农村拆迁律师：农村宅基地房屋拆迁补偿严重偏低该如何维权？
以案说法：陕西西安村民张先生在村内拥有宅基地房屋，当地行政机关将其房屋所在村庄区域划为农村棚户区进行征地拆迁。因补偿安置严重偏低，张先生未签订征收补偿安置协议。2021 年 4 月，征收方先后对张先生作出《补偿结果通知书》《拆迁预评估报告》《征收补偿决定》和《强制拆除决定书》，意图强势拆迁。但张先生有京平律师事务所宋金玉律师协助，针对这些法律文书逐一突破。
在《征收补偿决定》方面，律师发现该决定依据违法的预评估报告作出，评估报告存在未保障当事人陈述申辩权、申请复核评估权以及在实地查勘、签章等方面不符合房地产评估相关法律法规的问题。最终法院判决撤销该征收补偿决定，认为其不具有合法性、主要证据不足且违反法定程序。
在《强制拆除决定书》方面，律师主张行政机关不具有强制征收权利，应依法向人民法院申请强制执行，且在《征收补偿决定》已被撤销的情况下，《强制拆除决定书》缺乏前提依据。法院采纳律师观点，撤销了该强制拆除决定书。总体而言，本案中京平律师精准抓住涉案行政文书的重大违法点，通过法律途径成功维护了张先生的合法权益。
一、本案的问题重点是什么？
1、补偿安置严重偏低
张先生的房屋面临征收拆迁，但补偿安置严重偏低，这是引发后续一系列问题的导火索。补偿不合理使得张先生尚未签订征收补偿安置协议，也反映出征收方在确定补偿标准时可能存在不公正、不合理之处。
2、征收方连环作出法律文书意图强拆
2021 年 4 月，征收方先后作出《补偿结果通知书》《拆迁预评估报告》《征收补偿决定》和《强制拆除决定书》，来势汹汹，明显是想通过一系列法律文书的施压来实现强势拆迁，这种行为严重侵犯了张先生的合法权益。
尤其是《征收补偿决定》直接限定了张先生的补偿安置内容，且补偿定价严重偏低，其依据的《拆迁预评估报告》存在诸多违法点，如未保障当事人陈述申辩权、申请复核评估权，在实地查勘、签章等方面也不符合房地产评估相关法律法规。
3、《强制拆除决定书》的违法性
缺乏法律依据。根据相关法律规定，征收中行政机关不具有强制征收的权利，满足强制征收的条件时应当依法作出决定后向人民法院申请强制执行，而涉案《强制拆除决定书》直接决定行政机关强制拆除。
缺乏前提依据。由于《征收补偿决定》已被人民法院生效判决撤销，行政机关再作出《强制拆除决定书》不具有任何前提依据。
综上所述，本案的重点在于征收方不合理的补偿安置、连环作出违法法律文书意图强拆以及相关法律文书的违法性问题。
二、律师介入后通过怎样的努力赢得了纠纷？
1、针对《征收补偿决定》
全面分析：京平拆迁律师对征收方作出的《征收补偿决定》进行全面分析，发现该决定依据的是《拆迁预评估报告》，且补偿决定作出时间距离评估报告送达时间非常相近。
指出违法点：评估报告本身具有诸多违法点，不符合评估法律法规规范的要求，如未保障当事人陈述申辩权、申请复核评估权，在实地查勘、签章等方面也不符合房地产评估相关法律法规。
法庭辩论：京平律师在法庭上针对这些问题进行有力辩论。
获得法院支持：最终人民法院采纳京平律师的主张，判决认为涉案《征收补偿决定》依据此预评估报告作出，不具有合法性，主要证据不足，违反法定程序，应予撤销。
2、针对《强制拆除决定书》
提起诉讼：京平拆迁律师针对张先生收到的《强制拆除决定书》，立即提起行政诉讼。
阐述违法依据：一方面，根据相关法律规定，征收中行政机关不具有强制征收的权利，满足强制征收的条件时应当依法作出决定后向人民法院申请强制执行，故涉案《强制拆除决定书》直接决定行政机关强制拆除，缺乏法律依据；另一方面，无论集体土地征收还是国有土地上房屋征收，均遵循先补偿后搬迁的基本原则，本案《征收补偿决定》已经由人民法院生效判决撤销，故行政机关再作出《强制拆除决定书》不具有任何前提依据。
法院采纳观点：最终人民法院采纳京平律师的观点，支持张先生的请求，撤销了行政机关作出的《强制拆除决定书》。
本案律师：
宋金玉律师：对外经济贸易大学法律硕士、中国社会科学院经济学硕士、中国人民大学高级工商管理硕士，北京市律师协会企业法律顾问委员会委员，于2008年开始执业，至今已经有十六年的法律服务经验。自2011年开始，宋金玉律师一直从事征地拆迁相关的行政诉讼以及与之相关的民事诉讼和刑事诉讼。
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