江苏城市拆迁政策：征地区片综合地价调整：洞察补偿新规与拆迁趋势
2023年9月28日，江苏省人民政府发布《省政府关于重新公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》（苏政规〔2023〕12号），重新划定全省征地区片综合地价最低标准，对省内土地征收补偿政策进行了重要调整，这一政策变化与当下拆迁行情紧密相连，深刻影响着被征地农民、农村集体经济组织以及相关建设项目。
此次调整明确，全省征收农民集体所有农用地的区片综合地价由土地补偿费和安置补助费构成，不涵盖被征地农民社会保障费用、地上附着物和青苗等补偿费用。区片综合地价最低标准按地区分为四类，一类地区每亩64000元，二类地区每亩55000元，三类地区每亩47000元，四类地区每亩40000元。
土地补偿费和安置补助费也分别设定了最低标准，一类地区土地补偿费每亩32000元、安置补助费每人32000元，二、三、四类地区依此递减。在当前拆迁行情中，农用地征收是拆迁的重要组成部分，这些明确的标准为农民在土地被征收时应获得的基础补偿提供了清晰依据，避免了以往因标准模糊可能产生的补偿争议。
对于不同类型土地的征收，政策规定各有不同。征收集体建设用地参照所在区片征收集体农用地区片综合地价标准执行，这一规定使得集体建设用地在征收补偿上与农用地有了统一参照，保障了集体建设用地所有者的权益。在当下城市化进程加快，集体建设用地用于商业、工业等开发项目增多的情况下，该标准确保了其在征收时能得到合理补偿。
征收集体未利用地则参照所在区片征收集体农用地区片综合地价标准的0.7倍执行，考虑到未利用地开发价值相对较低，此标准既体现了土地价值差异，又给予了一定补偿。而对于依法取得的集体经营性建设用地，按照同地同权要求，采用宗地地价评估方式确定补偿标准，这符合市场规律，能更精准地反映土地实际价值，适应了当前集体经营性建设用地入市等改革趋势。
在特殊项目征收方面，大中型水利、水电工程建设的征地补偿原则上按省规定标准执行，但国务院标准更高时则执行国务院标准，这确保了重大基础设施项目征地补偿能满足实际需求，平衡公共利益与个人利益。采煤塌陷地的征地补偿标准另行规定，体现了对特殊地质条件下土地征收的针对性处理。
结合当前拆迁行情来看，各地在执行土地征收时，地上附着物和青苗等补偿标准需按照等效替代、公平合理原则，由各设区市人民政府根据当地市场供需情况及时调整公布。这一灵活性规定能更好地适应市场变化，使补偿更贴合实际价值。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用则依据《省政府关于印发江苏省被征地农民社会保障办法的通知》（苏政发〔2021〕87号）执行，为被征地农民的长远生活提供了保障，解决了他们的后顾之忧。
为确保政策落地，各市、县（市、区）人民政府需高度重视，按照重大行政决策程序调整或重新公布具体执行标准。这要求地方政府在制定标准时，既要保证不低于省规定的最低标准和当地现行标准，又要做好新旧标准的衔接，防范法律风险。征地补偿调剂金账户的设立，也为土地征收补偿安置费的平衡提供了保障，确保拆迁工作顺利推进。
此次江苏省征地区片综合地价最低标准的调整，紧密结合当前拆迁实际情况，既保障了被征地主体的合法权益，又为各类建设项目的土地征收提供了规范、合理的补偿框架，对推动江苏省土地征收工作的有序开展和城市化进程的稳步推进具有重要意义。
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