黄冈城市拆迁政策：黄冈城市建设用地征收安置补偿与风险评估
一、引言
在城市发展进程中，土地征收与拆迁始终是备受瞩目的焦点话题。2024 年，黄冈市人民政府发布了关于土地征收的预公告，这一举措不仅与城市建设规划紧密相连，更与当地居民的切身利益息息相关。结合当下拆迁行情来看，本次征收工作有着独特的时代背景与发展意义。
近年来，为推动城市更新、改善居民居住条件以及促进房地产市场的健康发展，国家层面陆续出台了一系列政策，如保障性住房、城中村改造以及 “平急两用” 公共基础设施建设的提出，尤其是 2024 - 2025 年间，住建部相关政策的推进，包括城中村改造从最初的 35 城扩大到 300 城，以及明确 2025 年全面完成 2000 年底前建成的老旧小区改造等，都预示着拆迁工作在城市发展中的重要性日益凸显。在这样的大环境下，黄冈市此次土地征收行动值得深入剖析。
二、征收详情
本次土地征收涉及黄州区东湖街道长圻蓼社区和邢家湾社区，征收面积总计 1.5168 公顷。其目的明确，是为了满足城镇住宅建设的需求。这一规划与当下城市发展对居住空间拓展的需求相契合，随着城市人口的增长以及居民对居住品质要求的提高，合理规划城镇住宅用地成为提升城市生活质量的关键一步。
三、补偿标准分析
（一）区片综合地价的应用
依据鄂政发〔2023〕16 号文件，此次征收按区片综合地价执行，土地补偿费和安置补助费构成了补偿的主要部分。这种以区片综合地价为基准的补偿方式，在当前拆迁行情中较为常见，其科学性在于充分考虑了不同区域土地的实际价值差异。不同区片的地价综合了土地位置、用途、周边配套设施以及市场价值等多方面因素，能够较为精准地反映土地的真实价值，保障被征地者获得公平合理的补偿。例如，在一些经济发展较好、配套设施完善的区域，区片综合地价相对较高，这体现了土地潜在的增值空间；而在相对偏远、发展程度较低的区域，地价则会相应调整。
（二）地上附着物补偿的不确定性
虽然公告中明确地上附着物补偿需待拆迁时按具体拆迁政策执行，但这也给被征收者带来了一定的不确定性。在当下拆迁实践中，地上附着物的补偿通常依据其种类、数量、市场价值等进行评估。然而，评估过程可能受到多种因素影响，如评估机构的专业性与公正性、市场价格的波动等。在一些地区，曾出现因地上附着物评估标准不清晰或评估过程不透明，导致被征收者与征收方产生争议的情况。因此，对于黄冈市此次征收中的地上附着物补偿，后续制定详细、透明且合理的评估标准与流程至关重要。
四、安置途径探讨
（一）货币安置的利弊
本次征收以货币安置为主，货币安置在当前拆迁安置方式中具有一定的优势。它给予被征地农民直接且灵活的资金补偿，农民能够迅速获得资金，自主规划后续生活，例如可以根据自身需求选择在合适的地段购买房产，或者用于其他投资、创业等。然而，从众多实际案例来看，单一的货币安置也存在风险。许多农民由于缺乏专业的理财知识和规划能力，在获得大额补偿款后，可能因不合理的消费或投资决策，导致资金难以支撑长期生活需求。在一些城市，曾出现农民在短期内将拆迁补偿款挥霍一空，后续生活陷入困境的情况。
（二）多元化安置方式的必要性
结合当下拆迁行情中多元化安置的趋势，黄冈市在本次征收中应考虑为农民提供更多安置选择。除货币安置外，留地安置和社保安置是较为可行的补充方式。留地安置可以让村集体利用预留土地发展集体经济，如建设商业综合体、厂房等，通过出租或自主经营获取收益，为农民提供长期稳定的分红，保障其长远生计。社保安置则能为农民解决养老、医疗等后顾之忧，在农民失去土地这一重要生产资料后，为其提供基本的生活保障。例如，在一些成功实施社保安置的地区，农民退休后能够按月领取养老金，医疗费用也能得到一定程度的报销，极大地提升了他们的生活安全感。
五、土地现状调查与社会稳定风险评估
（一）土地现状调查的重要性
自然资源和规划局将组织土地现状调查，这一环节在整个征收流程中起着基础性作用。调查内容涵盖土地权属、地类、面积以及地上附着物等详细信息，这些信息是确定最终补偿标准和安置方案的重要依据。只有准确掌握土地现状，才能确保补偿安置工作的精准性与合理性，避免因信息不准确导致的补偿纠纷。在以往的征收项目中，因土地现状调查不细致，出现土地权属争议、地类认定错误等问题，进而影响征收进度和社会稳定的情况并不少见。
（二）社会稳定风险评估的应对措施
社会稳定风险评估由黄冈市人民政府或其委托单位开展，旨在全面研判征收过程中可能出现的风险点，并制定相应的防范措施和处置预案。在当前拆迁行情下，征收工作引发社会不稳定的因素众多，常见的如补偿标准争议、安置方式不满、对未来生活担忧等。针对这些风险点，当地应建立完善的沟通协调机制，在征收前充分听取被征收者的意见和诉求，及时解答疑问；设立专门的纠纷调解机构，当出现矛盾时，能够迅速介入，通过协商、调解等方式化解矛盾，保障征收工作顺利推进。在一些城市，通过建立线上线下相结合的沟通平台，让被征收者能够随时反馈问题，取得了良好的效果。
六、其他注意事项解读
（一）抢栽、抢种、抢建不予补偿的规定
公告明确规定，拟征收土地范围内抢栽、抢种、抢建的不予补偿。这一规定在各地征收工作中普遍存在，其目的在于维护征收工作的公平公正。在实际征收过程中，一旦征收消息传出，部分被征收者可能试图通过抢栽、抢种、抢建等方式获取额外补偿，这不仅破坏了征收工作的公平秩序，也增加了征收成本和工作难度。通过明确这一规定，能够有效遏制此类不正当行为，保障征收工作的顺利开展。
（二）公告张贴与信息公开的意义
公告在相关乡（镇）、村和村民小组张贴，这一举措保障了被征收人的知情权。在信息传播迅速的今天，虽然网络是重要的信息发布渠道，但对于部分农村地区，尤其是老年群体和信息获取能力较弱的群体来说，实地张贴公告仍然是最为直接有效的信息传达方式。确保被征收人能够及时、准确地了解征收政策、补偿标准、安置方式等关键信息，是保障其合法权益的基础，也有助于他们更好地配合征收工作。同时，信息公开也是阳光征收的重要体现，能够增强政府工作的公信力。
七、结论
黄冈市此次土地征收工作在当下拆迁行情的大背景下，具有重要的现实意义。从补偿标准的制定到安置途径的选择，从土地现状调查到社会稳定风险评估，每一个环节都紧密关联着城市的发展与居民的利益。通过科学合理地借鉴其他地区的成功经验，完善相关政策与执行流程，充分考虑被征收者的需求与担忧，能够在保障城市建设顺利推进的同时，最大程度地维护好被征收者的合法权益，实现城市发展与民生保障的双赢局面。在未来的征收工作中，持续关注政策的动态调整与优化，加强与被征收者的沟通交流，将是确保征收工作平稳、高效进行的关键。
京平拆迁律师公众号 
京平拆迁律师维权群