山西省吕梁市人民政府办公室关于印发关于推进吕梁市区城中村改造实施方案(试行)的通知
吕政办发〔2021〕63号
各县(市、区)人民政府，市直有关单位：
《关于推进吕梁市区城中村改造实施方案(试行)》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。
吕梁市人民政府办公室
2021年11月1日
(此件公开发布)
关于推进吕梁市区城中村改造实施方案(试行)
为推进吕梁市区城中村改造步伐，确保城中村改造依法、快速、有序推进，根据有关法律法规及政策，结合市区城中村实际情况，特制定《关于推进吕梁市区城中村改造实施方案(试行)》。
一、总体要求
为深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神以及习近平总书记视察山西重要讲话精神，落实国家城市更新精神，坚持以人民为中心，坚持新发展理念，加快完善城市功能，统筹推进城乡建设，注重规划引导和政府主导，坚持把城中村改造与城市功能布局、基础设施建设相统一，按照新型城镇化发展和城市扩容提质要求，强化组织领导，完善政策措施，使城中村改造取得显著成效，基础设施和公共服务设施更加完善。
二、基本原则
(一)坚持政府主导与市场化运作相结合。
城中村改造政策性强、公益性强，既要发挥政府在征收、补偿安置、规划编制、投融资、土地运作等方面的主导和引领作用，又要发挥市场配置资源的决定性作用，多渠道筹措改造资金，提高社会资本参与城中村改造工作的积极性。
(二)坚持村域改造与片区更新相结合。
城中村改造按照先易后难、突出重点的思路，结合中心城区发展规划，成熟一个，实施一个。同时，要以城市路网、街区为界连片规划，整体设计，推进片区化、单元化改造，原则上避免碎片化改造和零星开发。
(三)坚持居民自愿和依法改造相结合。
城中村改造涉及利益错综复杂，必须充分尊重村(社区)和村民(居民)意愿。改造过程必须严格程序、明确标准、透明化运作，依法依规实施改造。
(四)坚持项目平衡和区域平衡相结合。
离石区政府要依法依规控制改造成本，科学规划城中村改造用地，推进产业发展，努力实现改造资金收支平衡。无法平衡的项目，可以在区域内实现平衡。
三、改造范围及改造模式确定
(一)“城中村”改造范围确定。
由离石区政府提出列入改造计划的城中村，根据核定的人口、土地面积、控制性详细规划，提出具体的改造用地范围划定方案，报市政府批复。城中村改造项目实行预征收机制，满足“3个95%以上”的项目，方可正式启动改造工作，“3个95%以上”，即：同意改造率95%以上、征收方案同意率95%以上、征收协议预签约户数95%以上。
(二)改造成本测算。
离石区政府负责组织改造村进行征收摸底、制定征收补偿安置方案，按照不低于项目安置费用、拆迁费用、安置住房建安成本、征地成本等几项之和的原则核定项目改造成本，委托有相应资质的工程咨询单位进行综合成本测算。改造范围内的规划城市道路和绿地、市政一级管网及配套设施建设由市政府负责。市规划和自然资源局委托第三方机构对出让土地价值进行评估，将审核后的征收成本和土地评估价值报市政府审批，确定出让起始价和底价。
(三)改造模式。
山西省吕梁市“城中村”改造，采取政府主导、市场运作模式进行改造，在政府-村集体-开发商协同的格局下，形成多元化的资金筹措格局。“城中村”改造方案确定后，离石区政府对项目进行打包，提出改造模式，报市政府审定后实施。
1.鼓励和引导社会资本合作主体通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与“城中村”改造。采取公开方式选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“城中村”改造项目。开发企业要按照改造成本缴纳拆迁安置资金，实行专户管理，用于拆迁安置及项目有关费用的支出。
2.积极争取棚户区改造专项债券资金。将城中村改造项目纳入国家棚户区改造计划，争取中央、省棚改财政补助资金。多方面筹措资金，推进“城中村”改造。
四、主要措施
(一)完善集体土地上房屋征收补偿机制。
山西省吕梁市“城中村”改造占用集体土地的，依法办理转用征收审批手续。征收安置工作由市政府主导、离石区具体实施。完善宅基地上房屋补偿安置的原则和标准，规范中心城区范围内集体土地房屋的补偿工作。
(二)科学规划设计和管理。
1.凡涉及城中村改造的规划方案及建筑方案，须报市政府审定。
2.由离石区政府牵头，社会资本合作主体参与，市规划和自然资源局指导，市行政审批服务管理局把关，选择一流规划设计单位，高起点、高标准编制城中村改造规划方案。鼓励打破村与村、集体土地与国有土地界限连片改造，规划设计范围以城市路网为界，连片整体开发改造。“城中村”改造范围规划方案编制费用由改造主体承担。
3.“城中村”改造范围内，所涉控制性详细规划相应地块规划“留白”，即不考虑已批复的控制性详细规划相关内容。根据“城中村”改造的实际情况，由市行政审批服务管理局审查规划方案报市政府批复后，市规划和自然资源局根据批复规划方案的规划指标等内容出具规划设计条件。若突破政策要求的容积率、建筑密度、绿地率、建筑控制高度等规划指标，市政府按一事一议的原则，确定相关内容。
4.按照国家有关规范要求，合理配建幼儿园、中小学、便民市场、养老、社区医疗服务中心、文化活动中心等公共服务设施、市政基础设施和人防工程，并与村民安置房同步规划，同步报批，同步建设，同步投入使用。合理分配住宅、产业比例，确保村民和村集体经济组织长远收益。
(三)加大土地供应支持力度。
城中村改造项目用地由市政府纳入年度土地收储和供应计划，优先安排。配建的幼儿园、中小学、便民市场、养老、社区医疗服务中心、文化活动中心等公共服务设施以划拨方式供地，由社会资本合作方无偿代建，建成后移交主管部门。
(四)保证社会资本合作方利益。
土地招拍挂结束后，如社会资本合作主体竞得土地，根据社会资本合作主体申请，可以申请征收安置资金返还;社会资本合作主体未竞得土地，市政府将社会资本合作主体缴纳的征收安置资金全额返还，并按基准利率支付资金使用期间的利息。同时，按宗地出让溢价净收益的40%给予社会资本合作主体补偿，市政府安排财政部门从土地出让金中列支。
(五)完善配套基础设施建设。
城中村改造安置住房小区内的道路、供排水、供电、供气、供暖、绿化等基础设施和教育、医疗卫生等公共服务设施，可以单独办理立项手续，积极申请中央投资补助资金。城中村改造安置住房配套设施，由住建部门牵头，项目合作主体配合，与安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步投入使用。
五、优惠政策
(一)土地出让收入支持。
改造用地以公开出让方式供地的，开发单位按土地成交价格的100%缴纳土地出让价款，市财政将土地出让价款扣除应计提相关资(基)金后的85%拨付给离石区政府，专款用于支付村民征收安置成本。
(二)开辟审批绿色通道。
市行政审批、规划和自然资源、财政、住建、城管、文物等部门要在各自职责范围内为城中村改造项目手续办理开辟审批绿色通道，优化审批流程，并联审批，即报即办。
“城中村改造”规划方案确定后，规划设计单位同步进行建筑工程设计方案设计工作。与此同时，市行政审批、文物、住建等有关部门应并联开展审查审批工作。建筑工程设计方案经市政府同意后，市行政审批服务管理局履行规划建设许可程序和施工许可程序。
(三)规费减免。
用于安置村民的住宅项目，免缴城市基础设施配套费，不配建5%的公共租赁住房，免缴公共租赁住房异地建设资金。
(四)优先村民安置房建设。
1.城中村改造安置房未交房，面向市场的商品房不得出售。
2.对于取得开工建设计划的村民安置房项目，市供电、供水等单位应及时提供施工用电、用水，确保工程按时开工。
(五)配套设施建设。
启动整村拆除的城中村所涉及的市政基础设施，属于市政府建设的，优先列入城市年度建设计划，与整村拆除同步进行。
(六)生活保障。
城中村改造完成后，原村民依法享有集体收益分配;按规定纳入城镇居民医疗和城镇居民养老等保险体系。达不到城市最低生活保障的，按照规定享受城镇居民最低生活保障。
(七)享受政策。
城中村改造项目全部纳入棚户区改造范围，享受国家、省、市棚户区改造优惠政策。
六、工作机制
(一)加强组织领导。
城中村改造是复杂的系统工程，市、区两级既要协作配合又要各负其责，市政府主要负责“城中村”改造的制度设计、规划管控、土地运作等方面的决策和协调;区政府是城中村改造项目的实施主体，重点抓好征收拆迁、补偿安置和项目推动等方面工作。市政府成立“城中村”改造指挥部，统筹协调推进中心城区“城中村”改造工作，市长任指挥长，分管副市长任副指挥长，区政府和市政府相关职能部门主要负责人为成员。从住建、行政审批、规划和自然资源、财政、城市管理、文物等部门抽调人员，组建市“城中村”改造办公室，离石区政府也成立“城中村”工作办公室。
(二)明确责任清单。
市规划和自然资源局负责“城中村”集体土地的报批、出具改造项目用地规划条件，指导编制项目规划方案，制定改造项目地块供地方案，按计划完成土地供应，做好城改用地区域平衡调剂供应工作。市住建局要按照项目审批承诺制要求，提前安排招投标工作，对完成招标项目提前介入跟进质量、安全监管工作。市财政局负责指导投融资、项目清算，并对征收补偿资金的拨付、使用情况进行监管。市行政审批服务管理局负责对建筑工程方案进行审核。市文物局负责对改造范围内土地进行文物勘探。指挥部各成员单位要结合自身职责创新工作，着力破解改造项目推进瓶颈问题，全力服务城中村改造工作。
(三)落实监管要求。
市、区两级“城中村”改造办公室落实“城中村”征收监管机制要求。建立参与城中村改造企业信用评估机制，定期对合同履约情况、开发进度、项目品质、工程质量、交付使用和社会稳定等方面开展评估。
(四)加大舆论宣传。
宣传部门要组织电视、报纸、网络等各新闻媒体，大力宣传城中村改造的重大意义、优惠政策和实施办法，充分调动城中村居民理解、支持、参与城中村改造工作的积极性。
(五)强化督导检查。
市政府将城中村改造工作纳入政府目标管理责任考核。市城中村改造办公室要准确掌握工作动态，及时协调各项工作有序推进，督促各责任单位按期完成目标任务。
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