强拆纠纷律师：拆迁方未能全面调查房屋真实情况责令限拆怎么办
以案说法：白先生等三户在洛阳市某村的房屋因建设项目面临征收。2019 年 3 月 19 日，镇城中村改造指挥部和国土资源所共同下达《通知》，责令他们在 3 月 25 日前自行拆除被认定的违章建筑，否则将依法依规强拆并追究法律责任。白先生等三户认为该通知程序违法且侵犯自身权益。被诉《通知》既有违章建筑认定又有责令拆除命令，对当事人权利义务产生实际影响，属于行政诉讼受案范围，当事人有权起诉。
《通知》虽由指挥部和国土资源所作出，但指挥部是街道办成立的临时机构，其行为视为管委会委托，由管委会担责；国土资源所是街道办内设机构，其行为由街道办承担责任。所以管委会和街道办是适格被告。行政机关行为需合法合规。在本案中，调查登记表仅确认房屋基本结构和面积，对于房屋建设时间、是否有规划手续、是否必须限期拆除等关键事实未提供有效证据证实，依据城乡规划法认定房屋为违章建筑并责令拆除属于事实不清、适用法律错误。同时，管委会与街道办作出该行为未遵循法定程序且未提供证据，程序违法。最终法院判决撤销该《通知》。
一、本案的问题重点是什么？
程序合法性问题
《通知》作出主体程序不规范。镇城中村改造指挥部是街道办成立的临时机构，其行为被视为管委会委托，国土资源所是街道办内设机构。这使得责任主体在认定上较为复杂，但明确了管委会和街道办应为适格被告，这种复杂的主体关系反映出行政行为在程序起始阶段就存在不规范之处。
行政机关作出《通知》未遵循法定程序。在认定违章建筑并责令拆除时，没有按照相关程序进行调查取证、告知当事人权利等。例如，调查登记表内容简单，仅确认房屋基本结构和面积，对关键的建设时间、规划手续办理情况等未有效核实，也未提供证据证实房屋属于必须限期拆除情形，程序上存在严重缺失。
事实认定与法律适用问题
事实认定不清。行政机关未能全面调查涉案房屋相关事实，如缺少对建设时间、规划手续办理依据当时法规的核查，无法准确判断房屋是否为违章建筑。在没有充分证据支撑下认定房屋为违章建筑并责令拆除，属于事实认定方面的重大漏洞。
法律适用错误。在事实不清楚的基础上，依据城乡规划法进行处理属于法律适用不当。只有在准确认定事实的基础上，依据相关法律法规作出的行政行为才具有合法性，而本案在这方面存在严重问题。
二、律师介入后通过怎样的努力赢得了纠纷？
法律分析与策略制定方面
明确受案范围
律师准确判断被诉《通知》对当事人权利义务产生实际影响，属于行政诉讼受案范围，从而为当事人提起诉讼奠定了基础。这使得当事人有权通过法律途径进行维权，为后续行动提供了可能。
被告主体认定方面
精准剖析主体责任
对于《通知》作出主体的复杂情况，律师依据实际情况和法律规定进行深入分析。指出城中村改造指挥部虽是街道办成立的临时机构，但行为应视为管委会的委托，由管委会承担责任；镇国土资源所是街道办内设机构，行为由街道办承担责任。通过这样精准的主体认定，明确了适格被告，使得当事人的诉讼对象准确无误，保障了诉讼程序顺利推进。
通知合法性论证方面
事实与程序双重出击
在事实认定层面，律师指出行政机关仅进行了房屋基本结构和建筑面积的确认，对于房屋建设时间、规划手续办理情况以及是否必须限期拆除等关键事实，未提供有效证据证实。在此基础上认定房屋为违章建筑并责令拆除属于事实不清、适用法律错误。
在程序方面，律师点明管委会与街道办作出行政行为未遵循相关法律程序且未提供证据，属于程序违法。通过从事实和程序两方面的有力论证，揭示了被诉《通知》的违法性，最终赢得了法院的支持，撤销了该《通知》，成功维护了当事人的合法权益。
拓展阅读： 拆迁补偿标准 拆迁安置不合理怎么办？ 拆迁法律知识 拆迁律师说法
京平拆迁律师公众号 
京平拆迁律师维权群