商业拆迁律师：店铺房屋被多年后实施的城乡法规认定违建怎么办
以案说法：谷先生等2人在2000年与当地区管理委员会签订市场工程合同书，通过缴纳土地使用费享有土地使用权并建设房屋用于经营。后房屋所在区域开启征收项目，在征收协商未果时，2018年5月9日谷先生等人收到河北省某市某区城乡规划和城市管理综合执法局作出的限期拆除决定书，以违反《城乡规划法》为由将房屋认定为违章建筑并要求限期拆除。谷先生等人深感不公，委托北京京平律师事务所的赵健律师维权。律师介入后指导委托人向区政府申请行政复议，复议机关维持原决定。随后律师指导委托人提起行政诉讼，认为二被告认定事实不清、适用法律错误。庭审中，被告一辩称原告房屋建设未取得建设用地使用权且无建设许可手续属违章建筑，被告二辩称复议决定事实清楚、程序正当。但法院经审理认为，案涉房屋2000年建设，被告一却适用2008年实施的《城乡规划法》进行违章建筑认定属于适用法律错误，被告二作出维持的复议决定也属适用法律错误。最终法院判决撤销被告区城乡规划和城市管理综合执法局作出的限期拆除决定书和被告区人民政府作出的行政复议决定书。
一、本案的问题重点是什么？
1、限拆决定的合法性问题
法律适用错误：案涉房屋建筑系2000年建设，而被告一却适用2008年1月1日实施的《城乡规划法》进行违章建筑认定，这是明显的适用法律错误。
产权认定争议：被告一认为原告的房屋建设既未通过合法的方式取得建设用地使用权，也没有办理相应的建设许可手续，属于违章建筑。但原告是通过与当地区管理委员会签订市场工程合同书，缴纳土地使用费享有土地使用权并建设房屋用于经营使用，其产权认定存在争议。
2、行政复议决定的合理性问题
被告二在复议过程中，作出维持原行政机关行政决定的复议决定。然而，由于被告一的行政行为存在适用法律错误，被告二的复议决定也属于适用法律错误。
3、拆迁补偿谈判的时机问题
京平拆迁律师深知撤销该违章建筑认定的行政决定是为委托人争取拆迁补偿谈判的有利时机。本案的核心在于通过法律手段纠正行政机关的错误行为，为委托人在拆迁补偿协商中争取更有利的地位。
二、律师介入后通过怎样的努力赢得了纠纷？
首先，律师进行了专业分析，发现限期拆除决定书存在重大违法情形。迅速指导委托人向区政府申请行政复议，然而复议机关作出《复议决定》维持了原行政机关的行政决定。
接着，律师指导委托人提起行政诉讼。在庭审中，针对被告一的辩称，即原告的房屋建设未通过合法方式取得建设用地使用权且未办理建设许可手续属于违章建筑，以及被告一作为规划与城市管理执法部门作出行政决定符合法律程序的说法，还有被告二辩称其作出复议决定事实清楚、程序正当的观点，律师据理力争。
律师指出，案涉房屋建筑系 2000 年建设，但被告一在作出行政行为时适用 2008 年 1 月 1 日实施的《城乡规划法》进行违章建筑认定，属于适用法律错误的情形。同时，被告二作出维持的复议决定，也属于适用法律错误。
最终，法院综合双方意见、审查相关证据材料及法律后，判决撤销被告 XX 区城乡规划和城市管理综合执法局作出的限期拆除决定书以及被告 XX 区人民政府作出的行政复议决定书。
三、律师如何向有同类困扰的人群给予专业建议？
首先，保持冷静。当收到限期拆除决定书时，不要惊慌失措，避免采取过激行为。
其次，及时寻求专业法律帮助。就像本案委托人一样，找到专业的拆迁律师至关重要。拆迁法律问题复杂，专业律师能够凭借丰富的经验和专业知识，为你分析案件情况，找到行政决定中的违法之处。
再次，仔细审查行政决定。关注作出决定的主体是否适格、程序是否合法、适用法律是否正确等方面。比如在本案中，房屋是 2000 年建设，而行政机关却适用 2008 年的《城乡规划法》进行违章建筑认定，这就是明显的适用法律错误。
然后，积极行使救济权利。如果对限期拆除决定不服，可以向作出决定的上一级机关申请行政复议，若复议结果不理想，还可以提起行政诉讼。在这个过程中，要注意收集和保存相关证据，包括房屋建设的合同、缴费凭证、照片等，以证明自己对房屋的合法权益。
最后，要坚定信心。拆迁过程中可能会遇到各种困难和压力，但只要坚持依法维权，就有可能争取到合理的补偿和公正的结果。记住，法律是保护你合法权益的有力武器。
本案律师：
赵健律师：毕业于中国人民大学，京平律所主任律师，最高人民检察院民事行政案件咨询专家、第十届中华全国律师协会行政法专业委员会委员、第十一届北京市律师协会征收拆迁法律服务研究会主任、第十一届北京市律师协会权益保障委员会副主任、第四届北京市海淀区律师协会副会长、第四届北京市海淀区律师代表大会代表、北京市海淀区人民法院特邀人民调解员、中国政法大学学生职业发展导师、北京京平律师事务所所主任，执业证号：11101200810787085。
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