山西省临汾市人民政府办公室关于印发临汾市中心城区城中村改造暂行办法的通知
临政办发〔2020〕33号
各县、市、区人民政府，各开发区、风景区管委会，市直有关部门：
《临汾市中心城区城中村改造暂行办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
临汾市人民政府办公室
2020年6月11日
(此件公开发布)
山西省临汾市中心城区城中村改造暂行办法
第一章总则
第一条 为规范城中村改造行为，维护公共利益，改善人居环境，完善城市基础设施配套建设，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国村民委员会组织法》《国家乡村振兴战略规划(2018-2022年)》《临汾市国土空间规划》等相关法律、法规和政策，结合本市实际，制定《临汾市中心城区城中村改造暂行办法》。
第二条 城市中心城区范围内(155平方公里)的城中村改造，适用《临汾市中心城区城中村改造暂行办法》。
中心城区之外的城郊村和城边村实施改造，参照《临汾市中心城区城中村改造暂行办法》。
第三条 《临汾市中心城区城中村改造暂行办法》所称城中村是指在改造范围内的行政村(自然村)、村改居后土地属性仍是集体性质的社区。
《临汾市中心城区城中村改造暂行办法》所称村民是指享受村民待遇、履行村民义务的人员。
《临汾市中心城区城中村改造暂行办法》所称城中村改造是指按照经济社会发展规划、国土空间规划和城镇化要求对城中村进行综合改造的行为，包括有形改造和无形改造。有形改造是指土地、房屋、集体资产等实物形态的改造;无形改造是指村民转居民、经济体制改制、撤村建居、社会保障等非实物形态的改造。有形改造和无形改造应当同步进行。
第四条 城中村改造应当充分调动社会各方面的积极性，遵循政府主导、乡镇(街道)组织、村级(社区)实施，按照统一规划、
群众自愿、市场运作、因地制宜、一村一案、安置优先的原则实施改造。
第五条 鼓励和倡导有条件的多个城中村联片改造，集中建设。
第六条 城中村改造应当实行“四议两公开”办事程序，依法维护集体利益和村民合法权益。
第七条 实施城中村改造应当列入尧都区城中村改造计划，并编制和报批改造方案。
改造方案批复之日起，一年内未实施房屋征收或村民安置房建设的，重新编制和报批改造方案。
第八条 城中村改造用地是指村民安置房用地和配套商品房用地，不包括20米以上规划道路用地和其他不属于代征代建范围的公共设施用地。
改造用地面积按常住户籍人口核定：持本村户籍的，每人按133平方米核定;非本村户籍有宅基地的，每人按50平方米核定;只有宅基地手续，但没有建成住宅的不予核定。
常住户籍人口数量，按照改造方案上报时户籍管理部门登记的人口数量核准。
第九条 城中村改造应当充分考虑集体利益，按照规划和相关规定，在改造用地范围内配套建设社区用房和集体经济发展用房。
村民按股权份额依法享有经济发展用房经营收益。
第十条 城中村改造用地应当符合国土空间规划(土地利用总体规划和城市总体规划),并以出让方式供应。
第十一条 村民委员会(居民委员会)可以依法设立股份制公司(以下简称“集体股份公司”),村民(居民)为集体股份公司股东。
集体股份公司应当按照《公司法》和其他相关的法律、法规从事经营活动。
第十二条 村民委员会(居民委员会)是城中村改造的实施主体，负责改造项目的组织实施;投资企业是城中村改造的建设主体，负责改造项目的投资建设。
城中村改造可由集体股份公司自主投资，也可由集体股份公司与其他企业合作投资。
第十三条 集体股份公司与其他企业合作投资改造的，应当通过竞争性谈判、竞争性磋商、招商推介会等形式公开招商，并签订合作协议。
第十四条 城中村改造用地、规划手续由市规划和自然资源局按规定程序办理，其他审批事项全部委托尧都区负责，但法律、行政法规规定必须由市级部门办理的除外。
第十五条 尧都区依法成立的区国有全资公司或控股公司(以下简称“区国有公司”),受尧都区政府委托，负责本辖区城中村改造投融资工作。
第十六条 市城中村城郊村改造领导组办公室(以下简称“市城改办")负责协调指导中心城区城中村改造工作。
第十七条 尧都区政府是本辖区城中村改造责任主体，尧都区城中村改造领导组办公室(以下简称“尧都区城改办”),负责监督、管理和指导本辖区城中村改造工作。
第二章 改造程序
第十八条 实施城中村改造，应当按照下列规定编制和审批改造计划书：
(一)村民委员会(居民委员会)根据本村实际编制改造计划书。
改造计划书应当包括：编制说明、村庄概况、改造条件、改造模式等内容。
(二)村民委员会(居民委员会)按照“四议两公开"办事程序通过改造计划书。
(三)乡镇政府(街道办事处)审核改造计划书。
(四)尧都区城改办初审改造计划书。
(五)尧都区政府审批改造计划书，并报市城改办备案。
第十九条 城中村列入改造计划后，应当按照下列规定编制修建性详细规划和审批规划：
(一)村民委员会(居民委员会)委托具有相应资质的单位编制城中村改造修建性详细规划，编制前应当征询市规划和自然资源局意见。
(二)村民委员会(居民委员会)按照“四议两公开”办事程序就修建性详细规划征求村民意见。
(三)修建性详细规划经尧都区政府审核同意后报市规划和自然资源局。
(四)市规划和自然资源局审查修建性详细规划，报市政府批准后实施。
第二十条 城中村改造修建性详细规划批复后，应当按照下列规定编制和审批城中村改造方案：
(一)村民委员会(居民委员会)根据批复的修建性详细规划，结合改造工作具体内容编制改造方案。
改造方案应当包括：编制说明、村庄基本情况、改造的必要性和可行性分析、改造工作机构及职责分工、清产核资办法、经济体制改制方式、撤村建居办法、集体土地转性办法、改造模式、投资规模及房屋征收货币补偿投资和村民安置房建设投资、资金来源及筹措方式、房屋征收补偿方案、宅基地及房屋面积明细、安置房规划建设方案及施工计划、城中村用地范围及修建性详细规划、城中村改造工作安排、经济效益及社会效益分析等内容。
(二)村民委员会(居民委员会)按照“四议两公开"办事程序通过改造方案。
(三)乡镇政府(街道办事处)审核改造方案。
(四)尧都区城改办组织相关部门和专家对改造方案进行评审，并出具评审意见。
(五)尧都区政府审批改造方案，并报市城改办备案。
第二十一条城 中村改造方案批复后，村民委员会(居民委员会)应当按照改造方案和投资需要与投资企业签订改造协议。
集体股份公司自主投资改造的，由村民委员会(居民委员会)、集体股份公司和受委托的区国有公司共同签订“三方”改造协议;
集体股份公司与其他企业合作投资改造的，由村民委员会(居民委员会)、集体股份公司、投资企业和受委托的区国有公司共同签订“四方"改造协议。
改造协议应当包括：投资内容及规模、资金来源、拆迁期限及进度安排、建设主体及质量安全责任主体、建设内容及规模、建设期限及进度计划、建设标准及质量保证措施、环境保护措施、改造预备金支付办法及程序、各方责任和义务、违约责任等内容。
改造协议由尧都区政府审查后报市城改办备案。
第二十二条 城中村改造协议签订后，村民委员会(居民委员会)和相关部门应当按照有关规定开展清产核资、房屋征收补偿等有形改造和无形改造各项工作。
第二十三条 城中村改造投资企业应当配合村民委员会(居民委员会)和有关部门做好有形及无形改造的各项工作，并根据改造协议约定的建设内容、规模和标准，按照项目建设程序办理土地、规划等相关手续，实施项目建设。
第三章 规划编制
第二十四条 市规划和自然资源局负责中心城区城中村改造规划管理工作。
第二十五条 城中村改造修建性详细规划，应当根据国土空间规划(土地利用总体规划和城市总体规划)、控制性详细规划进行编制。
修建性详细规划经市政府批准后，任何单位和个人不得擅自改变。
第二十六条 《临汾市中心城区城中村改造暂行办法》施行之前，城中村改造修建性详细规划已经批复的，在实施过程中因安置房和商品房建设需要调整规划的，由尧都区政府提出修改建议，经市政府同意后，按规定程序进行调整。
第四章 土地收储
第二十七条 市规划和自然资源局负责城中村改造土地收储和出让工作，并按照统一规划、统一收储、统一开发、统一供应、统一管理的原则执行。
城中村改造用地及村庄其他土地，应当按照有关规定同步收储。
第二十八条 城中村改造用地及村庄其他土地上的房屋和地上附着物征收补偿工作，由尧都区政府负责实施;完成征收补偿及
土地平整达到净地后，交由市土地收购储备中心纳入市本级土地储备库。
市规划和自然资源局按规定程序组织土地出让工作。
第二十九条 城中村改造优先出让安置房用地。配套商品房用地，应当在满足安置房主体工程量达到三分之一的条件和其他规定条件后，方可出让。
第三十条 城中村改造用地应当遵循规划先行的原则，合理利用土地，严禁浪费土地。
改造用地涉及到新增建设用地的，应当在土地利用年度计划中优先供应。
第三十一条 城中村改造土地征收补偿款，经村民大会或村民代表会议讨论通过后，可以由集体股份公司统一经营和管理。村民(居民)按股份享有收益。
乡镇政府(街道办事处)应当做好土地征收补偿款的监督和管理工作。
第五章 房屋征收
第三十二条 尧都区政府负责本辖区城中村改造房屋征收与补偿工作，制定征收与补偿安置办法。
开展房屋征收工作前，应当确定房屋征收部门和房屋征收实施单位。
第三十三条 实施房屋征收应当按照下列规定制定房屋征收补偿实施方案：
(一)房屋征收实施单位根据有关法律、法规，结合本村实际，制定房屋征收补偿实施方案;
(二)村民委员会(居民委员会)按照“四议两公开”办事程序通过实施方案;
(三)房屋征收部门审核实施方案;
(四)尧都区政府组织相关部门评审实施方案并作出批复。
第三十四条 实施房屋征收应当签订房屋征收补偿协议。
征收补偿协议应当包括：征收房屋和土地面积、其他地上附着物名称及规格、补偿方式、补偿标准、补偿金额和支付时间、安置房位置及标准、安置房户型及面积、安置房建设期限、代收费用事项及标准、双方责任和义务、违约责任等内容。
征收补偿协议由尧都区房屋征收部门、房屋征收实施单位、投资企业和村民共同签订“四方”协议。
尧都区房屋征收部门应当制定统一的征收补偿协议及表格，规范房屋征收行为。
第三十五条 房屋征收补偿资金应当在实施房屋征收前足额到位，并设立专户管理。
投资企业应当在竞标投资人时交纳改造预备金，预备金包括房屋征收预备金和安置房建设预备金。房屋征收预备金，按照改造方案批复的货币补偿资金的100%核定;安置房建设预备金，按照改造方案批复的建安工程投资的30%核定。
第三十六条 投资企业交纳的改造预备金，专项用于房屋征收补偿和安置房建设。
房屋征收预备金不足时，可以使用安置房建设预备金。因使用房屋征收预备金造成安置房建设预备金不足时，房屋征收实施单位应当通知投资企业在二十日内补足安置房建设预备金。逾期交纳的，按日加收不足金额万分之五的滞纳金。
改造预备金产生的银行利息，一并纳入预备金统一管理。
因特殊情况，在规定期限内没有补足预备金或交纳滞纳金的，应当在支付房屋征收成本时一并扣除。
第三十七条 房屋征收预备金在房屋征收补偿工作结束后退还剩余资金。先建安置房后实施房屋征收的，房屋征收预备金可以在安置房基础工程验收合格后全额退还，启动房屋征收时，投资企业应当在接到尧都区城改办通知三十日内按原金额交纳房屋征收预备金。未按期交纳的，不得办理配套商品房用地出让手续。
安置房建设预备金按照施工进度退还：基础工程验收合格后退还20%;主体工程验收合格后退还30%;室外及公共配套设施工程验收合格后退还30%;安置房竣工验收合格并移交后退还20%。
第三十八条 尧都区政府应当制定城中村改造预备金管理办法，做好资金监管工作。
第三十九条 实施房屋征收应当按照有关法律、法规规定的程序进行。
第六章 安置房建设
第四十条 尧都区政府负责本辖区城中村改造安置房建设及管理工作。
第四十一条 城中村改造安置房建设标准，应当符合国家相关规定和行政主管部门制定的规范要求。
安置房设计方案应当充分征求村民意见。
第四十二条 安置房建设期限，从村民签订征收补偿协议之日起最长不得超过三十六个月。
安置房利用村庄压覆地建设的，根据房屋拆除情况可分期建设，但不得超过二期。
安置房利用村庄外其他土地建设的，不得分期建设。
第四十三条 安置房主体工程量完成三分之一后，房屋征收实施单位可以进行预分配。
预分配时应当制定分配方案，并经村民大会或村民代表大会讨论通过。
投资企业应当按照批准的设计图纸施工，任何单位和个人不得擅自提出设计变更或施工要求。
第四十四条 安置房应当满足村民回迁安置，任何单位和个人不得以任何借口违规向外销售。
满足村民安置之后的房源，在补交安置房建设减免的税费后，可按法律、法规规定对外销售。
市房地产管理部门应当加强城中村改造房地产市场的监管工作。
第四十五条 城中村改造方案和改造协议中明确由企业投资建设的，投资企业应当履行建设义务。
改造用地以外的道路和其他公共配套设施，由市政府组织建设。
道路及公共配套设施应当与安置房同步建设、同步实施，不得因道路或公共设施不配套影响安置房交付使用。
第七章 无形改造
第四十六条 尧都区政府负责本辖区城中村无形改造工作。
无形改造工作应当与房屋征收和安置房建设等有形改造工作同步推进、同步实施。
第四十七条 实施城中村改造应当完成以下无形改造工作：村集体经济实体改制为股份制经济实体，村民为股份制经济实体股东;村集体土地依法转为国有土地;村民委员会转为社区居民委员会，村民转为居民等。
第四十八条 村民转为居民后，应当按照有关规定纳入城镇居民社会保障体系。
第四十九条 城中村无形改造工作按照行政职能划分，需要市相关职能部门批复或备案的，市相关职能部门应当在规定时限内办结。
无形改造工作涉及到的相关部门，应当根据工作职责制定相应的工作方案和办事程序。
无形改造工作应当在村民回迁安置后一年内完成。
第八章 优惠政策
第五十条 城中村改造用地出让金，用于支付城中村改造房屋征收成本。
改造用地出让金缴存到市国库的，根据临汾市人民政府办公厅《关于印发临汾市和市本级债务风险化解中长期实施方案(2018-2020年)的通知》(临政办发〔2018〕29号),市财政预留10%的清偿资金用于化解债务风险，以及计提国家规定的有关费用后，由尧都区政府测算核定房屋征收成本并上报市政府，市财政局按照市政府批复，以剩余资金为上限拨付房屋征收成本;改造用地出让金缴存到尧都区国库的，除国家规定应当扣除的费用外，由尧都区政府用于城中村改造和基础设施建设。
房屋征收成本测算(核定)和划转工作，应当在签订土地出让合同后规定的时限内完成。
按照《临汾市中心城区城中村改造暂行办法》第三十六条 规定，在支付投资企业房屋征收成本时，应当扣除的，由尧都区政府一次性扣除。
尧都区政府应当制定房屋征收成本核算和支付办法。
第五十一条 城中村改造投资企业未竞得改造用地土地使用权的，已投入资金经尧都区政府核定后，由竞得土地使用权的企业支付给原改造投资企业，并给予已投入资金10%的经济补偿。
第五十二条 城中村改造安置房项目用于还迁安置的房屋减半收取建筑垃圾处置费，免缴城市基础设施配套费等行政事业性收费，但法律、法规规定必须缴纳的费用除外。
第五十三条 城中村改造安置房项目用于还迁安置的房屋同时享受棚户区改造优惠政策。
第五十四条 城中村改造安置房用地不配建5%的公租房，免交公租房异地建设资金;不配建住宅面积20%的租赁住房。
第九章 原批复项目实施
第五十五条 城中村改造方案在《临汾市中心城区城中村改造暂行办法》执行前已经批复的，有下列情形之一的，经尧都区政府核实原批复一律作废，重新按照本办法的有关规定实施城中村改造：
(一)没有启动房屋征收补偿工作，或签订补偿协议数量没有超过总量10%的;
(二)没有启动“133”土地征收补偿工作，或土地补偿面积没有超过总量10%的;
(三)没有启动安置房建设，或基础桩基数量没有超过总量10%的。
第五十六条 原城中村改造方案批复作废的，重新确定投资企业时，可优先考虑原投资企业。
原投资企业被重新确定为投资企业的，已投入的资金或交存到乡镇政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)的资金，经尧都区城改办核定后计入改造预备金。
原投资企业没有被确定为投资企业的，已投入的资金或交存到乡镇政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)的资金及其存款利息，经尧都区城改办核定后全额退还;已投入资金无法退还的，由重新确定的投资企业承担退还义务。
第五十七条 原城中村改造方案批复没有作废的，不再重新确定投资企业。原投资企业应当根据《临汾市中心城区城中村改造暂行办法》第二十一条规定签订“四方”补充协议，并按照本办法第三十五条、第三十六条和第三十七条规定交纳和退还改造预备金。
已投入的资金或交存到乡镇政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)的资金，经尧都区城改办核定后计入改造预备金。
第五十八条 原城中村改造投资企业已投入的资金，符合下列情形的，经尧都区城改办核定后计入改造预备金并划入专户管理：
(一)交存到乡镇政府(街道办事处)和村民委员会(居民委员会)用于城中村改造的资金;
(二)支付给村集体或村民的土地及房屋补偿款;
(三)安置房已完成的工程量投资。
第五十九条 原城中村改造投资企业有下列行为之一的，依法解除原改造协议并追究违约责任：
(一)安置房达到预分配或移交条件，拒不配合分配或移交的;
(二)拒不按规定交纳预备金的;
(三)拒不申报或办理安置房用地出让手续的;
(四)拒不办理安置房规划、建设等相关手续的。
解除原改造协议的，投资企业已投入的资金，由尧都区城改办核定后按照有关规定退还。尧都区政府应当制定投资核定及退还办法。
第十章 法律责任
第六十条 城中村改造过程中采取威胁、辱骂、谩骂、暴力等手段伤害工作人员，煽动闹事、组织对抗城中村改造工作，涉嫌违法犯罪的，由公安机关依法处理。
第六十一条 城中村改造实施中违反土地、规划等相关法律、法规建设的各类建筑物、构筑物，由市规划和自然资源局依法处理。
第六十二条 城中村改造投资企业有下列情形之一的，由相关部门按法律、法规规定处罚：擅自变更或减少建设内容和规模的;安置房达到预分配或移交条件拒不分配和移交的。
第六十三条 城中村改造投资企业违反《临汾市中心城区城中村改造暂行办法》有关规定，造成严重后果的，依法解除改造协议并追究相应责任。
第六十四条 城中村改造工作人员弄虚作假、瞒报或篡改数据，造成相关工作严重失真的，视情节追究相应责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十五条 城中村改造工作涉及到的相关部门，未能按照《临汾市中心城区城中村改造暂行办法》有关规定履行工作职责的，或在规定期限内未能完成工作任务的，视情节追究相应责任。
第十一章 附则
第六十六条 《临汾市中心城区城中村改造暂行办法》自印发之日起执行。原《尧都区城中(郊)村改造暂行办法》(临政办发〔2011〕67号)、《临汾市人民政府关于进一步规范市区城中村改造工作的若干补充意见》(临政发〔2015〕20号)同时废止。
第六十七条 临汾经济开发区城中村改造，按《临汾市中心城区城中村改造暂行办法》执行，开发区对照尧都区履行相关职责;各县(市、区)城中村改造，可参照本办法。
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