山西省吕梁市关于印发吕梁市中心城区老旧小区改造房屋征收与补偿指导方案的通知
吕政办发〔2019〕64号
离石区人民政府，市直有关单位：
《吕梁市中心城区老旧小区改造房屋征收与补偿指导方案》已经市政府91次常务会通过，请认真遵照执行。
吕梁市人民政府办公室
2019年11月20日
(此件公开发布)
山西省吕梁市中心城区老旧小区改造房屋征收与补偿指导方案
第一章 总 则
第一条 为了加快我市城市建设步伐，提高城市品位，保障老旧小区改造顺利实施，切实维护被征收房屋所有人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)等有关法律法规和我市城市总体规划要求，市政府决定实施吕梁市中心城区老旧小区改造房屋征收工作，结合我市实际情况，特制定《吕梁市中心城区老旧小区改造房屋征收与补偿指导方案》。
第二条 征收范围:吕梁市中心城区老旧小区改造范围内所有建筑物、构筑物等。
第三条 为实施城市总体规划，加快城市建设，由市政府作出房屋征收决定，离石区人民政府具体负责所属范围内的房屋征收工作。
第四条 征收与补偿遵循服从规划、顾全大局、合理补偿、公开、公平、公正的原则。
被征收人可选择一次性货币化安置或实物安置两种补偿方式。货币化安置包括政府收购房源安置、政府搭建平台提供居民选购商品住房安置、居民自由支配补偿款三种方式;实物安置为就近期房安置或异地等价值安置。
对经济特别困难、确实无力购买安置房屋的老旧小区居民，在符合有关政策规定的条件下，可通过提供经济适用房和公(廉)租房的方式满足其基本居住需求，也可纳入住房保障体系统筹解决。
第五条 自吕梁市人民政府《关于加强市规划区范围内建设用地管理的紧急通告》(吕政告〔2012〕1号)公布之日起，任何单位和个人凡在房屋征收范围内新建扩建、改建的建筑物、附筑物，一律不予补偿。
第六条 老旧小区改造范围公布后，被征收(拆迁)人不得在房屋征收(拆迁)范围内实施新建、改建、扩建房屋和改变房屋、土地用途以及房屋转让、出租、抵押等不当增加补尝费用的行为，对违反规定实施的部分，不予补偿。
老旧小区改造范围公布后，市、区建设、规划国土、市场监督、公安、房管、税务等部门应暂停办理该区域范围内房屋的相关手续。
第七条 被征收房屋所有权不明确或审批手续不完善的房屋，由离石区房屋征收与补偿安置指挥部组织协调相关部门共同认定。
第八条 行政、企事业单位公有的职工住房(宿舍)，对房屋所有权单位进行补偿，符合住房保障条件的住户可享受保障性住房。
第九条 房屋征收与补偿安置指挥部对房屋征收范围内房屋权属的区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。
征收人不配合调查登记的，房屋征收与补偿安置指挥部可以通过房屋权属登记档案或者现场影像资料、勘测结果进行登记，作为征收补偿的依据。
第十条 市、区两级政府有关部门，按规定的职责分工，互相配合，确保房屋征收与补偿工作的顺利进行。
第二章 评 估
第十一条 房屋征收(拆迁)实施单位应当对房屋征收(拆迁)范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积、家庭成员状况等组织调查登记。对未经产权登记或者权属不明确的房屋由房屋征收(拆迁)部门(实施主体)组织房屋所在地村(居)民委员会、街道办事处和国土规划、房管等部门共同认定。
被征收(拆迁)人应当积极配合入户调查登记工作。对拒绝配合的，已在不动产登记簿上登记的房屋，以不动产登记簿记载的内容为准;未在不动产登记簿上登记的房屋，以外围测量为准。被征收(拆迁)人家庭成员状况，以公安机关登记的信息为准。
第十二条 被征收房屋及附属物的价值，由具有评估资质的评估机构按照评估办法评估确定。
第十三条 被征收房屋的初步评估结果在征收范围内公示5日。
被征收人对初步评估结果有异议的，由评估机构进行说明解释。
公示期满后评估机构向房屋征收与补偿安置指挥部出具被征收房屋的评估报告，房屋征收与补偿安置指挥部应当及时向被征收房屋所有人送达被征收房屋的评估报告。
第十四条 房屋征收与补偿安置指挥部送达被征收人评估报告后，被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向评估机构申请复核评估。
申请复核评估的，应当向评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
第十五条 评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应该重新出具评估报告;评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
第十六条 被征收人对评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向吕梁市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
第十七条 吕梁市房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告进行审核，出具书面鉴定意见。
经吕梁市房地产价格评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的，出具评估报告的评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。
被征收人对补偿仍有异议的，按照《吕梁市中心城区老旧小区改造房屋征收与补偿指导方案》第四十八条、第四十九条的规定执行。
第十八条 在房屋征收评估过程中，被征收人不配合不提供相关资料的，评估机构应当在评估报告中说明有关情况。
第十九条 因房屋征收(拆迁)评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收(拆迁)房屋和用于产权调换房屋的权属以及相关房地产交易信息的，市、区建设、房管、国土规划等部门应当提供便利。
第三章 住宅房屋的补偿
第二十条 对被征收人的补偿包括:
(一)被征收房屋价值的补偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补助;
(三)被征收房屋附属的补偿;
(四)其它。
第二十一条 被征收人选择一次性货币补偿的，房屋征收与补偿安置指挥部依据评估机构出具的房屋评估价和宅基地基准价给予被征收人一次性货币补偿。
第二十二条 被征收人选择房屋产权调换补偿的，由房屋征收与补偿安置指挥部提供用于房屋产权调换安置房。
第二十三条 山西省吕梁市宅基地类房屋拆迁补偿原则
(一)被拆迁房屋已取得《房屋所有权证》、《规划许可证》《集体建设用地使用证》(宅基地使用证或三级审批手续)的，按批准的房屋建筑面积(或层数)进行补偿，实际建筑面积小于批准建筑面积(或层数)的，按实际建筑面积(或层数)进行补偿。
(二)被拆迁房屋没有取得《房屋所有权证》、《规划许可证》、《集体建设用地使用证》(宅基地使用证或三级审批手续)，属历史原因形成的，可由房屋拆迁实施主体组织房屋所在地村(居)民委员会、规划和国土资源等部门共同确认是否应予补偿。
确认为应予补偿的，须进一步确认房屋的建筑面积(或层数)、用途，按照确认的面积(或层数)和用途适当予以安置面积补贴。只有村委同意建房手续的，按本条第三、四款规定的80%予以安置面积补贴;有村委和街道两级同意建房手续的，按本条第三、四款规定的90%予以安置面积补贴。
无任何批准手续，确认为不应补偿的违法建筑一律无偿拆除。未超过批准期限的临时建筑，按重置价格和剩余使用年限由评告机构评估，给子一次性货币补偿，超过批准期限的临时建不予补偿。
(三)被拆迁房屋只取得《集体建设用地使用证》(宅基地使用证或三级审批手续)无法确定批准的房屋建筑面积(或层数)的，或者超出本条第一、二款批准及确认的房屋建筑面积(或层数)的，3分以下(不含3分)宅基地上房屋一层、二层按实际建筑面积予以安置补偿,3、4、5层分别按实际建筑面积的90%、70%、50%予以安置面积补贴; 3分以上(含3分)宅基地上房屋一层按实际建筑面积予以安置补偿，2、3、4、5层分别按实际建筑面积的90%、70%、 50%、 30%予 以安置面积补贴，六层及六层以上一律不予补偿或补贴。
根据上述规定及本条第一、二款规定计算得出房屋的应安置补偿面积。
(四)符合条件的附房(层高2.2米以上适合居住的固定建筑)一层予以安置补偿，二至五层按建筑成本价予以货币补贴，六层及六层以上一律不予补偿或补贴。
(五)地下室层高在2.2米以上(包括2.2米)的，按实际建筑面积予以安置补偿，层高不达2.2米的，按实际建筑面积的一半予以安置补偿。
(六)附属物和房屋装饰装修按照评估价予以货币补偿。
(七)户籍在本村(社区)的被拆迁人，仅有一处住宅房屋且3分以下(不含3分)宅基地正房只修建二层的，3分以上(含3分)宅基地正房只修建一层的，可根据实际适当增加安置面积。
(八)村(居)民只有一处宅基地但未修建的，可按新建商品房的建筑成本价(2200 元/平方米)安置90平方米住宅房屋。
(九)以前曾经转让过房屋或宅基地的，不得享受本条第七款优惠。
(十)未经有关部门批准，擅自改变房屋用途的，按原批准用途进行补偿。
第二十四条 山西省吕梁市国有土地上房屋征收与补偿原则
(一)被征收房屋取得合法证件的，按批准的建筑面积进行安置补偿。
(二)征收范围内无合法证件的建筑物、构筑物和临时建筑，一律无偿拆除
(三)地下室层高在2.2米以上的(包括2.2米)按实际建筑面积予以安置补偿;层高不达2.2米的按实际建筑面积的一半子以安置补偿。
(四)附属物和房屋装饰装修按照评估价予以货币补偿。
第二十五条 山西省吕梁市房屋征收(拆迁)补偿方式
(一)货币化安置。
被征收(拆迁)人选择货币化安置的，正房按照1:1.3，附房和地下室按照1:1计算实际安置补偿面积。
对被征收(拆迁)房屋价值的补偿，由房屋评估机构根据实际安置补偿面积，参照房屋征收(拆迁)决定公告之日被征收(拆迁)房屋所在区位同等建筑面积、新建普通商品房的市场价格评估确定。
1.政府收购房源安置
由区人民政府通过公开招标、协商比选等方式，在被征收(拆迁)房屋的相邻或相近区域，收购手续齐全、配套设施完善、环境品位较高的商品房作为安置房屋。被征收(拆迁)人根据政府公布的价格选择安置房屋。区人民政府按选购房屋面积给予400元/平方米装修补贴，补贴面积不得超过实际安置补偿面积。
2.政府搭建平台提供居民选购商品住房安置
由区人民政府通过公开招标、协商比选等方式，选择手续齐全、配套设施和小区环境较好的商品住房供被征收(拆迁)人自主选择，区人民政府按选购房屋面积给予100元/平方米选购补贴和400元/平方米装修补贴，补贴面积不得超过实际安置补偿面积。
3.居民自由支配补偿款
被征收(拆迁)人选择自由支配补偿款的，由区人民政府按照确定的被征收(拆迁)房屋价值予以支付。
(二)实物安置。
被征收人(拆迁)选择实物安置的，正房按照1:1.3，附房和地下室按照1:1就近期房安置或异地等价值安置。
第四章 山西省吕梁市非住宅房屋的补偿安置
第二十六条 房屋产权证件登记为非住宅使用性质的房屋，认定为非住宅房屋，房屋建筑面积以房屋所有权证登记的面积为准。
第二十七条 对合法经营的非住宅房屋的补偿，除包括《吕梁市中心城区老旧小区改造房屋征收与补偿指导方案》第二十一条规定的补偿外，还应当给予因征收非住宅房屋造成的停产停业损失的补偿。
第二十八条 山西省吕梁市被征收(拆迁)房屋为营业性商铺的补偿办法:
(一)货币化安置。
被征收(拆迁)人选择货币化安置的，营业性商铺按照1：1计算实际安置补偿面积。
对被征收(拆迁)营业性商铺价值的补偿，由房屋评估机构根据实际安置补偿面积，参照房屋征收(拆迁)决定公告之日被征收(拆迁)房屋所在区位同等建筑面积、新建营业性商铺的市场价格评估确定。
1.被征收(拆迁)人选择政府收购房源安置的，由区人民政府通过公开招标、协商比选等方式，在被征收(拆迁)房屋的相邻或相近区域，收购手续齐全、配套设施完善的营业性商铺作为安置房源，被征收(拆迁)人根据政府公布的价格选择安置。
2.被征收(拆迁)人选择自由支配补偿款的，由区人民政府按照确定的被征收(拆迁)营业性商铺价值予以支付。
(二)实物安置。
被征收(拆迁)人选择实物安置的，按照1:1就近期房安置或异地等价值安置。
(三)附属物和房屋装饰装修的补偿价格，由房屋评估机构评估确定。
第二十九条 征收(拆迁)有合法用地、建设审批、合法经营手续，符合产业规划，正常经营的企事业单位房屋，按照市区总体规划进行搬迁安置，房屋、设施等评估补偿;也可依据评估机构出具的评估报告给予一次性货币补偿。
第三十条 征收(拆迁)租赁村集体土地进行生产经营的企业房屋，企业有合法手续的，对企业的补偿仅限于房屋、设施等的评估补偿。企业可申请国有建设用地，按程序参加招拍挂并支付土地出让金，取得国有土地使用权后重新建设。
第三十一条 被征收(拆迁)房屋为党政机关、事业单位、村(居)委以及公立医院、学校、幼儿园等的，一律不予补偿，由老旧小区改造领导组依据市区总体规划予以搬迁或重建。
征收(拆迁)村(居)集体路、广场等按评估价给予货币补偿。
第三十二条 征收(拆迁)中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、历史文化遗产、历史文化街区、古树名木的，依照有关法律、法规的规定办理。
第三十三条 征收(拆迁)中需要迁移各种电力设施、管线的，由所有权人按照城市规划自行迁移。
第五章 搬迁补助
第三十四条 征收住宅房屋，一次性支付搬迁补助费的标准为12元/平方米。
第三十五条 征收非住宅房屋，一次性支付搬迁补助费的标准为：商业营业用房40元/平方米，生产用房60元/平方米，办公用房30元/平方米，仓储用房40元/平方米。
机器设备的搬迁补助由评估机构评估确定。
实行一次性货币补偿的，支付一次搬迁补助费;实行期房产权调换的，支付两次搬迁补助费。
第三十六条 未经相关部门审批，被征收人将住宅房屋改为非住宅用途，但已取得工商营业执照和税务登记证，并在规定征收签约期限内签订协议完成搬迁交房的，搬迁补助可以按照《吕梁市中心城区老旧小区改造房屋征收与补偿指导方案》第三十五条的规定执行。
第六章 临时过渡安置补助
第三十七条 被征收房屋实行一次性货币补偿的，一次性支付6个月的临时过渡安置补助费;实行期房产权调换被征收人自行过渡的，由房屋征收与补偿安置指挥部一次性支付三十六个月的临时过渡安置补助费(过渡期限为三年)。
第三十八条 被征收人自行过渡的，月支付临时过渡安置补助费补助标准为10元/平方米/月。
第七章 停产停业损失补偿
第三十九条 征收经营性、生产型非住宅房屋或者征收决定发布前已依法取得营业执照和税务登记证的住宅房屋，房屋征收与补偿安置指挥部应当根据被征收人在征收决定发布的上一年度纳税情况给予经济补偿。经济补偿包括工资补偿和经营补偿两部分。经营补偿金额按照实际纳税额计算。
第四十条 征收经营性非住宅房屋，造成停业的，补偿标准为:
工资补偿应当根据在劳动和社会保障部门备案的劳动用工合同在册(在岗)人员，按本企业上一年度人均月工资标准给予一次性经济补偿;经营根据上一年度月平均纳税情况给予一次性补偿。
造成全部停业的，补偿期限不超过6个月;造成部分停业的补偿期限不超过3个月。
第八章 被征收房屋安置房分类价格
第四十一条 安置房统一为高层住宅楼，户型面积拟定为90平方米、110平方米、130平方米、150平方米四种类型，也可根据被征收(拆迁)人需求和实际情况进行确定。因房屋不可分割的因素，安置房建筑面积大于或小于协议签订的户型面积3%以内按新建商品房的建筑成本价(2200元/平方米)结算差价，超出3%的部分按市价结算差价。
第九章 征收奖励
第四十二条 被征收(拆迁)人在征收(拆迁)决定规定的搬迁期限届满前签订房屋征收(拆迁)补偿协议并搬迁交房的，可以适当给予奖励。
房屋征收(拆迁)实施单位(主体)可根据实际在征收(拆迁)范围内划分若干小组，实行以户奖励、以小组奖励相结合的模式。
以户奖励:被征收(拆迁)人在征收(拆迁)决定规定的搬迁期限届满30日前签订房屋征收(拆迁)补偿协议并搬迁交房的，奖励200元/平方米;被征收(拆迁)人在征收决定(拆迁)规定的搬迁期限届满15日前签订房屋征收(拆迁)补偿协议并搬迁交房的，奖励100元/平方米;被征收(拆迁)人在征收(拆迁)决定规定的搬迁期限届满前签订房屋征收(拆迁)补偿协议并搬迁交房的，奖励50元/平方米。超过征收(拆迁)决定规定的搬迁期限签订房屋征收(拆迁)补偿协议或搬迁交房的不予奖励。
以小组奖励:本小组所有被征收(拆迁)人在征收(拆迁)决定规定的搬迁期限届满30日前签订房屋征收(拆迁)补偿协议并搬迁交房的，对被征收(拆迁)人各奖励100元/平方米;本小组所有被征收(拆迁)人在征收(拆迁)决定规定的搬迁期限届满15日前签订房屋征收(拆迁)补偿协议并搬迁交房的，对被征收(拆迁)人各奖励50元/平方米;本小组所有被征收(拆迁)人在征收(拆迁)决定规定的搬迁期限届满前签订房屋征收(拆迁)补偿协议并搬迁交房的，对被征收(拆迁)人各奖励25元/平方米，超过征收(拆迁)决定规定的搬迁期限签订房屋征收(拆迁)补偿协议或搬迁交房的不予奖励。
奖励面积的核定标准:集体土地上房屋以第二十三条第三款规定的应安置补偿面积为准，国有土地上房屋以房屋所有权证记载的面积为准。
第四十三条 选择政府收购房源安置和实物安置补偿的被征收(拆迁)人，按照签订房屋征收(拆迁)补偿协议并搬迁交房的先后顺序选择安置住房。
第十章 征收补偿协议的签订
第四十四条 被征收人选择货币补偿的，应当与房屋征收与补偿安置指挥部签订一次性货币补偿协议;被征收人选择房屋产权调换补偿的，应当与房屋征收与补偿安置指挥部签订房屋产权调换安置协议。
第四十五条 实行一次性货币补偿的，房屋征收与补偿安置指挥部应当签订协议之日起10日内支付被征收人房屋征收补偿费用;实行房屋产权调换的，房屋征收与补偿安置指挥部应当自签订协议之日起10日内与被征收人结清房屋产权调换的差价。
第四十六条 被征收人需在签订协议后10日内搬迁完毕交房。
第四十七条 房屋被征收后，被征收人需将房屋所有权证、宅基地审批表、宅基地使用证等有效证件原件移交房屋征收与补偿安置指挥部，统一交有关部门注销并公示。
第四十八条 房屋征收与补偿安置指挥部与被征收人在规定的签约期限内达不成征收补偿安置协议的，或被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收与补偿安置指挥部报请区人民政府依照国家有关规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
第四十九条 被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出补偿决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户储蓄帐号，产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
第五十条 被征收房屋征收补偿后土地由市国土储备中心统一收回，市政府统一管理。
第五十一条 任何组织和个人对违反《吕梁市中心城区老旧小区改造房屋征收与补偿指导方案》规定的行为，都有权向区人民政府、房屋征收与补偿安置指挥部举报。接到举报后应当及时核实、处理。
纪检监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或工作人员的监督。
审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
第五十二条 房屋征收与补偿安置指挥部委托具有拆迁资质的企业对被征收房屋实行统一拆除。被征收房屋所有人或使用人腾空房屋后，需保持原房屋结构完整，设施齐全，不得损坏和拆除门、窗、暖气、管线及各类用表等设施，违者赔偿。
第十一章 附则
第五十三条 《吕梁市中心城区老旧小区改造房屋征收与补偿指导方案》所提及到的面积均指建筑面积。
第五十四条 《吕梁市中心城区老旧小区改造房屋征收与补偿指导方案》中所提到的时间均指工作日。
第五十五条 《吕梁市中心城区老旧小区改造房屋征收与补偿指导方案》自下发之日起施行。本方案实施前已在吕梁市中心城区规划范围内开始实施的其他项目，继续沿用原补偿办法。
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