宅基地拆迁律师：房屋因历史遗留问题被认定违建该如何维权？
以案说法：符先生一家在海南省海口市某村拥有一栋三层房屋，所有权人为符先生三个儿女，出资人为其二儿子。该房屋位于城市规划区，周边生活配套设施成熟且交通便利，被出租以获取可观租金。2020年起，符先生的舒适生活被打破。因另一处在征收范围内的房屋未签订拆迁补偿协议，海南省某区综合行政执法局认定这栋三层房屋为违章建筑，并作出《行政处罚决定书》，限符先生3日内拆除。符先生委托北京京平律师事务所库建辉、贾素飞、李浩杰三位律师维权。
一、本案的问题重点是什么？
1、处罚主体认定错误
行政处罚决定书将房屋所有权人认定为符先生，而实际上根据符先生一家提供的私房用地审批表可知，宅基地使用权人及房屋所有权人为符先生的三个孩子，出资者为符先生的二儿子。
2、房屋是否为违建的认定争议
被告通过卫星影像比对认定房屋建造于2009-2010年间，因没有办理建设工程施工许可证而认定为违法建筑。但原告主张房屋建造于2007年初，提供了姜太公神位牌和证人证言等证据，同时指出建房时城乡规划未实施，当时没有法律规定要办证，且全村都没有规划许可证是当地法律意识淡薄和管理不规范导致，法律后果不应由原告承担，并且房屋未影响规划不应被拆除。
无证是否等于违建成为本案关键争议点之一，涉及到对历史遗留问题及特定时期建房情况的合理考量。
3、送达程序违法
被告声称作出了告知书、决定书等并依法送达，但原告指出房屋已出租，被告张贴文书时原告不在场、不知情，文书没有实际送达给原告，剥夺了原告的知情权、申辩权等。
在二审中，执法局辩解被上诉人拒不配合调查、拒不签收文书，留置送达合法。但京平律师回击指出执法局在未通知符先生的情况下，直接将文书张贴在房屋上拍照离去，事实上未送达给符先生，且留置地点并非符先生住所，不符合留置送达规定；张贴地点也非符先生住所，且符先生并非下落不明，不符合公告送达规定，送达程序无论从哪个方面看均违法。
二、律师介入后通过怎样的努力赢得了纠纷？
1、明确主体错误
律师指导符先生收集证据，指出根据私房用地审批表，宅基地使用权人及房屋所有权人为符先生的三个孩子，出资者为符先生的二儿子，而被告下达的处罚决定主体错误。
2、证明房屋建造时间及性质
针对被告通过卫星影像比对认定房屋建造于2009-2010年间且属违建的说法，律师提供姜太公神位牌和证人证言等证据，证明房屋实际建造于2007年初。
强调当时建房时城乡规划未实施，没有法律规定原告要办证，且全村都没有规划许可证是因当地法律意识淡薄和管理不规范导致，法律后果不应由原告承担。同时指出宅基地用于建房居住，原告的房屋没有影响规划，不应当被拆除。
3、指出送达程序违法
原告房屋已出租给他人经营，被告张贴文书时原告不在场、不知情，被告的文书没有送达给原告，剥夺了原告知情权、申辩权等，送达程序违法。
在二审中，律师进一步回击执法局的辩解。指出房屋不在符先生一家使用处分下时，执法局未通知符先生径行将文书张贴在房屋上拍照离去，事实上未送达给符先生，符先生不知情。同时强调行政处罚决定有严格程序规定，执法局在未通知符先生的情况下直接认定符先生拒收且留置地点并非符先生住所，不符合留置送达规定；张贴地点也非符先生住所且符先生并非下落不明，不符合公告送达规定，从多方面证明送达程序违法。
三、律师如何向有同类困扰的人群给予专业建议？
首先，保持冷静和理性。当收到行政处罚决定等文件时，不要惊慌失措或采取过激行为。冷静下来才能更好地思考应对策略。
其次，及时收集证据。像案例中的符先生一样，收集能够证明房屋所有权、建造时间、实际情况等方面的证据。例如私房用地审批表、证人证言、相关物品的时间标识等。这些证据在后续的维权过程中至关重要。
再者，重视法律程序。行政机关在作出行政处罚等决定时，必须遵循严格的法律程序。如果发现行政机关的程序存在问题，如送达不规范、未保障当事人的知情权和申辩权等，要及时指出并作为维权的依据。
最后，一定要寻求专业律师的帮助。专业的拆迁律师，如京平律师事务所的律师们，具有丰富的法律知识和实践经验。我们能够准确分析案件情况，制定有效的维权策略，为当事人争取合法权益。在面对复杂的拆迁问题和行政纠纷时，律师的专业指导和代理能够大大提高维权的成功率。
总之，当遇到类似的拆迁纠纷和行政处罚时，不要独自应对，要及时找专业律师，选择京平律师事务所，我们将全力以赴为你提供优质的法律服务，保障你的合法权益。
本案律师：
库建辉律师：北京京平律师事务所创始合伙人。中华全国律师协会会员，北京律师协会会员，北京市律师协会行业规则委员会委员，北京市律师协会农业农村委员会副主任，北京市海淀区律师协会青年律师工作委员会副主任。对行政诉讼法及刑法专业有深入研究。库律师在办案过程中力争完美无憾，尽自己最大的努力为当事人争取利益最大化。
贾素飞律师：法学硕士研究生学位，2013年取得法律职业资格证书A类，自2015年7月开始加入从事征地拆迁行政诉讼法律业务。现为北京京平律师事务所专职律师。专于房屋征收,土地征收,企业(厂房、养殖场、住改非)拆迁,棚户区改造，城中村改造，协议拆迁、拆迁补偿集体诉讼等。
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