征收公告发布后做的房产评估，几年后才签订征收拆迁补偿协议合法吗?

　　然而实践中，由于征收补偿标准迟迟谈不拢，经常会有这种情况：房屋评估价格是依据三年前的房价作出，但三年后才签订征收补偿协议，当年的补偿款数额已经远远落后于如今飞涨的房价，拆迁户的利益严重缩水。

　　遇到这种情况怎么办，可以通过法律程序来提高拆迁补偿吗?今天我就来为您分析。

　　相关法律法规

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称拆迁户)给予公平补偿;

　　第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告;

　　第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　第二十六条规定，房屋征收部门与拆迁户在征收征地补偿安置方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收征地补偿安置方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第八条规定，被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与拆迁户确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与拆迁户计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”;

　　第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　第十一条规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年;房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。

　　问题分析

　　基于上述行政法规规章等一系列规定，市、县级人民政府因公共利益征收国有土地上拆迁户房屋时，应当对拆迁户给予公平补偿，即不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。但近年来随着房价快速上涨，如果征收决定公告日与签订征收补偿协议日、实际支付货币补偿金日的时间差距很大，那么难免导致拆迁户到手的补偿金“缩水”，难以达到原来的生活水平。

　　即使拆迁户选择了房屋产权调换，由于被征收房屋通常比产权调换房屋更接近中心城区，而越靠近中心城区的房屋普遍价格上涨幅度越大，因此从不动产价值上来看，拆迁户也会面临财产利益的减少。

　　因此，市、县级人民政府在以征收决定公告日作为评估时点后，应当尽可能快速通过签订征收补偿安置协议或者作出补偿决定的方式，及时对拆迁户进行补偿，确保补偿的实质公平，不能僵化地均以征收决定公告之日作为评估时点。(2018)最高法行再202号行政判决书就确认了以上观点，并责令有关区政府以征收补偿决定给作出之日为评估时点重新进行评估。

　　邓红欣律师说

　　如果遇到类似情况严重损害了自己的财产利益，是可以对这些不公平的征收补偿决定书等文件提起诉讼，请求法院予以撤销的。在此过程中，建议咨询专业拆迁律师，以帮助您更好地维护合法权益。如有征地拆迁问题，欢迎留言或电话咨询。