《法律快车》专访：赵健律师谈住改非的拆迁补偿合理性

    法律快车的朋友们，你们好!赵律师，您好!很高兴您能在百忙之中接受法律快车专访，介绍有关住改非拆迁补偿问题。全国的拆迁趋势显而易见，不管是城市还是在农村“住改非”的拆迁补偿在当前拆迁矛盾中尤为突出，您作为中国拆迁律师网的创办者，作为一名专业的拆迁律师专家，我们是代表广大网友想听听您的一些看法。

　　1、法律快车编辑：通常都说“住改非”，那么什么是“住改非”，可否明确阐述一下吗?

　　赵健律师：住改非或称住改商，是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。被拆迁房屋所有权证上标明的用途为住宅，但依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证实并有纳税记录。“住改非”是在拆迁补偿中对住宅改成非住宅的一种特定的称谓，是对房屋用途性质的变更，因为房产登记的用途的住宅，而实际是商业或者其他用途。

　　2、法律快车：就当前法律规定来说，对“住改非”的拆迁补偿是如何界定的呢?

　　赵健律师：不管是现行的《国有土地上房屋征收评估办法》还是已经被废止的《城市房屋拆迁评估指导意见》中均规定：被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。从上述法律规定可以看出，房屋的登记的性质是评估补偿的主要依据，而对于“住改非”这种情况以房产性质登记评估的话，仅仅参考住宅的价格补偿这对于产权人来说是极其不公平的，在我代理的案件中委托人“住改非”的房屋都会根据经营年限获得比较合理的补偿。

　　3、法律快车编辑：面对这样的情况，据您办案的实践了解，地方上是否存在合理规定这种“住改非”的拆迁补偿?

　　赵健律师：是的，法律没有明确规定住改非情况的补偿，但在一些地方性的法律、法规中却有一些合理的规定，对此我做了一些总结：

　　(一)大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定

　　比如黑龙江某地在拆迁办法中规定，“拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前，依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。

　　(二)也有地方规定住改非可以享受商业用房补偿政策

　　比如浙江某地区规定，“在拆迁公告公布前近二年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。”也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。

　　(三)参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同

　　江苏此种补偿标准比较常见，比如宿迁、淮安、泰州等地。参照商业用房估价的前提一般相同，取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。对沿街的住改非房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。”依据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条和《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》第三十九条的规定，房屋性质认定以房屋所有权证书上标明的用途为准。房屋所有权证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。对取得工商营业执照并已持续经营、持续纳税一年以上的住宅房屋(即“住改非”房屋)，应当参照经营用房估价。《宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则(试行)》第十八条规定：“用房评估的方法，根据其沿街与否，分两种情况进行估价和补偿：1. 对沿街的“住改非”房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。2. 对非沿街的“住改非”房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。”

　　(四)一定时间之后的住改非完全按照住宅性质进行补偿

　　张家界市规定对住改非房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在2007之前住改非。此时间点之后除临道路第一层的之外的住改非房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。

　　(五)采用混合标准

　　比如重庆某地区规定：(一)临街底层住改非房屋拆迁户实际作为门市经营的面积，参照同地段门市评估价格进行补偿。(二)其他住改非房屋货币安置补偿拆迁户实际用于经营的面积按住宅评估价格的1：2进行补偿。”

　　虽然对于“住改非”的补偿一方面要根据各地关于此方面的规定;但另一方面由于此类规定的法律效力一般较低，多是以地方政府规章的形式出现，只能作为行政审判的参照，而且不合理之处的存在亦不是不可能。因此在实践中，专业拆迁律师的介入拆迁维权中对于实现“住改非”的商补标准将是一种重要的抉择。

　　4、法律快车编辑：那么赵律师，根据您办理的相关“住改非”的房屋拆迁补偿案件，对这类情况有什么思考和建议吗?

　　赵健律师：住宅改商用房屋拆迁评估中存在的问题在房屋拆迁补偿估价中，常遇到“住改非”的问题，问题的焦点是对这类房屋究竟是按完全住宅用途评估还是按完全“商服”用途评估。关于房屋按什么用途评估补偿的问题，在《城市房屋拆迁估价指导意见》(建设部建住房[2003]234号)第十二条中有明确规定：被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定;拆迁办与拆迁户对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

　　在确定土地使用权价格上，当然应当采用市场比较法。运用市场比较法估价应按下列步骤进行：搜集交易实例、选取可比实例、建立价格可比基础、进行交易情况修正、进行交易日期修正、进行区域因素修正、进行个别因素修正、求出比准价格。运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。

　　搜集交易实例应包括下列内容：交易双方情况及交易目的、交易实例房地产状况、成交价格、成交日期、付款方式。根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。

　　选取的可比实例应符合下列要求：

　　1、是估价对象的类似房地产;

　　2、成交日期与估价时点相近，不宜超过一年;

　　3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

　　按照市场比较法确定土地使用权价格，存在两个方法：

　　一是直接法。直接根据市场上土地使用权出让价格确定。

　　二是间接法，根据房地产市场房地产价格扣除建筑物价格来确定。

　　运用直接法确定土地使用权价格可能存在很多困难，主要是土地交易相对较少，收集三个以上可比实例比较困难;运用间接法确定土地使用权价格相对容易，在市场上能容易找到近期三个以上可比实例，由于建筑物本身的价值相对稳定，确定每平方米建筑物的价格相对简单。在每平方米建筑物的价格确定后，扣除后就得出每平方米土地使用权的价格。用公式表示：土地使用权价格=整套房地产价值-房屋建筑成本价值，每平方米土地使用权价格=土地使用权价格/土地面积。当然对于整个商品房小区的拆迁，由于容积率确定，也可以采用一体补偿办法。

　　如果以上的建议获准采纳，那么关于住改非经营用房也就能得到合理的补偿。

　　5、法律快车编辑：了解了这么多“住改非”的拆迁问题，那么住改非该如何补偿呢?

　　赵健律师：住改非该如何补偿，我个人认为，基于对居民信赖利益的保护的考虑，居民放弃原有已经习惯的生活环境，对由于拆迁造成的上班以及上学的不利影响都应予以适当补偿。一般情况下拆迁确定之日和实际动迁之日都会有一段时间的距离。在这段时间里土地价值仍然有上升空间，因此在补偿时也要考虑这方面的因素。而且拆迁对于“住改非”的房屋的经营损失也是不可避免的。在具体操作上，如果在被拆迁地有较发达的交易市场，应当用市场比较法评估，也可采用基准地价修正法等方法。选择基准地价修正法应注意基准地价的内涵、构成、表达方式不同时，修正的内容和方法之区别。

　　“不能因为征地拆迁降低拆迁户的生活水平”是征地拆迁的补偿原则和立法精神，根据《国有土地上房屋征收评估办法》和《城市房屋拆迁评估指导意见》的规定，对于“住改非”的这种房屋征收拆迁补偿显然是不公平的，更是违背立法精神的，因此我建议对于“住改非”补偿应当因地制宜，分类采取不同的标准区别对待，应该借鉴地方公平合理的做法，取得营业执照或者证明确实用于经营的情况，应该按照营业房进行补偿，根据经营的年限长短确定参照营业的比例，这样既体现对于“住改非”补偿的合理性，又体现了对于商业房的公平性。

　　6、法律快车编辑：非常感谢您接受我们的专访，也非常感谢中国拆迁律师网的支持(www.zhaoj148.com)

　　赵健律师：不客气，希望我们拆迁户都能获得一个比较公平的结果，在遇到不公平的补偿时候采取合法有效的方式维护自己的利益。