小产权房与大产权房在拆迁时有什么区别?

　　小产权房与大产权房在拆迁时有什么区别?

　　京平拆迁律师答

　　一、首先要明确概念

　　小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，未经国家房管部门颁发产权证。小产权房并非法律概念，而是人们在社会实践中形成的约定俗成的称谓。我国是二元制土地所有权结构，即国有土地所有制与集体土地所有制，其中国有土地的使用有划拨和出让两种方式，房屋开发商取得国有土地使用权后，办理相关许可证件进行房屋建设并可以出售，房屋所有权人经房屋登记单位办理产权登记并颁发产权证书，该房屋还可以再次流转交易。而集体土地上的房屋，是村集体基于村民身份而分配土地使用权益，进行住宅房屋建设，不同于大产权房可以自由上市交易，该类房屋的交易受严格限制。

　　二、拆迁中的区别

　　1、征收拆迁流程

　　小产权房主要是集体土地上的房屋，无论是村民自己居住使用还是出卖给非集体成员使用，在拆迁时都要按照集体土地征收程序进行，主要有以下几步：

　　①当地市、县级政府发布拟征地公告、征询意见、实地调查与登记、拟定一书四方案，上述材料组卷向省政府或者国务院报批;②省政府或国务院审批后作出批准文件下发当地，当地国土部门组织公告;③市、县级国土部门拟定补偿安置方案并予以公告、征求意见，之后由市县级政府批准实施。

　　大产权房一般是国有土地上的房屋，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施征收，主要程序是：

　　①由征收部门组织相关部门确定征收范围、拟定征收征地补偿安置方案并论证、听证;②征集意见后修改征地补偿安置方案、进行社会稳定风险评估，并落实征收补偿费用;③在完成上述程序后作出征收决定，并公告实施;④实施征收、对被征收房屋进行评估，最终与拆迁户达成补偿协议。

　　2、拆迁补偿

　　购买的小产权房由于合同效力以及产权变动存在缺陷，在遇到拆迁时，补偿会存在较高风险。一方面小产权房的买受人(除非已经成为该集体经济成员)难以获得人员安置资格;另一方面一旦原房主在拆迁时反悔，主张买卖合同无效，购买人可能承担合同无效的风险，此时拆迁补偿款需要在购买人与原房主之间根据过错程度进行分配，购买人在拆迁中有可能只能获得搬迁、装饰装修补偿等部分。

　　而大产权房无论是交易还是权属登记是更有保障的，在征收时对房屋价值进行评估补偿，并给予搬迁费、停产停业损失等补偿。