集体土地征收是如何选择估价方式的

　　因集体土地与国有土地的所有权人不同，用途不同，收益渠道不同。在对集体土地进行估价时，既要考虑两种属性土地的通性，又要兼顾集体土地的特性，才能得出更准确的估价结果。

　　目前，对于房地产估价的方法主要为市场法、收益法、成本法、假设开发法。

　　❶ 市场法，但是集体土地的特性，决定了市场法并非最合适的估价方法：

　　集体土地及其附着物不具备正常相似性。以市场法进行估价，一个前提是存在类似房地产的交易。由于我国法律规定，集体土地及其附着物所有权不得转让，因此集体土地使用权及其附着物的所有权没有国有土地使用权及其附着物的所有权那样的自由交易属性，集体土地及其附着物与公开市场上交易的土地及其附着物不具有相似性。目前，使用集体土地建造的“小产权”房的“交易”价格远低于国有土地上建筑物的价格，直接反映了两种房地产的权属差异，也再次说明集体土地及其附着物不具备正常的相似性。

　　集体土地及其附着物不具备正常的市场流通性。市场法估价的另一前提就是：同类商品的市场交易具有相当的数量。但同样基于集体土地所有权、使用权及其附着物所有权不得转让的原因，公开市场上集体土地及其附着物所有权交易数量为0，不符合市场法估价的交易数量前提。

　　集体土地及其附着物的权利期限不具备可比性。根据规定，出让的国有土地使用权年限按用途区分，为40年至70年不等，估价时必须考虑土地使用权的剩余期限。而集体土地所有权、使用权及其附着物所有权没有权利期限，除非不可抗力、设计使用年限届满拆除等原因导致房地产灭失，或者依法消灭了集体土地及其附着物的所有权，集体土地及其附着物的所有权可以是永久的，“一本万利、一本永利”，故无法通过市场法的技术手段估算集体土地及其附着物的价值。

　　除了市场法，假设开发法、成本法亦各自存在缺陷：

　　❷ 假设开发法适用范围极其有限，如地上附着物为已建成建筑物的，则不存在假设开发的空间。

　　❸ 成本法，从土地及附着物开发的角度进行分析，仅考虑了估价对象的既存利益，未考虑估价对象的预期利益，往往会因为忽略了其潜在价值，而造成低估。所以成本法仅适合于不具有经营盈利特性的土地及附着物估价。“城中村”、城乡结合部的集体组织、农民，在其集体土地、宅基地上建造的住宅面积普遍超出集体组织成员、村民的自用需求，集体组织、村民的住宅用于出租收益的情况十分常见，若仅对集体组织、农民住宅的建设成本进行补偿，显然无法达到集体组织、农民等拆迁户的预期。

　　实践中，较多征收、拆迁纠纷，往往是征收方与拆迁户对拆迁房地产的预期价值认识不一致所导致。上述集体土地极其附着物所有权永久的特性，使得成本法对估价对象预期利益考虑不足的缺陷更为明显。

　　综上，对集体土地估价时，采用收益法比较兼顾各方的利益。理由在于：

　　(1)由于集体土地及其附着物不能转让，其成本不能通过交易回收，只能通过盈利收益予以消化，适用收益法估价，考虑估价对象的盈利能力和成本收回情况，可以兼顾其既有权益和预期权益，克服成本法的不足。

　　(2)尽管集体土地及其附着物不存在市场交易，其价值无法通过市场交换体现，但集体土地及其附着物的收益、盈亏必然是通过市场交易行为实现和体现的;集体土地及其附着物的成本通过其经营收益，间接的转化到市场交易中，故以收益作为评估集体土地及其附着物价值的标准，可较好的解决集体土地及其附着物不能正常交易流通的问题，将其非市场化价值与市场化价值相融合，间接的引入了市场法，实现常规估价对象与非常规估价对象估价方法的对接，避免因估价方法差异导致估价结果的偏差。

　　(3)收益法较其他方法与集体土地及其附着物权利永久性的特点更契合。由于集体土地及其附着物权利的永久性，相当部分的集体土地及其附着物于估价时点已收回投入成本，或集体土地及其附着物投入成本较低，更应注重其长期收益。在此情况下，收益的核算更为符合权利人对估价对象的认知和要求。市场法虽然也会将估价对象的预期收益作为价值评估的因素之一，但该方法更注重估价对象的当期交换价值，在估价对象不存在交换价值，或估价对象的使用价值不以/不主要以当期交换价值体现的条件下，市场法对估价对象预期收益的考量只能是“无源之水、无本之木”。因此，收益法当为集体土地及其附着物估价的首选估价方法。

　　不过，尽管收益法为最优，但并不代表该方法可以包打天下，解决所有问题。如集体所有的非营利性土地和附着物，尚未建成的、不存在收益的附着物，则难以通过收益法进行估价。所以，我们在对集体土地及其附着物进行估价时，仍然要综合运用假设开发法、成本法等其他估价方法，针对不同用途、性质的估价对象，寻找最合适的方法进行估价。