农村土地“以租代征”到底合不合法?

　　农村土地“以租代征”到底合不合法?

　　京平拆迁律师答

　　您好，很高兴为您回答这个问题。

　　通过“以租代征”方式取得农村土地不合法。

　　土地中所潜藏的“巨大利益”让一些“别有用心”的人蠢蠢欲动。随着土地法律法规日益严格，土地违法手段也随之“创新”，违法者通过“以租代征”悄悄地撬动了农村土地的闸门。

　　1、“以租代征”的表现形式

　　“以租代征”是指违反土地规划和计划管制，规避农地转用和征地审批，以出租(承租)、承包等方式利用农民集体土地，直接进行非农业建设的行为。

　　“以租代征”的表现形式包括6种：(1)村集体直接出面，与用地单位或个人签订租地协议;(2)基层乡镇人民政府直接出面，将农村集体土地转租或租用;(3)基层乡镇人民政府间接促使集体或个人将集体土地进行租赁;(4)农村村民私自将土地出租给用地单位;(5)用地单位或个人先购买农村集体土地进行建设，然后办理转用征收手续;(6)村集体直接租用农民承包地进行非农建设。

　　2、“以租代征”违法点

　　(1)并非出于“公共利益”。根据《土地管理法》第二条的规定，征收农村集体土地的前提条件是为了公共利益的需要。因此，单纯为了商业开发是不能满足征收集体土地的前提条件的。

　　(2)没有“用地手续”。 依照《土地管理法》第四十三条、四十四条、四十五条的规定，任何单位和个人进行建设，必须依法申请使用国有土地;涉及集体土地的，必须向国务院或省、自治区、直辖市人民政府办理农用地转用审批手续和征收集体土地手续。

　　(3)逃避“合理拆迁补偿”。根据《土地管理法》第四十七条的规定，征收耕地的征收补偿费用包括土地的征收补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收集体土地意味着需要支付一笔“相当可观的”费用。征收方为了“用最少的钱，攫取最大的利益，”竟然打起了征地补偿费的主意，通过“以租代征”的方式，将征地补偿款包装成“土地租金”，农民可获得的补偿大幅度“缩水”。