新浪网采访赵健律师：如何参加拆迁补偿的利益博弈

　　在全国经济快速发展的时代趋势下，各地方征收土地及房屋进行开发建设的浪潮此起彼伏。如果你是一名即将面临拆迁或者正在协商拆迁补偿的拆迁户，你是否已经准备好了去参加这场你与拆迁办之间的利益博弈?拆迁相关的法律规定你是否已经了解?你又是否懂得在这场博弈中如何增加自己的谈判筹码拿到谈判的话语权，从而可以实现法律保护范围内的合理补偿?记者就相关问题采访了北京专业代理征地拆迁维权案件的知名律师—北京京平律师事务所主任赵健律师。

　　记者：赵律师您好，我们了解到您在征地拆迁领域可谓是资深的首席顾问了，那么根据您的工作经验，拆迁户遇到土地被征收或者房屋被征收的情况，应当从哪里入手呢?

　　赵健律师：通常来说，如果遇到自己的土地或者房屋被征收，首先应当弄清楚是谁主导的，谁要拆，因为什么项目拆，这都很重要。如果是政府主导的，必须是为了公共利益的需要，是政府征收行为，那么这种拆迁就带有一定的行政强制性，也就是说这种情况一般是反对不了的，只能争取合理补偿。如果拆迁不是政府主导的，是纯粹的商业性土地交易行为，拆迁户的主动性就很大，不同意就可以不拆迁，补偿不满意就可以不拆迁。当然，要注意，很多的征收行为并不是地方政府冲在拆迁第一线，而往往是拆迁公司或者开发商或者拆迁办，有时甚至是村委会、居委会的相关人员在动迁，因此，不能简单以对方谈判的人而妄下定论，而是应当要求拆迁办出示相关的文件来判断拆迁的性质。切记，集体土地要进行开发建设必须先由政府征收为国有土地。因此，实践当中大多数情况都是政府征收行为而导致的拆迁。

　　记者：那么在面对征收补偿的谈判时，应该谁去谈判?或者说补偿到底应该谁拿呢?

　　赵健律师：概括地说，拆迁补偿是给房屋的产权人或承租人的。有产权证的依产权证上登记的产权人为准，没有产权证的，依出资或者其他可以证明产权的书面文件确认产权人。要注意一点，对于集体土地上的房屋拆迁，其实并非是直接征收房屋，而是征收集体土地导致的房屋拆迁，房屋也是作为地上附着物来补偿的。因此，这类征收就涉及到宅基地的权属问题，宅基地上房屋的拆迁补偿要综合考虑土改证、宅基地使用证、建房用地审批等文件上核定的所有人，以及房屋新建、翻新、改扩建等情况而定。另外，不管是自己的房屋还是合法承租的房屋用于经营的，因拆迁而产生的停产停业损失是受法律保护的，持有营业执照(及租房合同)者可以向拆迁办主张该部分补偿。

　　记者：征收土地而拆迁或者直接征收房屋，法定的补偿方式都有哪些?拆迁户有选择的权利吗?

　　赵健律师：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条明确规定了“拆迁户可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。拆迁户选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与拆迁户计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，拆迁户选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”由此可见，法定的补偿方式有两种，货币补偿或者房屋产权调换。至于地方政府钟爱的按照人头或者户口本进行补偿的方式是没有法律依据的。

　　记者：拆迁补偿久谈不妥，拆迁办有权利进行违法强拆吗?

　　赵健律师：我们所说的违法强拆有两种，一种是按照法律规定进行的，由作出征收决定的市县级人民政府确定的部门下发补偿决定书后，拆迁户不复议也不起诉，经过一定期限又不搬的，该部门可以申请法院进行司法强拆。当然，如果房子被相关部门认定为违章建筑，行政部门则有权进行强拆，但是认定违章建筑甚至拆除也要依照法定的程序进行，而不能仅以口头方式作出认定。而且实践当中确实存在很多政府为了达到低成本拆迁的目的而给拆迁户扣上违章建筑的帽子。还有一种是暴力违法强拆，就是什么程序都没有，一批不明身份的人强行拆除，毋庸置疑这是违法行为。综上所述，如果拆迁户觉得补偿不合理，不签补偿协议是对的，可是不启动法律程序只是等待的话，最后的结果必定是被违法强拆，因为拆迁办要用地，和拆迁户谈不下来就会想办法拆，有点法律意识的拆迁办会走法律程序违法强拆，没有法律意识的拆迁办则是进行暴力违法强拆，当然，在违法强拆之前，各种骚扰、恐吓、威胁、停水停电、围堵等逼迁手段也会陆续上演，应对不好的话还可能引发流血伤亡事件。

　　记者：拆迁房屋到底应该如何补偿，法律上的标准又是多少呢?

　　赵健律师：这个问题恐怕是所有拆迁户都想知道的问题。而实践中，往往是没有答案的。征收补偿标准，目前我国法律只有程序上、原则上的规定，对具体标准并未制定，也不可能制定，因为各地经济发展状况不一致，拆迁户的情况也各不相同，数字标准是不可能制定出来的。如果是国有土地上的房屋征收，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，必须按照市场价补偿。而集体土地上拆迁，目前并没有直接的法律依据，主要依据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》。此外，《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》中已经就集体土地上房屋补偿适用问题作出了规定，“征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿”。因此，问题就出现了，国有土地上的房屋虽然是由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法依据市场价评估确定，可是实践中评估机构的选择往往是政府指定的，自然，评估结果是拆迁户所不能接受的。而集体土地上房屋的补偿“参照”的结果也是普遍偏低差强人意。那么面对法律规定的模糊和现实补偿的不合理怎么办呢?这时拆迁户就需要律师的帮助了。政府征收也要合法才行，要严格依照法定的程序和补偿标准来进行，不是任由当地政府胡乱来的，只有找出政府的违法点并进行法律责任的追究，拆迁户才能够在这场利益博弈中占据上风。很多咨询的当事人一张口就是“拆迁办说他们是依据政府的相关文件规定拆迁的”、“他们说我们这政策就是这样”……要明白，征收行为要以法律为依据，地方政策不代表就是法律，而且地方政策更不能违反法律规定。地方政府在征收中制定的安置征地补偿安置方案不一定就合理，再加之实践中当地政府和开放商勾结动用黑社会或者社会闲散人员进行非法逼迁的现象时常出现，严重时还出现政府直接滥用公权力，所以，只有使用法律武器才可以保护自己，而拆迁户对拆迁相关的法律几乎是不了解的，对自己在征收事件中享有的权利和政府的违法之处完全处于无知状态，这样的话拆迁户在补偿的谈判中怎么可能有话语权，又怎么可能拿到合理的补偿呢?因此，如果拆迁户依靠自己没有办法获取合理补偿或者已经开始遭遇非法的逼迁手段，建议及时地请拆迁律师介入，不仅对自己的人身财产有很好的保护作用，更重要的有助于获取一个合理的补偿。

　　记者：好的，非常感谢赵健律师的专业解答，听了您的讲解，原本心中关于拆迁的疑问都找到了答案，相信听到您解答的拆迁户现在都能够沉着冷静地去迎接与拆迁办的博弈了。那么我们此次的访谈也要结束了，最后预祝赵健律师团队能够不断壮大，使得更多的拆迁户可以在你们的帮助下获取合理补偿。