应当包括以下内容:
(一)房屋征收部门、被征收人、公有房屋承租人的姓名或者名称等基本情况;
(二)争议的事实和理由;
(三)认定的事实、理由和适用的法律依据;
(四)对被征收人、公有房屋承租人的具体补偿方案;
(五)搬迁期限不得少于15日;
(六)被征收人、公有房屋承租人申请行政复议、提起行政诉讼的权利及期限。
第四十一条 被征收人、公有房屋承租人已明确选择征收补偿方式的,应当按照其选择的征收补偿方式作出补偿决定。被征收人未明确选择补偿方式的,应当提供产权调换和货币补偿两种补偿方式。
被征收人拒绝领取货币补偿款或者接收产权调换房屋,采取货币补偿方式的,房屋征收部门应当将货币补偿资金以专户存储的方式予以保管或者向公证机构申请提存公证;采取产权调换方式或未选择补偿方式以及被征收房屋所有权不明确的,由房屋征收部门负责妥善保管补偿决定中明确的产权调换房屋。
第四十二条 政府应当自作出补偿决定之日起7个工作日内在房屋征收范围内予以公告。
第四十三条 房屋征收部门应将补偿决定直接送达被征收人、公有房屋承租人;被征收人、公有房屋承租人拒绝签收的,可以留置送达;直接送达有困难的,可以邮寄送达,邮寄地址以被征收人、公有房屋承租人户口登记簿载明或者被征收人、公有房屋承租人确认的地址为准。采取上述方式无法送达的,可以公告送达,并在案卷中载明原因和送达经过。
第四十四条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、区政府依法向房屋所在地基层人民法院申请强制执行。
第四十五条 申请人民法院强制执行之前,市、区政府应当催告被征收人、公有房屋承租人履行搬迁义务。催告应当以书面形式作出,并载明下列事项:
(一)履行义务的期限;
(二)履行义务的方式;
(三)被征收人、公有房屋承租人依法享有的陈述权和申辩权。
被征收人、公有房屋承租人收到催告书后有权进行陈述和申辩,市、区政府应当充分听取当事人的意见,对当事人提出的事实、理由和证据,应当进行记录、复核,当事人提出的事实、理由或者证据成立的,应当予以采纳。
第四十六条 作出房屋征收决定的市、区政府向人民法院申请强制执行,应当提交以下资料:
(一)强制执行申请书;
(二)房屋征收决定;
(三)补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件;
(四)补偿决定的送达凭证、催告情况及被申请人、直接利害关系人意见;
(五)申请强制执行的房屋状况;
(六)社会稳定风险评估材料;
(七)被征收房屋评估资料;
(八)被申请人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况;
(九)采取货币补偿方式的,提交补偿金额和专户存储账号,采取产权调换方式的,提交产权调换房屋情况等材料;
(十)法律、行政法规规定应当提交的其他材料。
强制执行申请书应当由行政机关负责人签名,加盖行政机关的印章,并注明日期。
第十章 收购
第四十七条 对确需改造的"零星"国有土地上房屋,区政府可通过收购方式完成,收购标准参照国有土地房屋征收补偿标准,具体办理程序如下:
(一)区政府将拟进行收购的项目报市政府申请批准;
(二)市政府批准后,区征收部门将收购方案报市房屋征收机构进行论证,论证后由市房屋征收部门出具综合平衡意见,区征收部门按照论证后的方案实施收购。区政府作为收购主体,具体收购工作可由区政府委托相关部门负责,收购原则上只给予货币补偿,特殊情况区政府也可购买安置用房置换;
(三)向被收购人公布收购通知及收购方案;
(四)收购当事人依据收购方案签订收购协议;
(五)项目完成收购后,交由房屋征收部门。
第十一章 附则
第四十八条 市房屋征收部门应当根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿办法》及《石家庄市市区国有土地上房屋征收与补偿操作指引》的规定,制订房屋征收与补偿相关文书的示范文本。
第四十九条 《石家庄市市区国有土地上房屋征收与补偿操作指引》自印发之日起施行,本指引适用于市内七区(新华区、裕华区、长安区、桥西区、鹿泉区、栾城区、藁城区),石家庄高新技术产业开发区、其它县(市、区)可参照执行。本指引施行前已依法作出房屋征收决定的项目,按照原房屋征收决定载明的征收补偿方案和有关规定执行,本指引未尽事宜,按照国家、省、市相关规定执行。
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