《京平说拆迁》QQ群直播 第十期

  前言

　　《中华人民共和国土地管理法》第四条规定 国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。严格的土地管理制度，意味着在农用地上建造建筑物、构建物需要极其严格的审批手续。

　　基于公共利益的需要，国家可以对农民集体所有的土地强制征收。然而，为了保障农民基本权益以及长远生计，确保农业基础不被动摇，农民集体土地的征收受到严格的限制，同时对广大被征收土地的农民来说，因为征收程序的复杂和知情权得不到保证，以至于农村房屋征收充满了神秘的色彩。本期的《京平说拆迁》，由邱萍萍律师帮大家揭秘“农村房屋征收的法定程序有哪些???”。

　　一、报批程序

　　(一)批准机关

　　农村集体土地转为建设用地的批准权限只能是国务院和省级人民政府。《土地管理法》第四十五条　征收下列土地的，由国务院批准：(一)基本农田;(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 (三)其他土地超过七十公顷的。也即三十五公顷以下的耕地、七十公顷以下的其他土地的征收审批机关由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

　　(二)发布征地公告，告知征地情况

　　在征地依法报批前，当地国土资源部门应该在村委会或者村民小组张贴书面的拟征地公告，公告的内容包括：征地范围、征地面积、补偿方式、补偿标准、安置途径、和征地用途。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

　　(三)征询村民的意见，组织征地听证

　　征地公告发布之后，县级国土资源部门应当联合乡镇政府围绕公告的内容征询村民集体经济组织(村委会)与村民的意见。如果村委会或村民提出了不同的意见，国土资源部门应该记录在册，协调解决。同时告知村委会和村民有申请听证的权利，村委会或村民向国土资源部门提出召开听证会，国土资源部门应当举行，让老百姓充分发表自己的意见。

　　(四)实地调查与登记，确认征地调查结果

　　实地调查是土地征收过程中至关重要的一个步骤，因为这关系到老百姓获得的最终补偿。当地国土资源部门应当会同土地的所有权人、使用权人，去征收范围内对被征收土地的四至边界、土地用途、土地面积、地上附着物的种类和数量进行实地调查，并将调查结果填制成表，然后经过国土资源部门与土地所有权人、使用权人共同确认表格内容，确认之后，应当双方签字，确认调查结果。

　　为了保证拆迁户的合法权益，在征地报批之前，必须要完成以上三项准备工作，并且要将被征集体经济组织和农户对征地情况的告知情况、国土资源部门记录在案的不同意见和组织听证的相关资料以及实地勘查的确认情况，作为征地报批的必备材料。

　　二、批复后的补偿安置程序

　　(一)张贴征地公告

　　省级人民政府或者国务院作出征地批准文件后下发到征收土地的县级人民政府，县级人民政府国土资源部门应该在10个工作日内将征地批文在村委会或者村小组进行张贴公告。公告的内容应该包括以下方面：(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;(二)被征用土地的所有权人、位置、地类和面积;(三)征地补偿标准和农业人员安置途径;(四)办理征地补偿登记的期限、地点。

　　(二)拟定征地补偿安置方案并张贴公告

　　县级人民政府土地行政管理部门根据批准的征用土地方案，在张贴征地公告之日起45日内，以村为单位，拟定征地补偿安置方案并予以公告，公告内容主要包括：　(一)本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量;(二)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;(三)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;(四)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;(五)农业人员的具体安置途径;(六)其他有关征地补偿、安置的具体措施。

　　征地补偿安置方案公告后，村委会和被征地村民对安置方案有不同意见要求听证的，应当自公告张贴之日起10个工作日内，向当地的国土资源部门提出，当地国土资源部门应当举行听证会，根据被征地权利人的意见确需要修改政府补偿安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。

　　(三)征地补偿安置方案的报批和批准

　　县级人民政府国土资源部门应该将公告后的征地补偿安置方案，连同村委会、村民的不同意见一同报县级人民政府审批。

　　县级人民政府审查公告的安置方案决定批准之后，应当报省级国土资源厅备案，并交由县级国土资源部门具体组织实施征地补偿安置工作。

　　至此，农村房屋征收的法定程序就明了了，但是这都不是老百姓们最关心的问题，对农民们来说，最关键最重要的是补偿问题。国家为了公共利益的需要，征收农民的土地和房屋，要给予公平合理的补偿。

　　征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护拆迁户的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障拆迁户的居住条件。

　　征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，等到补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，可以参照国有土地上房屋征收补偿标准来补偿，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

　　征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。

　　根据土地性质的不同，集体土地上的房屋与国有土地上的房屋征收程序大相径庭，补偿标准也是存在差异。集体土地上的房屋征收，不能降低农民的原有生活水平，但是随着城乡规划的发展和新农村经济的建设，城镇的范围逐渐外扩，许多农村地区已经纳入到城乡规划的范围之内，如果还是每平米补偿几百块钱，这个补偿显然就太离谱了。征收补偿不合理，权利被侵害，要拿起法律武器积极争取，协商不成处理不了的情况下，主动咨询专业的拆迁律师，化被动为主动，最后，祝愿所有的老百姓在房屋征收中，都能得到合理的补偿。

　　温馨提示

　　北京京平律师事务所《京平说拆迁》群直播活动 第十一期的举办时间是在2016年8月4日，相约拆迁律师群，不见不散!!!

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