关于印发恩施市城市规划区国有土地上房屋征收补偿方案(试行)等方案的通知
恩市政规〔2021〕1号
各乡镇人民政府、街道办事处，大峡谷风景区管理处，市政府各部门：
现将《恩施市城市规划区国有土地上房屋征收补偿方案(试行)》《恩施市城市规划区集体土地上房屋征收补偿方案(试行)》印发给你们，请认真遵照执行。
恩施市人民政府
2021年6月3日
湖北省恩施市城市规划区国有土地上房屋征收补偿方案(试行)
为规范我市城市规划区国有土地上房屋的征收补偿工作，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(湖北省人民政府令第380号)等法律法规规定，结合我市实际，制定《恩施市城市规划区国有土地上房屋征收补偿方案(试行)》。
一、适用范围
《恩施市城市规划区国有土地上房屋征收补偿方案(试行)》适用于我市城市规划区国有土地上房屋的征收与补偿。
二、补偿项目
(一)被征收房屋(含土地使用权)
湖北省恩施市城市规划区国有土地上房屋征收对被征收人的合法房屋给予补偿，并收回土地使用权。补偿方式包括：集中安置点自建房、房屋产权调换、一次性货币补偿。被征收住房总面积不足50平方米的，按50平方米的标准给予补偿。
对未登记建筑，按调查认定结论据实处理。
对未超过批准期限的临时建筑以及附房、构筑物等，按重置评估价作货币补偿。
(二)装饰装修和不能迁移的青苗花木
按评估价作货币补偿。
(三)管网立户
按征收时的立户费标准作货币补偿。
(四)搬迁费
按我市公布的年度标准补偿。
(五)过渡费
按我市公布的年度标准补偿。
逾期过渡费在征收补偿协议约定过渡费标准的基础上增加20%。
已向被征收人提供周转用房的，不补偿过渡费。
对被征收人作一次性货币补偿或以现房安置的，按6个月的过渡期补偿过渡费。
(六)停产停业损失
该项补偿对象限经营性房屋(含商业门店、住改商房屋)，含出租人租金损失、承租人停业损失，按评估价作货币补偿。
湖北省恩施市城市规划区国有土地上房屋征收被征收人选择房屋产权调换的，租金损失按实际过渡期计算;选择货币补偿的，租金损失按6个月计算(补偿前被征收人已按房屋征收部门书面通知终止租赁行为的，按实际停业期计算);选择集中安置点自建房的，租金损失自搬迁之日起计至建设用地交被征收人后6个月。
承租人停业损失及出租人自营的停业损失按6个月计算，作一次性货币补偿。
三、补偿方式
(一)集中安置点自建房
被征收房屋系独栋房屋(即有独立土地使用权)，且被征收人接受对地上建筑物全部作重置评估价补偿的，可选择本方式。具体为：
1.土地使用权按市场评估价补偿;地上建筑物按重置评估价补偿。
2.被征收人按规定签约搬迁的，给予10万元奖励;通过依法强制执行程序搬迁的，不给予奖励。
3.被征收人可按居民建房点建设用地的市场评估单价，购买国有划拨性质的建设用地(约120平方米/宗)，并按照统一规划设计自建房。被征收正房占地面积在240平方米以上的，可另行购买一宗建设用地。
征收实施单位给予被征收人7万元/宗的基础建设补助，在自建房竣工验收合格后支付。
被征收人严格按照市自然资源和规划局提供的规划方案施工，方可通过竣工验收，依法办理权证;相关办证税费、住房专项维修资金及物业服务费由被征收人承担。
(二)房屋产权调换
1.补偿标准
(1)湖北省恩施市城市规划区国有土地上房屋征收被征收房屋系独栋住房的，按1:1的比例置换安置住房;被征收房屋系单元房的，按1:1的比例置换安置住房，另按被征收住房面积20%的标准给予补助。
(2)湖北省恩施市城市规划区国有土地上房屋征收被征收房屋系商业门店的，按1:1的比例置换安置门店。
2.奖励标准
湖北省恩施市城市规划区国有土地上房屋征收被征收人按规定签约搬迁的，给予10万元奖励;通过依法强制执行程序搬迁的，不给予奖励。
3.差价结算
安置房面积大于可置换面积(被征收住房面积+补助面积)的，被征收人按3500元/平方米单价向房屋征收部门缴纳差价;安置房面积小于可置换面积(被征收住房面积+补助面积)的，房屋征收部门按被征收房屋评估单价对差面积部分向被征收人作货币补偿。
被征收住房按规定比例置换安置房后(含补助部分)，剩余面积超过所在安置小区最小户型安置房面积1/2的，可按3500元/平方米单价缴纳超面积差价，再置换一套最小户型安置房。
被征收住房总面积小于所在安置小区最小户型安置房面积的，可按3500元/平方米单价补齐差价后，置换一套最小户型安置房。
安置门店的超(差)面积差价，均按安置门店的市场评估单价结算。
4.税费承担
住房专项维修资金、物业服务费由被征收人承担。其他相关税费由房屋征收部门承担。
(三)一次性货币补偿
1.补偿标准：
(1)被征收房屋系住房或办公用房的，按房地产市场评估价补偿。
(2)被征收房屋系厂房的，土地使用权按市场评估价补偿，地上建筑物按重置评估价补偿。
(3)被征收房屋系商业门店的，按房地产市场评估价补偿。
2.奖励标准：
湖北省恩施市城市规划区国有土地上房屋征收被征收人按规定签约搬迁的，给予10万元奖励。通过依法强制执行程序搬迁的，不给予奖励。
四、特别规定
(一)《恩施市城市规划区国有土地上房屋征收补偿方案(试行)》所称城市规划区，是指《恩施市城市总体规划(2011—2030)》确定的城市规划管理控制范围。
《恩施市城市规划区国有土地上房屋征收补偿方案(试行)》所称房屋，是指符合《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《房屋测量规范》等法律法规的房屋。
《恩施市城市规划区国有土地上房屋征收补偿方案(试行)》所称房屋面积均为建筑面积。
《恩施市城市规划区国有土地上房屋征收补偿方案(试行)》规定的重置评估价，是指建安重置评估价(即不折旧)。
《恩施市城市规划区国有土地上房屋征收补偿方案(试行)》规定的房地产市场评估价，是指以被征收房屋总建筑面积为基础的房地产综合评估价(不包含室内装饰装修、有证空地等补偿项目)。
(二)对住房、商业门店，被征收人可以选择“一次性货币补偿”和“房屋产权调换”相结合的补偿方式，但奖励只给予一次。
选择“集中安置点自建房”安置方式的，不可同时选择“房屋产权调换”或“一次性货币补偿”方式。
对办公用房、厂房及空地，仅作货币补偿。
(三)被征收房屋存在租赁关系且生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿。经租赁双方协商未能达成一致结论的，分开评估和补偿。
(四)房屋征收涉及承租人搬迁的，当事人根据《中华人民共和国民法典》和租赁合同的有关约定，终止租赁关系。
(五)被征收房屋设有抵押且被征收人在签订补偿协议之日起30日内不能清偿或变更抵押的，征收部门将相当于担保部分的货币补偿款提存，或将安置房权证留存。
(六)房屋征收部门与被征收人在签约期限内未能达成征收补偿协议、被征收房屋所有权人不明确或被征收土地及地上房屋存在权属争议未能得到及时解决的，按《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定作出补偿决定，并依法申请强制执行。
五、其他事宜
(一)《恩施市城市规划区国有土地上房屋征收补偿方案(试行)》未尽事宜，可拟订补充方案，报市人民政府同意后施行。城区各街道办事处及龙凤镇人民政府要根据本方案及补充方案拟订具体征收项目的房屋征收补偿方案，报市人民政府批准后实施。
(二)《恩施市城市规划区国有土地上房屋征收补偿方案(试行)》自发布之日起施行，由市房屋土地征收管理办公室负责解释。
湖北省恩施市城市规划区集体土地上房屋征收补偿方案(试行)
为规范我市城市规划区集体土地上房屋征收补偿工作，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《恩施土家族苗族自治州城乡规划建设管理条例》等法律法规规定，结合我市实际，制定《恩施市城市规划区集体土地上房屋征收补偿方案(试行)》。
一、适用范围
《恩施市城市规划区集体土地上房屋征收补偿方案(试行)》适用于我市城市规划区集体土地上房屋的征收与补偿。
二、补偿项目
(一)被征收房屋(含土地使用权)
对被征收人的合法房屋给予补偿，并收回土地使用权。补偿方式包括：集中安置点自建房、房屋产权调换、一次性货币补偿。
对未登记建筑，按调查认定结论据实处理。
对未超过批准期限的临时建筑以及附房、构筑物等，按重置评估价仅作货币补偿。
(二)装饰装修和不能迁移的青苗花木
按评估价仅作货币补偿。
(三)管网立户
按征收时的立户费标准仅作货币补偿。
(四)搬迁费
按我市公布的年度标准补偿。
(五)过渡费
按我市公布的年度标准补偿。
逾期过渡费在征收补偿协议约定过渡费标准的基础上增加20%。
已向被征收人提供周转用房的，不补偿过渡费。
湖北省恩施市城市规划区集体土地上房屋征收对被征收人作一次性货币补偿或以现房安置的，按6个月的过渡期补偿过渡费。
(六)停产停业损失
该项补偿对象限经营性房屋，含出租人租金损失、承租人停业损失，按评估价作货币补偿。
湖北省恩施市城市规划区集体土地上房屋征收被征收人选择房屋产权调换的，租金损失按实际过渡期计算;选择货币补偿的，租金损失按6个月计算(补偿前被征收人已按房屋征收部门书面通知终止租赁行为的，按实际停业期计算);选择集中安置点自建房的，租金损失自搬迁之日起计至建设用地交被征收人后6个月。
承租人停业损失及出租人自营的停业损失按6个月计算，作一次性货币补偿。
三、补偿方式
(一)集中安置点自建房
被征收房屋系独栋房屋(即有独立土地使用权)，且被征收人接受对地上建筑物全部作重置评估价补偿的，可选择本方式。具体为：
1.宅基地使用权按区片综合地价补偿;地上建筑物按重置评估价补偿。
2.湖北省恩施市城市规划区集体土地上房屋征收被征收人按规定签约搬迁的，以栋为单位给予10万元奖励;通过依法强制执行程序搬迁的，不给予奖励。
3.原则上以栋为单位，被征收人可按区片综合地价购买指定居民建房点国有划拨性质的建设用地一宗(约120平方米/宗)，并按照统一规划设计建设房屋。被征收正房占地面积在240平方米以上，且符合分户条件的，可另行购买一宗建设用地。
征收实施单位给予被征收人7万元/宗的基础建设补助，在自建房竣工验收合格后支付。
被征收人严格按照市自然资源和规划局提供的规划方案施工，方可通过竣工验收，依法办理权证;相关办证税费、住房专项维修资金及物业服务费由被征收人承担。
(二)房屋产权调换
1.补偿标准
湖北省恩施市城市规划区集体土地上房屋征收被征收房屋(正房)系住房的，390平方米以内的部分，可选择房屋产权调换，即按1:1的比例置换安置住房;超过390平方米的部分，按重置评估价作货币补偿。
2.奖励标准
湖北省恩施市城市规划区集体土地上房屋征收被征收人按规定签约搬迁的，以栋为单位给予10万元奖励;通过依法强制执行程序搬迁的，不给予奖励。
3.差价结算
湖北省恩施市城市规划区集体土地上房屋征收安置房与被征收房屋之间的面积差价均按3500元/平方米单价结算。
被征收住房按规定比例置换安置房后，剩余面积超过所在安置小区最小户型安置房面积1/2的，可按3500元/平方米单价缴纳超面积差价，再置换一套最小户型安置房。
4.税费承担
住房专项维修资金、物业服务费由被征收人承担。其他相关税费由房屋征收部门承担。
(三)一次性货币补偿
1.补偿标准
(1)被征收房屋(正房)系住房的，390平方米以内的部分，按照重置评估单价的2.5倍补偿;超过390平方米的部分，按重置评估价补偿。即住房补偿款=(390平方米以内选择货币补偿的部分×重置评估单价×2.5)+(超过390平方米的部分×重置评估单价)。
(2)被征收房屋系厂房的，对土地使用权按区片征地综合地价补偿，对地上建筑物按重置评估价补偿。
2.奖励标准
被征收人按规定签约搬迁的，以栋为单位给予10万元奖励;通过依法强制执行程序搬迁的，不给予奖励。
四、特别规定
(一)《恩施市城市规划区集体土地上房屋征收补偿方案(试行)》所称城市规划区，是指《恩施市城市总体规划(2011—2030)》确定的城市规划管理控制范围。
《恩施市城市规划区集体土地上房屋征收补偿方案(试行)》所称房屋，是指符合《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《房屋测量规范》等法律法规的房屋。
《恩施市城市规划区集体土地上房屋征收补偿方案(试行)》所称房屋面积均为建筑面积。
《恩施市城市规划区集体土地上房屋征收补偿方案(试行)》所称重置评估价，是指建安重置评估价(即不折旧)。
(二)被征收房屋面积在390平方米以内的部分，被征收人可选择“一次性货币补偿”和“房屋产权调换”相结合的补偿方式，但奖励只给予一次。
选择“集中安置点自建房”的，不能同时选择“房屋产权调换”或“一次性货币补偿”方式。
对厂房及空地，仅作货币补偿。
(三)被征收房屋存在租赁关系且生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿。经租赁双方协商未能达成一致结论的，分开评估和补偿。
(四)房屋征收涉及承租人搬迁的，当事人根据《中华人民共和国民法典》和租赁合同的有关约定，终止租赁关系。
(五)被征收房屋设有抵押且被征收人在签订补偿协议之日起30日内不能清偿或变更抵押的，征收部门将相当于担保部分的货币补偿款提存，或将安置房权证留存。
(六)房屋征收部门与被征收人在签约期限内未能达成征收补偿协议、被征收房屋所有权人不明确或被征收土地及地上房屋存在权属争议未能得到及时解决的，按《中华人民共和国土地管理法》的有关规定作出处理决定，并依法申请强制执行。
五、其他事宜
(一)《恩施市城市规划区集体土地上房屋征收补偿方案(试行)》未尽事宜，可拟订补充方案，报市人民政府同意后施行。城区各街道办事处、龙凤镇人民政府根据本方案及补充方案拟订具体征收项目的房屋征收补偿方案，报市人民政府批准后实施。
(二)《恩施市城市规划区集体土地上房屋征收补偿方案(试行)》自发布之日起施行。本方案发布后新启动项目，适用本方案。本方案发布前已经实施的征收项目，原则上适用原方案，报经批准后也可适用本方案。
(三)《恩施市城市规划区集体土地上房屋征收补偿方案(试行)》由市自然资源和规划局负责解释。
恩施市人民政府办公室
2021年6月3日印发
京平拆迁律师公众号 
京平拆迁律师维权群