《京平说拆迁》QQ群直播 第四期

　　编者按

　　拆迁是没有硝烟的战场，一场掺杂了三十六计的战争。只有正确的斗争策略和相应的法律武器才能够保障拆迁户的合法权益。按照拆迁进程来讲，拆迁整个过程可以分为拆迁前期，拆迁中期，和拆迁后期，在这个过程中我们要有自己的斗争策略，自己的战备系统。请听北京京平律师事务所合伙人、资深拆迁律师——张波律师告诉大家，拆迁过程中几个关键时点需要注意哪些问题?

　　拆迁前期时点：准备武器、寻找战机、提前布局

　　拆迁前期我们要准备武器，寻找战机，提前布局，还要学会忍耐，只有耐得住寂寞，受得住打击，亮得开武器，才能在日后的拆迁过程中获得利益最大化。

　　拆迁开始后，各种担心接踵而来，“担心会遇到不公平的待遇，担心最后的补偿严重不合理，担心拆迁过程中会被停水停电，担心政府利用行政手段进行各种处罚，担心企业被无故偷拆、违法强拆等等。这些“担心”并不是多余的，每一个担心在现实生活中都可能会。俗话讲，好的开始是成功的一半，由于拆迁比较复杂，所以在拆迁开始前期，如果对一些以后可能遇到的问题进行梳理，提前布局、未雨绸缪，可以让我们在拆迁的过程中更好地做到临危不惧、游刃有余。在拆迁开始前期，拆迁户该做哪些准备?

　　首先，是了解拆迁项目的背景或者吃透各项拆迁安置补偿的政策。1、了解拆迁项目的背景，主要包括：拆迁项目的性质，是属于集体土地上的拆迁，还是国有土地上的拆迁?拆迁的主体是谁?项目的规划内容是什么?拆迁的期限、拆迁的规模是否和公共利益相关联?拆迁的补偿总额是多少?项目是否得到区、县及以上人民政府的批准、是否履行了相关征收补偿条例的法律文件?是否在征收开始的时候征询了相关公众的意见、是否按照2011年公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的法律程序? 2、吃透各项拆迁安置补偿政策。只有在充分了解拆迁政策的情况下，才能质疑其中政策的不合理、不合法之处。另外，我们在办案的过程中经常遇到补偿项目缺漏项的情况，比如明明项目的实施意见里包含了停产停业损失，但是拆迁办偏偏告诉你条件不符合，没有停产停业损失，或者告知这个项目没有土地补偿，或者是遗落空地、院落的面积等。

　　第二是拆迁办自身的准备。知己知彼，才能百战不殆。准备一，注意收集自己房屋和土地的材料，这属于权利的源泉，如房产证、土地使用证、房屋的结构和合法建筑面积的证明材料，如分家或者离婚时法院的判决书和调解书、建房审批表、建筑工程规划许可证、甚至于乡政府或者规划部门罚款的收据等。准备二，进行自我体检，了解自身不足的事实，以防拆迁办抓住弱点借题发挥，如家里人在机关单位上班、自己家人上有低保、有无偷税漏税行为等，遇到这些情况，能够补救的及时补救，不能解决的，就坦然面对，不用纠缠于这些弱点。准备三，建立信息渠道的收集，凡是政府给予的文件都应该收集，不管有用还是无用，但不要随意签署任何文件。

　　第三是专业人员的准备及做好长期斗争的心理准备。面对拆迁，很多人都是人生中的第一次，对拆迁涉及的方方面面不清楚，应该在第一时间向专业的拆迁律师咨询，了解拆迁环境，拆迁的常识，谈判技巧，同时留存拆迁律师电话以备不时之需。如果评估结果与自己的心理价位相差甚远，就要做好协商不成长期斗争的心理准备。

　　在上述准备好的基础上，律师教你采用“四不”原则，来面对拆迁办前期工作：

　　一“不”：不搬家，搬家后就会造成不利的后果

　　1.优势地位的丧失 2.维权决心的丧失 3.信息渠道的丧失

　　二“不”：不抵抗 避免人身伤害

　　三“不”：不签字 签字代表权利的丧失

　　四“不”：不报价 避免拆迁办了解底细

　　拆迁中期时点：熟识拆迁招数、打好谈判基础

　　在拆迁进行过程中，拆迁办会采取各种各样的手段来打压拆迁户，使用不同的违法手段来促进拆迁、压低补偿。一旦我们对拆迁办的惯用招数有了一定了解，对于未来的双方对决就有了基本预计，我们就可以运用自己的手段，提高手中筹码，做到兵来将挡水来土掩。所以，在拆迁维权的过程中，无论遇到何种情况，都要保持冷静，不要慌张，自乱阵脚。要坚信只要采取相应的破解之道，对其所用招数进行一一破解，便可让自己变被动为主动，处于优势地位。

　　拆迁办的惯用招数：

　　(一)政策压人

　　拆迁的工作人员说的最多的永远是：这是政策，谁也不能改变政策。常见的理由有：政策是政府制定的，谁也没有权利改变政府制定的政策;如果因为你这一户改变政策，那么以前签了拆迁补偿安置协议的都要回来找我们，我这个项目也拆不下去了;最后补偿协议都是要经过审计的，不符合政策的补偿协议最后审计也过不了;不是我们不想帮，如果我们给了你政策以外的补偿，最后纪检就要来找我，我们不可能因为帮了你把自己弄进去。种种理由，就是为了让你相信：你只能接受政策确定的标准，其他的要求都是徒劳，不现实，也不可行!

　　(二)利用人性

　　拆迁工作人员采用“怀柔”政策，用商量的口气，或者通过拆迁户的朋友、亲戚过来当说客，侧面打听你的心理价位、尽可能说服你签字。如果你认为他们是真心想帮你提高拆迁补偿，那就错了，所谓位置决定立场，不要指望一个和你的利益站在对立面的人能最大程度帮你争取利益，想要拿到合理的补偿，一定要有打硬战的心理准备。

　　(三)牵连式拆迁

　　相信大家都听说过这样的事情，遇到拆迁，如果家里有人在政府部门上班，政府就会让他先回家，等签完字再来上班。手段隐蔽一点的就是让这些公务员的领导不停侧面地过来做工作，施加压力，如果不签字，就会通过各种方式刁难，比如调离重要的工作岗位，每天严格的考核出勤等等。这一招还是很管用的，很多拆迁户就是在这样的攻势下无奈签字。还有一种情况就是，如果被拆迁企业在拆迁的过程中有其他的项目在向政府申请审批，或者有其他事项需要政府同意办理，大多数也会因为拆迁而受到牵连，被拆迁企业要提前做好充分的准备。不过，这些与争取合理的拆迁补偿是两码事，我们也可以通过法律途径找到拆迁办的违法点，给拆迁办施加压力，拉近同拆迁办的平等地位，以弱化自己的缺点。

　　(四)断水断电断路

　　经常性的断水断电，施工不小心把路给挖了、堵了，这是拆迁公司惯用的招数，因为他们很清楚，断水断电断路会影响企业的正常生产经营和居民的正常生活，一旦不能进行正常的生产经营和生活，就无法在拆迁范围内长期坚持，必然会在补偿价格上作出让步。遇到这种情况，大家应该采用法律的武器，要求自来水公司、国家电网及时恢复供水、供电。

　　(五)违法偷拆

　　不要认为，你的房子是合法的，有相应的证件，政府就不敢违法强拆，实际上政府有很多理由可以违法强拆你的房子。房子被偷拆之后，请及时做好报警和取证的工作，以前薛律师讲述的非常清楚，这里就不再赘述。

　　(六)夸大违法

　　包括违章建筑的认定 、拆迁户以前做过的违法的事等，如果不是遇到拆迁，这些问题也没有任何部门过来查，一旦开始拆迁了，拆迁办最先开始审查你的证照，并且根本不考虑历史原因，而是一味地强调、夸大缺乏证照的违法性。面对这种情况就要及时咨询律师，分清现状，不要陷入拆迁办的陷阱。

　　(七)以违章建筑拆除促拆迁(以前崔律师讲过了，不再赘述)

　　(八)拆迁办撤场，项目停止或者是拆迁办说不征收你的房子了，怎么办?

　　这就是在打心理战，房子是否征收要看是否在征收的范围之内，房子在征收的范围之内就会征收，不在的话，在最开始就不会涉及到拆迁的问题。

　　(九)取消奖励

　　奖励都是诱导拆迁的手段，如果房屋的征收补偿合理，就不存在大家不签字的情况，这点奖励根本弥补不了拆迁户的损失。

　　另外还有如贴大标语、全天广播、首轮给予极低的报价等方式也是拆迁办常用的手段。这些手段的目的都是最大限度的降低补偿，如果遇到了以上这些手段，不必惊慌，自己能够处理的就自己处理，不能处理的及时找律师帮忙，单纯拖时间是解决不了问题的。在这个阶段，要坚持“抓大放小”的原则，主要的是抓主体，不要纠缠于细枝末节，补偿的主要部分拿到了，其他细小的部分都是可以协商的。

　　拆迁后期时点：补偿协议的签署

　　(一)补偿不合理，不能签字，签字就表示对补偿结果的认可，如果此时再说是被逼迫的，拿不出足够的证据，无论是否聘请律师来维权，都是十分被动的;

　　(二)不能签订空白协议，空白协议犹如一张白纸，只要是签字，内容的部分拆迁办就可以随意填写了，在签字前，口头的完美承诺没有人会兑现，都知道空白协议是无效的，那也要拿出足够的证据证明才可以;

　　(三)如果协议对方不能履行怎么处理?协议签订之后，就有了法律效力，一方不履行，另一方可以去法院起诉。实际上操作起来很难，尤其是补偿安置房的情况下，安置房尚未建筑，短时间内根本无法保障，拖了两三年之后，建议还是争取合理的货币补偿方式更可靠。

　　最后，还是建议大家要咨询拆迁律师，拆迁过程中，专业拆迁维权律师除了可以提供专业法律服务，如审查项目的合法性，提起行政诉讼之外，还有一个很重要的作用，就是利用长期从事拆迁维权事务的经验，来帮助拆迁户分析整个拆迁形势，判断拆迁办的各种虚虚实实的心理战术，在心理上给拆迁户提供坚强的后盾支持。希望大家都能拿到合理的拆迁补偿。

　　温馨提示

　　参与方式：加入 京平拆迁律师群(四)QQ群134336392，加入群直播活动，我们会在开始直播前通知大家。