吉林省公主岭市国有土地上房屋征收与补偿办法 (草 案)

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范吉林省公主岭市国有土地上房屋征收与补偿行为，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称条例)、以及《吉林省国有土地上房屋征收与补偿办法》(吉林省人民政府令 第273号)、《吉林省长春市国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律、法规及政策规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 凡在公主岭市行政区域内(包括市区、各开发区及乡镇)国有土地上因公共利益的需要，依法征收单位、个人房屋的，均适用本办法。

　　第三条 房屋征收公共利益的确定应符合以下规定的情形：

　　(一)国防和外交的需要;

　　(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

　　(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

　　(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

　　(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房 集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

　　(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　第四条 房屋征收与补偿应当遵循补偿公平、决策民主、程序正当、结果公开的原则。

　　第五条 公主岭市人民政府是本市行政区域内唯一的房屋征收主体。市政府确定公主岭市住房和城乡建设局为本市负责组织实施房屋征收与补偿工作的房屋征收部门(以下简称房屋征收部门)，房屋征收部门委托市房屋征收经办中心作为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。

　　委托事项包括：协助进行调查、登记，协助编制征收补偿方案，协助进行房屋征收与补偿政策的宣传、解释，就征收补偿的具体问题与被征收人协商，协助组织征求意见、听证、论证、公示以及组织对被征收房屋的拆除等。

　　市政府按照省政府要求应将房屋征收与补偿工作经费纳入本级财政预算。

　　房屋征收人员工资及相关费用从房屋征收服务费中解决，征收服务费按征收补偿费用总额的4%比例提取，在征收补偿费中列支。

　　第二章 征收决定

　　第六条 市政府作出房屋征收决定必须具备下列条件：

　　(一)拟征收项目符合法律、行政法规规定的公共利益情形的确需征收房屋的，发展改革、自然资源等部门应当分别对是否符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划和专项规划情况进行审查，出具书面审查意见，

　　保障性安居工程建设、旧城区改建由市发展和改革部门确认拟实施房屋征收项目是否符合市国民经济和社会发展规划，是否已纳入国民经济和社会发展年度计划;

　　市自然资源局确认拟征收土地性质、征收范围用地是否符合国土空间规划要求;

　　(二)实施房屋征收项目的社会稳定风险评估;

　　(三)制定符合法定程序的征收补偿方案。

　　第七条 房屋征收按照下列程序进行：

　　(一)市政府召开会议，审查拟征收项目，组织自然资源、住房城乡建设等部门，根据国土空间规划和专项规划以及现场踏查等情况确定房屋征收范围，并予以公布。

　　(二)房屋征收范围确定后，房屋征收部门书面通知有关部门暂停办理相关手续，暂停期限最长不得超过1年。

　　(三)房屋征收部门负责对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记并公示调查结果。

　　由市自然资源局牵头，会同房屋征收部门、市城市管理执法局、市场监管部门、税务部门及征收项目所在街道办事处对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。具体认定标准由市政府依法确定，并予以公布。由市自然资源局按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定，对未经登记建筑的性质作出书面认定。被认定为违法建筑的，由市城市管理执法局按照《中华人民共和国行政强制法》的相关规定，依法处理。

　　(四)拟定征收补偿方案，并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

　　(五)房屋征收部门按照有关规定进行社会稳定风险评估。

　　(六)房屋征收补偿费用足额存入房屋征收部门指定账户，专户存储、专款专用。

　　(七)市政府作出房屋征收决定，并在3日内予以公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼等事项。

　　房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

　　房屋征收项目所在街道办事处必须派人配合房屋征收部门开展工作，全面参与包括送达房屋征收法律文书在内的各项工作，并负责组成由街道干部、被征收人代表参加的房屋征收监督小组，专门负责监督依法征收工作，反映被征收人诉求，保证房屋征收公开透明，实现阳光征收、和谐征收。

　　(八)房屋征收部门组织开展征收补偿安置工作。

　　(九)房屋征收部门依法组织实施房屋拆除。

　　第八条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途以及抢栽抢种等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的一律不予补偿，相关责任人员将按有关规定依法处理。

　　房屋征收范围确定后，突击分户、分照的，一律无效。

　　第九条 因旧城区改建需要征收房屋的，应当符合危房集中、基础设施落后等条件，经市政府组织有关部门认定后方可实施。旧城区改建房屋征收项目，50%以上的被征收人反对征收补偿方案时，由市政府组织被征收人和公众代表等召开听证会，听取各方陈述意见。

　　第三章 征收评估

　　第十条 被征收房屋的价值，应当由房地产价格评估机构评估确定。价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

　　房地产价格评估机构由被征收人协商选定。协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人采取多数决定、随机选定等方式确定。

　　第十一条 房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

　　任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

　　第十二条 被选定的房地产价格评估机构应当确定至少2名注册房地产估价师负责该房屋征收评估项目，注册房地产估价师确定后无特殊原因不得更换。

　　注册房地产估价师应当对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

　　房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的街道(社区)工作人员见证，有关情况应当在评估报告中说明。

　　第十三条 征收评估报告应当符合《房地产估价规范》《国有土地上房屋征收评估办法》等规定。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的至少2名注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。

　　第十四条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核评估结果10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　房地产价格评估机构或者专家委员会应当自收到申请之日起10日内完成复核或者鉴定工作。对经复核改变原评估结果或者经鉴定存在技术问题的，房地产价格评估机构应当在10日内重新出具评估报告。

　　第四章 征收补偿

　　第十五条 被征收合法住宅房屋的所有权人(以下简称被征收人)可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　被征收人对其合法住宅房屋选择货币补偿的，以房屋征收区域内房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格为依据，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定被征收房屋价值。

　　被征收人对其合法住宅房屋选择产权调换的，按原房屋面积“征一还一”。

　　第十六条 被征收人原房屋面积较小，且无其它居住房屋，在其被征收房屋“征一还一”后，上靠至45平方米，合理增加面积部分，给予价格优惠，按每平方米(建筑面积)1000元的优惠价格购买，产权归被征收人所有。

　　以被征收房屋面积为基础，就近上靠5平方米以内(含本数)合理增加面积部分，按每平方米2000元的优惠价格购买，产权归被征收人所有。下靠安置户型减少面积部分按房地产市场评估价格实行货币补偿。

　　在合理增加面积之外，被征收人为提高居住水平而自愿增加面积的，自愿增加面积不超过15平方米(含本数)的部分，每平方米按3000元购买(如商品房市场实际价格低于每平方米3000元时，被征收人按实际市场价格购买);自愿增加面积超过15平方米以上部分，按市场价格购买。

　　第十七条 同一征收项目被征收房屋面积计算以房屋所有权证登记的建筑面积为准。

　　第十八条 下列情况由市房屋征收部门牵头，会同市财政部门、市监察部门、市自然资源部门、市民政部门、辖区街道办事处依据《条例》的相关规定确定：

　　(一)同一征收项目出现法律、法规无具体规定，但依据补偿原则必须给予补偿的特殊情况;

　　(二)同一征收项目被征收房屋面积计算出现特殊情况的;

　　(三)其它需要共同确定的情况。

　　第十九条 回迁住宅分配顺序以被征收人签订回迁协议交付差价款、迁出被征收房屋并通过验收合格时间的先后为准，回迁栋号、楼层、房号等均按上述顺序依次由被征收人自行选择。

　　第二十条 被征收房屋所有权证标注的建筑面积和房屋用途应与房屋登记簿一致;房屋所有权证未标注或者标注与房屋登记簿不一致的，以房屋登记簿标注的面积和用途为准。

　　违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。未超过批准期限的临时建筑，以建筑安装成本结合新旧程度为原则进行补偿。

　　第二十一条 征收具有合法产权证照的非住宅房屋，被征收人要求货币补偿的，其补偿金额由评估确定。

　　征收实际用途为营业性质，临街且拥有合法产权证照的非住宅房屋，产权调换到同类地段营业房屋的，被征收房屋原面积部分实行“征一还一”，超出原面积部分按市场价购买。

　　其它非住宅房屋(包括非临街营业性质的房屋，以及办公、厂房、仓储、锅炉房等用途的房屋)被征收人要求产权调换营业性质房屋的，按被征收房屋的评估价格与产权调换房屋市场价格结算差价的方式安置。

　　产权调换营业性质房屋的，以征收人可提供的房源建筑面积为准。

　　第二十二条 因征收房屋造成停产停业，且同时符合以下条件的，应当给予停产停业损失补偿：

　　(一)不动产权证书记载或者经认定，房屋用途为生产、经营用房等非住宅房屋;

　　(二)具有合法、有效的营业执照，且营业场所为被征收房屋;

　　(三)房屋征收决定公告之日仍正常生产经营的;

　　(四)法律、法规等另有规定的除外。

　　被征收人非住宅房屋停产停业损失费，按具有合法产权证照的非住宅性质房屋面积每平方米300元的标准一次性给付;被征收人具备合法、有效的营业执照，在征收决定公告之日仍在持续生产经营，但其使用的房屋没有进行产权登记的，按其生产经营实际使用房屋面积每平方米150元的标准，一次性给付实际生产经营者经营损失补助费。

　　非住宅房屋被征收时闲置的，不给予被征收人停产停业损失。

　　非住宅房屋是否闲置由房屋征收部门、街道办事处及其他有关部门共同确定。

　　第二十三条 被征收房屋已经登记的，其性质、用途和建筑面积一般以不动产权证书和不动产登记簿的记载为准，不动产权证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准;未经登记的，应当按照市政府组织有关部门认定、处理的结果进行评估。

　　第二十四条 被征收人因房屋征收搬迁的，房屋征收部门发给每户1000元的搬迁补助费，被强制搬迁的不发给搬迁补助费。

　　征收非住宅房屋，房屋征收部门应当根据设备拆装、运输所发生的费用支付被征收人搬迁补助费。

　　选择期房安置的被征收人，需在其签订补偿安置协议后36个月内予以补偿安置。在安置过渡期间，被征收人自行安置临时住处，每户每月发给200元的临时安置补助费，需过冬的每冬补助1000元的采暖补助费。

　　选择货币化安置产权调换安置商品房的被征收人，每户每月按其合法住宅房屋面积每平方米6元标准，享受两个月的临时安置补助费。

　　产权调换安置房系商品房的，商品房为毛坯房，所以安置房为毛坯房，政府不负责安置房的简易装修。

　　动力电每瓦千补偿400元，动力电补偿每户最高不得超过10000元。

　　征收房屋涉及天然气等其他设施的，将参照相关部门的规定，结合实际情况予以补偿。被征收房屋附属物的货币补偿金额通过评估确定。

　　第二十五条 对符合城镇住房制度改革政策规定的公有住宅房屋，应当先进行公有住房出售，再实施房屋征收。对暂不具备公有住房出售条件的，可以采取房屋产权调换的补偿方式。用于产权调换的房屋由承租人继续承租，重新签订房屋租赁合同。

　　第二十六条 无照住宅房屋的处理方法：

　　(一)2006年10月本市城区航拍图上已显示存在的住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，按照实际评估价格予以补偿。被征收人选择产权调换的，原房屋为独立无照住人房屋，按1：0.8的比例回迁安置;原房屋为非独立无照住人房屋，按1：0.5的比例回迁安置;其他附属建筑设施等按评估价格实行货币补偿。

　　(二)2006年10月本市城区航拍图上没有显示存在，但在2010年9月的城区航拍图上显示其存在的住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，按照实际评估价格予以补偿;被征收人选择产权调换的，原房屋按1：0.5的比例回迁安置，其他附属建筑设施等按评估价格实行货币补偿。

　　(三)2010年9月本市城区航拍图上没有显示其存在，属于未经批准且多年前建造的住宅房屋，被征收人如在征收决定规定的签约期限内主动搬迁的，其住宅房屋经评估按照建筑成本价，实行货币补偿。被征收人在签约期限内拒不搬迁的，一律不予补偿。

　　(四)房屋征收范围确定后，被征收人恶意抢建的任何建筑物、构筑物等，一律无偿强制拆除。

　　(五)2006年10月本市城区航拍图上没有显示房屋的存在，但被征收人出示的房屋产权证标注的颁发日期为2006年10月以前的，除其房屋有当时出具的合法土地、规划审批手续的以外，被征收人出示的房照应认定为虚假房照，一律不得按有照房屋补偿安置。

　　本条所指房屋为有房顶，周围外墙37厘米以上，能防风避雨，御寒保温，供人居住，有固定基础，檐高在2.2米以上的永久性场所。

　　被征收人无照住人房屋按一定比例回迁安置的，其无照房屋不享受搬迁奖励政策。

　　由征收、规划、街道办事处等部门及单位人员组成无照房认定工作组，共同对无照房屋进行鉴定，并负责对其补偿情况予以监督。

　　第二十七条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请市政府依照《条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市政府依法申请人民法院强制执行。

　　第五章 补助与奖励

　　第二十九条 征收住宅房屋对被征收人实行奖励制度。住宅房屋的被征收人在规定时间内如期搬迁的，给予奖励。

　　(一)选择货币补偿的被征收人，在规定的签约期限内达成协议并搬迁的，每户按其合法住宅房屋每平方米评估价格的20%给予货币奖励，逾期不予奖励。

　　(二)选择产权调换的被征收人，在规定的签约期限内达成协议并搬迁的，每户按合法住宅房屋征收面积的20%予以奖励，逾期不予奖励。

　　第三十条 临街房屋(指市政规划道路临街房屋，下同)用于生产经营活动的有照住宅房屋，征收时正在营业，被征收人在征收决定作出前依法取得工商营业执照、依法纳税，且已经营业的，按照住宅房屋进行补偿安置。但给予以下优惠政策：

　　(一)对于选择货币补偿的被征收人，每户按其合法住宅兼营业房屋面积每平方米评估价格的30%，增加货币补偿金额。

　　(二)对于选择产权调换的被征收人，每户按其合法住宅兼营业房屋面积的30%，增加安置面积。

　　以2015年5月8日《公主岭市房屋征收与补偿暂行办法》发布之日为界限，被征收人合法经营每提前一年增加6%的优惠安置补偿比例，最高以5年为限。

　　被征收人同时享受本办法第二十九条规定的搬迁奖励政策。

　　临街房屋正在用于生产经营活动的有照住宅房屋的被征收人，享受以上优惠政策后，不再给予其他营业损失补偿。住宅兼生产经营房屋用于出租的，给予持有营业执照，依法经营的住宅兼生产经营房屋使用人每平方米100元的营业损失补助费。

　　用合法住宅房屋在非临街地段从事生产经营的，按住宅房屋使用性质予以补偿，并按合法住宅兼生产经营房屋建筑面积，给予持有营业执照，依法经营的住宅兼生产经营房屋的使用人每平方米100元的营业损失补助费，给予房屋所有人每平方米200元的营业房屋损失补助费。

　　被征收人虽有营业执照，但被征收房屋已闲置，没有正常经营的，应按临街或非临街普通住宅房屋补偿安置，不享受以上优惠政策。住宅兼生产经营房屋是否闲置，由房屋征收部门、街道办事处及其他有关部门共同确定。

　　第三十一条 有照临街普通住宅用途的平房在征收时，对于选择货币补偿的被征收人，每户按其合法住宅房屋面积每平方米评估价格的10%，增加货币补偿金额;对于选择产权调换的被征收人，每户按其合法住宅房屋面积的10%，增加安置面积(临街楼房不享受上述优惠政策)。

　　被征收人同时享受本办法第二十九条规定的搬迁奖励政策。

　　非住宅房屋搬迁不予奖励。

　　被征收人是低保户、残疾户的，凭相关部门颁发的《低保证》、《残疾证》，享受每户2000元的补助费。

　　被征收人房屋是否属于本办法所称临街房屋，将在各建设项目的具体房屋征收补偿方案中加以明确规定。

　　第六章 法律责任

　　第三十二条 违反本办法规定的行为，法律、行政法规已规定法律责任的，依照其规定执行。

　　第三十三条 违反本办法规定，市、县级人民政府及其有关部门有下列行为之一的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)对不符合法定条件的房屋征收项目作出房屋征收决定的;

　　(二)违反公示、公布、公告、征求意见、听证、评估等房屋征收法定程序实施房屋征收与补偿的;

　　(三)违反房屋征收法定补偿范围、内容、标准实施房屋征收与补偿的;

　　(四)违反规定办理应当暂停办理相关事项手续的;

　　(五)非法干预评估活动和评估结果的;

　　(六)违法组织实施强制搬迁的;

　　(七)未及时核实、处理投诉、举报的;

　　(八)其他不履行法定职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的。

　　第七章 附则

　　第三十四条 本办法自公布之日起施行。《公主岭市房屋征收与补偿暂行办法》(公政发【2015】23号)同时废止。本市过去下发的相关文件与本办法不一致的，按本办法执行。

　　凡在公主岭市行政区域内国有土地上实施房屋征收的，一律按本办法执行，各乡镇、开发区等一律不得出台与本办法不一致的其他规定。

　　第三十五条 本市在《吉林省国有土地上房屋征收与补偿办法》施行之前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。本办法公布之前已下达房屋征收公告及征收补偿方案的项目，继续沿用原有征收补偿方案办理。

　　本办法未尽事宜依照相关法律、法规规定执行。

　　第三十六条 本办法由市住房和城乡建设局负责解释。