《京平说拆迁》QQ群直播 第七期

   2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施，自此，国有土地上的房屋征收，必须按照市场价补偿。而集体土地上拆迁，目前没有直接的法律依据，主要依据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》，在《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》中就土地征收补偿适用问题作出了规定，“征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿”。

　　讲课篇

　　拆迁补偿到底是按当地标准还是国家标准呢???实际上这是一个“伪命题”。因为无论是地方标准还是国家标准，根本是不存在的。本期的《京平说拆迁》，由王炳峰律师告诉大家，拆迁补偿按当地标准还是国家标准为什么是个“伪命题”。

　　首先，无论是国家的法律法规或者是地方政府的地方性法规，都不可能直接规定房屋拆迁的具体标准。我国幅员辽阔，各地经济发展并不均衡，房地产价格也是千差万别，不可能制定出一个合理而具体的价格，在2015年，网络上盛传着这样一个文件，《中央一号文件：农村土地赔偿政策最新版》，该文件当中设有具体的补偿标准，一度成为拆迁户的救命稻草，可惜的是，这份文件是虚假的，不是说不能达到这样的补偿，而是这个文件没有任何法律效力。

　　其次，无论是地方性法规或者地方政策，都不得与国家法律法规相抵触，只能在国家规定的范围内进行细化。在国家层面，《土地管理法》规定：“被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”作为集体土地上的房屋，就属于地上附着物。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。” 此外，《物权法》第四十二条第三款还规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护拆迁户的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障拆迁户的居住条件。”

　　而在地方层面，例如《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》就规定：“拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁办应当向拆迁户支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。”再如《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“对被征收住宅房屋价值的补偿，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。” 也就是说，地方性法规实际上就是对于国家法律法规的进一步明确，二者并不冲突。

　　最后，地方政策或者具体拆迁项目的征地补偿安置方案问题，即实践中确实存在的可能规定到多少钱一平的情况。具体到每一起房屋房屋拆迁补偿案件，国家的法律法规或者是地方政府的地方性法规，都不可能直接规定房屋拆迁的具体标准;至于地方政策或者具体拆迁项目的征地补偿安置方案，甚至是评估报告，都并不具有直接的强制力，无论是因为什么原因而征收拆迁，补偿问题都应当由双方协商，而不是直接按照哪个所谓的标准 。要坚持一个最根本的原则就是——不能因为征收拆迁而降低拆迁户原有的生活居住水平。

　　解疑篇

　　愚公：请问国有土地上拆迁补偿划拨土地使用权如何计算补偿?

　　王律师：划拨土地拆迁补偿，按照国有出让土地来计算，只是要扣除土地出让金，即当年划拨的土地如果是出让的话，该付出的土地出让金，因为当年的出让价格比较低，基本上出让和划拨的国有土地补偿差异很小。

　　无名鱼的天空：维权的最佳时机是何时?

　　王律师：满足其中之一，就应该提起维权程序：一是村委会、居委会已经开始在居住区公告栏张贴公告，已经确定开始征收;二是虽然没有张贴征收公告，但是已经对拆迁户采取逼迫的手段或者是造成生产生活的破坏时;三是已经出现“非法偷拆”和非法违法强拆的情况。以上三种情况，出现其一，就要请拆迁律师介入了，从经验来讲，拆迁律师介入越早，越能够掌握案件的主动性，争取合理补偿的效果相对就会越好。

　　不失本心：农村正房旁边的院子应该怎么补偿?

　　王律师：首先可以肯定的是，房屋边的院子和空地是一定要补偿的。农村的空地，性质上属于农村集体建设用地，并且建设用地的补偿标准要高于农用地，农用地的补偿有法律上的明确规定，就可以作为一个参照的标准。

　　巧夺天工英雄本色：房屋违法强拆胜诉之后按照什么标准来补偿?

　　王律师：这个问题非常专业。(此处有掌声)违法强拆被确认违法，从法理上来讲，属于侵权行为被确认违法，侵权行为被确认违法，承担的责任方式就是恢复原状，即以前的房子是200平米，回复原状的概念就是重新在原地建起一起同样面积大小的房屋，如果不能恢复，就要赔偿该房屋恢复原状的损失，还包括因为违法强拆造成的实际损失。如果房屋能够恢复原状或者已经恢复原状了，那么政府想要继续征用这块地的话，就需要政府按照征收的程序来实施，此时就是补偿，补偿就是相当于原值的补偿。

　　豪哥：我们的集体耕地在04年被市转为国有，没有听证，没有公开，就将570亩耕地征收，村民不知道，今年拆迁村民才知道，该怎么办?

　　王律师：没有听证、没有要到相关文件，自己的感觉并不能作为政府违法的依据，当下应该马上启动法律调查程序，对征地的整个流程和各种法律手续进行核实，经过核实，确实在给相关部门报送的材料里面存在材料的缺失或者材料的虚假，就要追究相关法律责任。

　　呦呦：收到的交地通知书，落款的章是新区征地办，不是国土局的章，可以不用理睬吗?

　　王律师：法律文书，首先考虑的不是盖章的单位是否有相关职责、文书中的内容是否合法，而是该文书是否具有强制力，无论存在哪些法律问题，必须要立即展开法律程序，通过第三方平台来审查，让法律来确认违法，从而抵消这个强制力，要知道行政行为，一经作出就产生法律效力，明明知道违法，不通过法律确认是于事无补的，因此，不存在不理不睬的可能性。

　　拆迁补偿无法设置详尽的规定，是受现实条件所限的，但是无论如何，都要补偿合理，判断是否合理的标准，就是不因为拆迁降低自己的原有居住水平，如果补偿不合理，要尽快与专业的拆迁律师联系，做到知己知彼，才能百战不殆。最后，祝愿所有的拆迁户在房屋征收当中，都能得到合理的补偿。

　　温馨提示

　　北京京平拆迁律师事务所《京平说拆迁》群直播活动 第八期的举办时间是在2016年6月16日，相约拆迁律师群，不见不散!!!

　　参与方式：加入 京平拆迁律师群(四)QQ群134336392，加入群直播活动，我们会在开始直播前通知大家。