湖北省宜昌市人民政府办公室关于印发宜昌市城镇老旧小区改造提升行动(2022~2025年)实施方案的通知
宜府办发〔2022〕26号
各县市区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
《宜昌市城镇老旧小区改造提升行动(2022~2025年)实施方案》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真组织实施。
宜昌市人民政府办公室
2022年3月16日
(此件公开发布)
湖北省宜昌市城镇老旧小区改造提升行动(2022~2025年)实施方案
为全面推进全市城镇老旧小区改造工作，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)和《省人民政府办公厅关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》(鄂政办发〔2021〕19号)精神，结合实际，制定本方案。
一、总体要求
(一)指导思想。
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，积极践行以人民为中心的发展思想，牢固树立“公园城市”理念，以党建引领筑基、共同缔造聚力、治管并举固本为主线，按照打造完整社区、推动城市运营、夯实基层治理的要求，遵循基础类应改尽改、完善类能改则改、提升类积极推进的原则，以优化环境、完善功能、营造场景为重点，推动城镇老旧小区改造。
(二)基本原则。
1.注重连片改造。坚持留、改、拆、建、控并举，合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，统筹实施城镇老旧小区改造及周边高度关联的城市更新、租赁住房建设、历史文化街区保护等项目。
2.注重历史传承。注重维护城市传统风貌特色和地域特征，保护传统街巷肌理、风貌建筑和古树名木，在改善居住条件、提高环境品质的同时，展现城市特色，延续历史文脉。
3.注重共同缔造。充分发挥基层党组织统领全局、协调各方的作用，搭建街区议事会等交流渠道，广泛发动群众参与小区改造和管理，让群众共同解决社区公共事务问题，不断提升居民线上线下多维度多层面参与协商议事的能力。
4.注重探索创新。植入新兴业态，采取腾退闲置空间、盘活闲置资源、对接电子商务平台等手段，引入社会资本从事产业投资、产业运营，为居民提供线上线下服务，拉动城市经济，构建宜居宜业生活圈。探索新型技术，深化城市大脑应用，加快智慧赋能，高水平打造未来社区应用场景;通过透水铺装、绿色屋顶、下沉式绿地、雨水花园、生物滞留设施等方式推进老旧小区海绵化改造。
5.注重示范引领。通过试点示范，着力健全在统筹协调、项目生成、资金分担、市场参与、金融支持、群众共建、项目推进、资源利用、长效治理等方面的体制机制，逐步营造公共服务、邻里生活、健康医疗、文化休闲、全民学习、创新创业、平安法治、城市安全等场景。
(三)工作目标。
各县市区每年建设不少于1个示范项目，到2022年底，各地形成较完备的城镇老旧小区改造制度框架、政策措施和工作机制。到2025年底，全市基本完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务。改造后的小区成为“设施完备、安全健康、环境整洁、配套齐全、管理有序、文明和谐”的美好家园，居民的获得感、幸福感、安全感明显增强。
二、改造范围
宜昌中心城区及各县市城关镇范围内建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼)，重点改造2000年底前建成的老旧小区，2000年后建成且符合改造条件的小区按一定比例逐年纳入改造计划。国有企事业单位、军队所属城镇老旧小区按属地原则纳入地方改造计划统一组织实施。已纳入棚户区改造计划的，不属于城镇老旧小区改造范围。
三、工作流程
(一)开展调查评估。根据《完整居住社区建设标准(试行)》以及《宜昌市城镇老旧小区改造评估标准》，坚持问题导向，组织开展全面调查摸底，摸清各类老旧住宅小区房屋、土地及相关基础设施、权属情况、群众改造意愿、筹资能力、社会资本引入可行性等基本情况，进行坐标定位、分类评估、登记造册。将“成立小区党组织、建立自治组织、签订居民公约、拆除违法建设、出资改造、接受后期物业管理”作为改造计划申报的前置条件，实施加装电梯的老旧小区优先纳入改造计划，原则上加装电梯数不少于10%。(牵头单位：市住建局;责任单位：各县市区人民政府、宜昌高新区管委会〔以下各环节均涉及各县市区人民政府和宜昌高新区管委会，不再列出〕)
(二)编制规划计划。以国民经济社会发展规划和国土空间规划为依据，充分考虑城镇老旧小区相关基础设施和公共服务设施改造需求，将城镇老旧小区改造与“筑堡工程”建设以及文明典范城市、卫生城市、节水型城市、园林城市等创建相结合，与县城品质提升、雨污分流、城镇污水提质增效、海绵城市建设、垃圾分类等重点工作相结合，科学编制2022—2025年城镇老旧小区专项改造规划和项目改造计划，并根据实际情况进行动态调整。涉及城镇老旧小区的各类设施、相关管线增设或改造计划应与城镇老旧小区改造计划有效对接、同步实施。(牵头单位：市住建局;责任单位：市发改委、市自然资源和规划局、市城管委、市经信局、市民政局、市卫健委、市文化和旅游局、市公安局、市教育局)
(三)明确实施主体。各县市区政府(含宜昌高新区管委会，下同)要统筹考虑项目实施、设施运营和后期管理等因素，委托市、县(市区)属国有企业，或结合招商引资工作，采取“投资+设计+施工+运营”一体化招标等方式吸引央企、大型民企及其他社会资本作为实施主体，具体负责项目建设各项工作。同时，加强工程质量安全监管，严格执行相关技术规范，建设优质工程、安全工程。鼓励国有实施主体将财政投入资金作为项目资本金，充分运用改造片区人、地、房、物、技等资源，搭建投融资平台，提升改造水平，实现老旧小区宜居度的整体提升。(牵头单位：市国资委;责任单位：市财政局)
(四)编制改造方案。列入改造计划的城镇老旧小区项目实施主体组织编制改造方案。改造方案由项目基本情况、居民意见调查、现状主要问题、改造内容及方式、改造风险评估、投资概算、资金筹措及平衡方案、智慧小区建设、长效管理方案等构成。改造内容必须包括拆除违法建设、雨污分流改造、消防设施建设、安全隐患整治、弱电线路规整、环卫设施配套等，并优先考虑建设面向社区的养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施和场所。鼓励将电梯加装纳入老旧小区改造内容;暂无法纳入的，应在改造设计中根据需要预留电梯安装位置。(牵头单位：市住建局)
(五)组织项目实施。建立适合城镇老旧小区改造的质量安全监管机制及相关配套制度，实现过程可监督、责任可追溯、绩效可量化、群众满意度可感知。严格落实工程招投标制度，选择管理能力强、信誉信用好的施工及监理公司实施改造工程，落实专人负责，严格工程监管。加强改造过程中的监督管理，严格按图施工，公示改造信息，落实土方开挖、管网改造、施工围挡、施工防火等施工安全措施，杜绝安全隐患。鼓励采用工程总承包(EPC)、全过程工程咨询服务等方式推进项目建设。项目实施中要尊重民意，加强沟通，科学谋划，精心组织，明确工作任务和时限要求，落实责任到人，充分调动各类资源，快速、有效、稳步推进改造工作。各街道办事处、社区居委会、物业企业、产权单位、专营单位等要积极配合做好协调工作，确保改造工作顺利进行。市、县两级审计部门要主动介入，加强审计监督，严防出现偷工减料、挪用套取改造资金等问题。(牵头单位：市住建局;责任单位：市经信局、市审计局)
(六)健全长效机制。依法依规成立业委会，提高业委会履职能力，建立健全小区管理制度，引导居民积极参与小区改造和长效管理，自主选择专业化物业管理和业主自治等多种小区管理模式。各县市区负责老旧小区改造的国有投融资平台成立“红色物业”公司，进行托底有偿服务。制定老旧小区改造后的长效管理方案，推进物业管理全覆盖，实现“一次改造、长效管理”。健全住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，引导业主通过公共收益补充、分期续筹、房地产转让环节补足等方式对住宅专项维修资金进行续筹，原则上老旧小区全体业主按小区内居住房屋建筑面积筹集住宅专项维修资金。(牵头单位：市住建局;责任单位：市财政局、市公共资源交易中心)
四、资金保障
(一)加强资金筹措。老旧小区改造资金应当结合拟改造项目的具体特点和改造内容，按照鄂政办发〔2021〕19号文件精神，通过居民合理出资、政府财政支持、企业单位投资、原产权单位补助、管线单位出资、公共收益补充、申请专项债券额度、金融机构信贷支持、社会力量参与等渠道筹措。鼓励各县市区积极申请中央和省级补助资金，所争取资金全部下达项目所在县市区财政，专项用于老旧小区改造。宜昌城区范围内老旧小区改造项目资金，由市、区两级按原有政策分担。合理统筹教育、文化、体育、民政、卫生、残联、公安、经信、城管等部门符合条件的资金用于城镇老旧小区改造。
(二)创新融资模式。对能够实现项目收益与融资自求平衡，且满足债券发行条件要求的老旧小区改造项目，支持通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。支持老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资。创新老旧小区改造方式和融资模式，在不增加政府隐性债务负担的前提下，鼓励将多个老旧小区与相邻棚户区、老城区、老旧厂房、城中村、集贸市场、停车设施、商业设施等改造(建设)项目统筹，通过项目整合、设计施工一体化、片区化改造等方式，引入社会资本参与有关设施的设计、建设、运营，实现资金回报平衡。认真落实国家、省相关税费减免政策。
(三)规范资金使用。涉及城镇老旧小区改造的中央、省级及市级财政专项补助资金、中央预算内资金等要按政策规定规范使用，确保达到年度资金使用绩效目标。基础类改造资金主要从政府财政支持中解决;完善类、提升类改造资金按照共建共享原则，由政府、居民、社会资本共同筹措，各县市区应结合实际，明确居民出资比例，其中门窗更换、电梯加装以及水表、电表表后等改造费用由居民自行承担，鼓励提取个人住房公积金用于电梯加装。
五、支持政策
(一)加快项目审批。将老旧小区改造各类审批事项纳入工程建设审批体系，组织有关部门和管线产权单位等对老旧小区改造具体方案进行联合审查，优化项目立项、用地、规划审批程序，简化施工许可证办理手续，提升项目审批效率。凡不增加建筑面积、不改变既有建筑功能和结构、不涉及规划条件调整的老旧小区改造项目，无需办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，无需办理建设工程竣工规划核实，无需办理施工许可，由项目实施主体向属地质量安全监督管理机构报备即可。改造项目完工后，由项目实施主体召集相关部门、参与单位、居民代表等进行项目联合验收。
(二)强化用地保障。加强既有用地集约混合利用，在保障公共利益、安全以及符合法律法规和技术规范的前提下，按法定程序办理相关手续。在不违反规划且征得居民同意的前提下，支持整合小区内空地、腾空土地及周边存量土地，建设物业服务用房等配套设施和公共服务设施。对利用现有房屋和土地兴办文化创意、科技研发、健康养老、众创空间、生产性服务业、“互联网+”等新业态的，5年内可继续按原用途和土地权利类型使用土地，可不增收土地价款，可实行用途兼容。增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构应依法予以办理。
(三)整合存量资源。加强服务设施、公共空间共建共享，统筹使用各类公共房屋、闲置房屋，清理违法建筑和临时建筑，腾退用地，用于完善社区、小区配套设施。鼓励机关事业单位、国有企业将老旧小区及其附近的闲置房屋，通过置换、划转、移交使用权等方式交由街道、社区统筹。支持对既有用房实施改(扩)建，用于开展养老、托育、助餐、家政保洁服务，或用作便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区服务场所，加强社区阵地规范化建设，不断完善社区管理服务功能。
(四)支持提前介入。鼓励项目实施主体通过新建、重组、引进等方式组建公益性物业服务实体，采取“先期介入、先行接管、先行服务，分期分层次整治改造”的办法，在改造前期先行对接业主委员会或社区居委会，依法依规签订小区物业服务合同，优先配套安保、环卫设施，开展卫生保洁、秩序维护、门卫执勤、设施维护保养等物业服务，配合推进改造提升工作。鼓励各县市区对提前介入改造、能严格执行物业管理制度并经考核评定达标的老旧小区给予补助，补助资金专项用于小区公共部位、共用设施设备维修。
(五)鼓励加装电梯。将老旧小区住宅加装电梯工作纳入社区协商议事重要范畴，细化协商议事流程。利用政务信息服务平台，开展项目咨询、调解、受理和预审服务。以政府购买服务方式，开展社会组织参与老旧小区住宅加装电梯的培育、指导、巡查工作，建立电梯企业、设计单位、社区规划师、法律顾问、志愿者参与的“一站式”服务平台。统筹加装电梯与老旧小区改造工作，综合实施管线迁移、绿化迁改等事项，避免重复施工。推广井道工厂化制作，现场装配式安装。鼓励在符合消防、结构安全等相关规定的前提下实现平层入户，但应严格控制平面尺寸。
(六)完善停车设施。有条件的小区可根据小区道路条件，建立完善弹性停车、错时开放、潮汐停车、共享停车等机制。在小区周边非交通性道路或支路设置夜间临时停车位，对小区居民实行优惠停车。完善充电电源布局和配置，加大充电桩(站)建设力度，支持发展多车一桩、临近车位共享等合作模式。对不涉及土建工程的机械式立体车库，且设施内部空间无人员活动的，原则上按特种设备安装办理手续，符合条件的无需办理用地、规划、环评和施工手续。积极推广应用立体停车设施，吸引社会资本参与小区内立体停车设施建设。鼓励企业对现有停车位进行信息化改造，与城市信息模型深度融合，实现供需一张图、无人值守、网上寻位、线上管理。停车设施可依法设置广告。
六、推进措施
(一)强化组织领导。市城市更新工作领导小组办公室(市住建局)要落实组织协调和督促指导责任，市直有关单位要加强政策协同、工作配合、指导监督。县市区政府要落实主体责任，建立政府主要领导指挥、住建部门组织实施、相关职能部门参加的工作推进机制，加强工程质量安全监管，严把项目方案设计、施工组织实施和联合竣工验收关，每年12月底向市政府报告工作进展情况。
(二)强化智力支持。建立城镇老旧小区改造工作专家库，为城镇老旧小区改造提供智力支持。联合大专院校在城镇老旧小区中开展社会治理创新、公共空间场景营造、精细化施工作业、商业化运营指导等方面的研究。鼓励各县市区通过技术咨询、建立社区规划师制度、组建共同缔造工作坊等途径，不断提升专业化水平。
(三)强化宣传引导。加大宣传力度，充分调动群众、专业机构、社会力量参与城镇老旧小区改造的积极性、主动性。组织社区基层做好政策解读和沟通解释工作，发挥党员模范带头作用，畅通参与渠道，及时回应社会关切，营造社会各界支持、居民积极参与的浓厚氛围。
(四)强化督导考评。将城镇老旧小区改造工作纳入市委、市政府重点督查事项。建立完善城镇老旧小区改造考评机制，确保目标任务、政策措施、工作责任落实落细。建立完善日常巡查和月通报制度，对政策措施落实不到位、行政审批推诿扯皮、项目建设进度缓慢、质量安全问题突出的予以通报、限期整改、约谈提醒。
宜昌市人民政府办公室
2022年3月17日印发
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