湖北省荆门市人民政府关于印发荆门市国有土地上房屋征收与补偿实施细则的通知
荆政发〔2016〕29号
各县、市、区人民政府，漳河新区，屈家岭管理区，荆门高新区，大柴湖开发区，市政府各部门：
《荆门市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》已经2016年8月29日市八届人民政府第117次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
荆门市人民政府
2016年9月8日
湖北省荆门市国有土地上房屋征收与补偿实施细则
第一章 总则
第一条 为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(以下简称《实施办法》)，结合本市实际，制定《荆门市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》。
第二条 《荆门市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》适用于本市行政区域内国有土地上房屋的征收与补偿。
第三条 市、县(市、区)人民政府负责本行政区域的国有土地上房屋征收与补偿工作。
市人民政府委托漳河新区、屈家岭管理区负责本辖区范围内的国有土地上房屋征收与补偿工作。
重大或者跨区域等建设活动涉及的国有土地上房屋征收与补偿工作，由市人民政府或者市人民政府指定的县(市、区)人民政府负责。
第四条 市房产管理部门是市国有土地上房屋征收与补偿工作的主管部门，负责会同同级有关部门对本市国有土地上房屋征收与补偿工作进行监督管理。
市政府房屋征收与补偿管理办公室为市房屋征收部门，负责市人民政府确定的房屋征收项目的征收补偿工作，对县(市、区)国有土地上房屋征收与补偿工作进行监督、指导。
县(市、区)人民政府应当确定房屋征收部门，负责组织实施本行政区域或者管理范围内的国有土地上房屋征收与补偿工作。
第五条 发改、国土、规划、住建、城管、财政、工商、税务、公安、民政、监察、审计等部门应当按各自职责配合做好国有土地上房屋征收与补偿的相关工作。
第二章 征收决定
第六条 市、县(市、区)人民政府应当制定房屋征收中长期规划和年度计划。中心城区年度征收计划，由各区人民政府报市房屋征收部门和市发改委审核汇编，报市人民政府批准。
经批准的房屋征收年度计划不得擅自调整，确需调整的，应当按原程序报批。
第七条 具有《实施办法》第十条规定情形之一，且纳入房屋征收年度计划，确需征收房屋的，由市或县(市、区)人民政府依法作出房屋征收决定，房屋征收部门按有关程序规定依法征收。
其中因危房集中或者基础设施落后需要实施旧城改建征收房屋的，应当符合下列标准：
(一)房屋超过设计使用年限，或者经鉴定为危险房屋且数量或建筑面积占被征收房屋数量或建筑面积比例较大的，视为危房集中;
(二)调查时已有的基础设施配置(含供电、管道供气、给水、排水、道路交通、停车位、消防、人防、环卫、园林绿化等)占标准配置比例较低的，或多项基础设施基本没有配置的，视为基础设施落后。
第八条 依照《荆门市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第七条规定征收房屋的，房屋征收部门应当根据规划部门出具的规划意见，合理确定国有土地上房屋征收范围，报市或县(市、区)人民政府批准，并在房屋征收范围内予以公布。
第九条 房屋征收部门应当组织对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
工商、税务、公安等行政主管部门、不动产登记机构应当按照各自职责向房屋征收部门提供被征收人工商登记、纳税、户籍、不动产登记等信息。
第十条 被征收房屋的所有权人、建筑面积和用途，以不动产登记机构颁发的不动产权属证书标注为准;不动产权属证书未标注或标注与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
有证据证明不动产权属证书和不动产登记簿标注面积有错误的，或不动产权属证书标注同栋楼房同一单元相同套型房屋建筑面积不一致的，以具有相应资质的测绘单位实测为准。
不动产权属证书未记载用途或经规划部门依法批准改变用途，但未作房屋用途变更登记的，按规划部门批准的用途认定。
第十一条 对征收范围内未经登记建筑，市或县(市、区)人民政府应当组织房屋征收、国土、规划、住建、房管、城管等有关部门依法进行调查、认定和处理。具体办法由市、县级人民政府另行制定。
第十二条 房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当书面通知国土、规划、住建、房管、工商、公安等部门在征收范围内按照职责暂停办理下列事项：
(一)新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途;
(二)房屋和土地使用权转让、抵押、出租、改变使用条件;
(三)以征收范围内的房屋为注册住址新增、变更工商营业登记;
(四)户口的迁入、分户;
(五)其他可能不当增加补偿费用的相关事项。
暂停办理相关事项应当明确暂停期限，暂停期限自公告之日起最长不得超过1年。
第十三条 房屋征收部门应当根据有关法律法规规定、调查结果和测算情况，拟定征收补偿方案，报同级人民政府批准。中心城区项目征收补偿方案应当向市人民政府报告。
第十四条 作出征收决定的人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证，并在房屋征收范围内予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于三十日。征求意见情况和根据公众代表意见修改的情况应及时在房屋征收范围内予以公布。
因旧城区改建征收房屋的，在征求意见期限内，过半数被征收人认为征收补偿方案不符合征收补偿相关政策规定的，市或县(市、区)人民政府应当公开举行由被征收人代表和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改征收补偿方案。
第十五条 房屋征收决定作出前，市或县(市、区)人民政府应当组织进行社会稳定风险评估，并根据评估结论制定相应的风险防范、化解、处置措施和应急预案。
未经社会稳定风险评估的，或者对存在的重大社会稳定风险未有效化解或者未落实可行的化解措施前,不得作出房屋征收决定。
第十六条 市或县(市、区)人民政府应当对征收补偿方案、公开征求意见情况、听证报告、社会稳定风险评估结论、征收补偿资金到位情况等进行审查，认为征收程序合法、征收补偿方案合理、社会稳定风险可控的，方可作出房屋征收决定。
区人民政府在作出房屋征收决定前，应当将拟定的征收补偿方案、征收补偿资金预算方案、社会稳定风险评估情况等报市房屋征收部门备案后，报市人民政府同意。
中心城区房屋征收涉及被征收人数量超过300户(含本数)的，房屋征收决定应当经本级人民政府常务会议讨论决定。
第十七条 市或县(市、区)人民政府作出房屋征收决定后，应当自作出征收决定之日起七日内予以公告。公告应当载明房屋征收范围、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利、咨询地点、监督电话等事项。
被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第十八条 房屋征收部门应当将房屋拆除工程委托具备保证安全条件的建筑施工单位承担，加强对房屋拆除工作监督管理。 具有建设工程施工安全监督管理职能的部门负责辖区房屋征收范围内的房屋拆除施工现场安全监督管理。实施爆破作业的，应当遵守国家有关民用爆炸物品安全管理的规定。
第三章 征收补偿
第十九条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
城市棚户区改造征收补偿应在尊重被征收人自主选择补偿方式的前提下，鼓励被征收人选择货币化安置。
第二十条 作出房屋征收决定的市或县(市、区)人民政府应当根据不同情况，按照规定给予被征收人以下补偿：
(一)被征收房屋价值的补偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
第二十一条 被征收房屋和产权调换房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估。评估机构的选定、评估方式、评估程序以及评估机构管理等，严格按《国有土地上房屋征收评估办法》《实施办法》等规定执行。
第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;被征收人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房;提供周转用房的，不再支付临时安置费。搬迁费及临时安置补助费的具体标准由市、县(市、区)房屋征收部门会同物价等有关部门制定。
第二十三条 因征收房屋造成停产停业，符合《实施办法》第三十七条规定，对被征收人给予停产停业损失补偿的，停产停业损失补偿费按被征收非住宅房屋评估价值的5%的标准，给予一次性补助。
被征收人或者生产经营者认为其停产停业损失超过前款规定计算的补偿费用的，应当及时向房屋征收部门提供房屋征收前三年的收益、纳税证明、停产停业期限等相关证明文件，与房屋征收部门协商确定，协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构评估确定。
第二十四条 征收个人住宅房屋，被征收人在2011年10月1日《湖北省城乡规划条例》施行前，自行改变房屋用途作为经营性用房使用，且以该住宅为注册地址依法取得营业执照并一直从事经营的，按住宅房屋给予征收补偿;对其实际用于经营的部分，可以根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况，在同类住宅房屋补偿标准基础上适当增加补偿，增加的补偿不得高于标准的30%。中心城区补偿具体办法由市房屋征收部门会同物价等部门制定，各县(市)和屈家岭管理区由各地人民政府、管委会自行制定。已依法取得营业执照但其经营活动中断、停止的，或未取得营业执照的，按住宅房屋进行征收补偿。
征收个人住宅房屋，2011年10月1日之后未按照《湖北省城乡规划条例》规定履行报批手续，擅自改变房屋用途的，按住宅房屋进行补偿。
第二十五条 征收设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当按照房地产抵押相关规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。
抵押人与抵押权人达成书面协议的，房屋征收部门应当按照协议对被征收人给予补偿。达不成协议，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机关办理提存;对被征收人实行房屋产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。
第二十六条 房屋征收部门与被征收人应当按照有关规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、过渡期限、停产停业损失、搬迁期限等事项，签订补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
房屋征收补偿协议的签订、公开、备案实行信息化管理，补偿协议示范文本由市房屋征收部门统一监制。
第二十七条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收人不明确的，由房屋征收部门向作出房屋征收决定的人民政府提出补偿决定方案。补偿决定方案应当包括货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式及相应的补偿标准。
作出房屋征收决定的人民政府应当对补偿决定方案进行审查，将补偿决定方案依法送达被征收人。被征收人应当自补偿决定方案送达之日起十五日内，提出意见并选择补偿方式。被征收人在规定期限内未选择补偿方式的，由作出房屋征收决定的人民政府按照征收补偿方案和补偿决定方案，作出补偿决定。
因被征收人原因无法调查、评估被征收房屋装修价值的，补偿决定不包括对被征收房屋装修价值的补偿。依法实施强制执行时，房屋征收部门应当对被征收房屋装修情况作出勘察记录，并向公证机构办理证据保全，由评估机构另行评估确定被征收房屋的装修价值。房屋征收部门应当按照评估确定的装修价值另行给予货币补偿。
市、县(市、区)人民政府作出补偿决定后应当及时在征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。
第二十九条 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，不得在房屋征收部门与被征收人未签订补偿协议或者市、县(市、区)人民政府未依法作出补偿决定前，强制拆除被征收人房屋，迫使被征收人搬迁。
禁止建设单位参与搬迁活动。
第三十条 房屋征收部门应当在房屋征收项目补偿结束后将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布，并依法建立房屋征收补偿档案，妥善保管。
第四章 保障和奖励
第三十一条 征收个人住宅房屋，建筑面积不足50平方米，被征收人未享受本市房改政策或者住房保障政策，且在本市为唯一住房的，按以下情形进行补偿：
选择货币补偿的，按照建筑面积50平方米以市场评估价计算补偿金额;
选择产权调换安置的，按照建筑面积50平方米进行安置，超过建筑面积50平方米的部分，按照征收补偿方案明确的价格计算。
被征收人已享受住房保障待遇的，按被征收房屋的实际面积进行补偿。
第三十二条 征收个人住宅房屋，被征收人符合城镇住房保障条件的，且房屋被征收后提出申请的，作出房屋征收决定的人民政府应当优先给予住房配售、配租。
第三十三条 征收个人住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，在规定时限内签订协议并积极搬迁的，房屋征收部门可按照不超过被征收房屋评估价值20%的标准给予奖励。
第三十四条 被征收住宅房屋建筑面积公摊系数低于产权调换房屋建筑面积公摊系数的，应当对被征收人增加建筑面积补助。建筑面积补助原则上保持被征收住宅房屋套内建筑面积与产权调换房屋套内建筑面积相当。
第三十五条 被征收人在签约期限内签订补偿协议并积极搬迁的，市或县(市、区)政府根据征收范围、规模和区位给予一定的签约搬迁奖励。奖励具体办法和标准应在项目征收补偿方案中明确。
第五章 附则
第三十六条 《荆门市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定的被征收人数量按户计算。征收个人住宅房屋的，以房屋自然套数计户，其中共有产权住房以套为单位按1户认定。
第三十七条 《荆门市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》自发布之日起施行，有效期3年。已有文件中相关规定与本细则规定不一致的，以本细则为准。本细则施行前已依法作出房屋征收决定的，按原规定执行。
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