赵健律师做客《法眼看房产》谈：精装房质量不合格如何维权?

    本期介绍：

　　日前，安信“毒地板”事件让万科、中海、龙湖等品牌地产公司深陷泥潭，也再次引发了消费者对精装房的诟病，以次充好、合同模糊、售后服务不到位、消费者维权难等问题成了困扰目前精装房市场的主要问题。

　　为此，《法眼看房产》就精装房售前售后中大家关心的一些法律问题采访了北京拆迁律师赵健。

　　访谈内容：

　　【法眼看房产】赵健律师您好!首先，欢迎您做客《法眼看房产》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

　　【律师】大家好，我是赵健律师，很荣幸在此与大家分享有关于购房问题。

　　【法眼看房产】此次的“毒地板”事件，引发了精装房危机。赵健律师，就您了解的情况，目前针对精装房出现的法律问题主要集中在哪些方面?

　　【律师】对购房者来说，精装修房，就是即买即入住，购房者大多为省事省时而选择精装修住宅。由于缺乏相应的政策法规作为保障，一个不可回避的事实是，精装修房在合同订立、工程质量、售后服务等方面均存在诸多问题，这也让市民对精装修房怀着爱恨交织的尴尬心态。目前精装房问题主要集中在“质量”和“标准”两方面。遇到这种问题，在业主与开发商沟通不善的情况下，很多业主希望能拿起法律武器以维护自身权益。但在诉讼过程中，之前与开发商签订的合同却成了业主面前的“拦路虎”。在现在很多签订的购房合同中，对于精装房的装修标准并不“精准”，例如不标明“实际交付的房屋应与样板间一致”，或者使用“高级壁纸”、“著名品牌”等模糊词语。这些语境模糊的合同条令，往往会在诉讼过程中另业主陷入被动。

　　【法眼看房产】精装房在业内有没有一个统一的标准?购买精装房的消费者在维权时有哪些法律武器可以使用?

　　【律师】精装房在业内目前没有一个统一的标准，但就最近发生的一系列事件迫切需要一个统一标准来约束开发商，保护购房者的权益。

　　如果消费者所购买房屋出现问题，首先应和开发商沟通情况、表达诉求，进行合理解决，如果开发商解决不到位或消费者提出异议，可向当地消协和相关行政机关进行申诉。同时还可以委托专业拆迁律师向法院起诉。此外，消费者在购买精装修房屋时要注意房屋合同内有无对主要装修材料的质量和品牌进行明确规定，而不是简单地标出“符合国家标准”。如果有合同方面的证明，消费者在日后发生此类纠纷将有利于维权。另外，装修过程中开发商经常会由于种种原因出现改动事项，遇到这种情况，购房者需与开发商约定违约责任。对于装修部分的违约责任有两种处理方法，一是赔偿双倍的装饰、设备差价;二是协商处理。如果购房者选择第一种方式的话，则须明确约定各种装饰装修及设备的价格标准，以避免发生争议时缺乏索赔依据。

　　【法眼看房产】那么消费者发现购买的精装修房屋出现质量问题，可否要求开发商修复、更新或者重做呢?

　　【律师】若在保修期限之内，应马上找开发商要求处理。同时，应记明因为房屋质量缺陷造成的损失，比如地板翘起、瓷砖开裂，维修前向开发商讲明，便于之后要求赔偿。维修完后，一定要认真验收。对于确实超过期限的房屋质量问题，购房者也可以找开发商，要求其本着为客户负责的态度，提供维修服务，可能需要支付一定费用。

　　【法眼看房产】在这里我们插一个题外话，我们也接到过一些网友的咨询，很多购房者都会遇到洗手间堵塞漏水等问题，当物业安排过来维修的时候都会收取一定的费用。有的网友就认为，这明明是开发商的问题，为什么维修的费用让他来掏?请问***律师，这种收费合法吗?

　　【律师】这种收费须看洗手间堵塞漏水等问题是在什么时间发生。如果房子在保修期内，购房者应该下找开发商解决。因为按照建筑标准，卫生间和厨房位置地面应该有防水隔离材料。配合购房者对卫生间地面进行检修或改造，由此造成的损失由开发商补偿。 如果房子不在保修期内，则由购房者承担维修的费用。

　　【法眼看房产】精装修房屋保修期一般是多长时间?法律对此有无规定?

　　【律师】国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定了“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限”。建设部在《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》中，还详细规定了一些房屋各个部位、部件的保修期，主要包括：墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限，由开发商与用户自行约定。这里规定的保修期限为最低保修期限，具体保修时间以建设单位和施工单位合同为依据。需要注意的是，这一期限是建筑商对房地产开发商的保修期限，从工程竣工验收合格之日起计算。但是，等房子销售到消费者手中，上述规定的保修期限很可能已经过了大半。开发商对住户承诺的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建筑商所定期限为基础，扣除房子验收合格到销售给住户的这段时间确定。因此，这一期限要比上面规定的房屋保修期限要短许多，有时可能住户拿到房子，一些保修期已经过了。根据国家规定，开发商在销售房屋时，要向用户提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，其中要明确保修项目和期限，并且不能低于上述规定的最低保修期限。一般来讲，开发商为了少承担责任，仅会比建筑商承诺给自己的期限稍稍延长一点。其实，房屋的保修期限是可以同开发商商定的，这就要求我们订立购房合同时，一定要注意作为合同附件的《住宅质量保证书》，看清楚上面所承诺的保修时间长短和起算时间;如果觉得保修时间太短，可进行补充约定。

　　【法眼看房产】如果购买的精装修房屋过了保修期又出现质量问题的，消费者该如何维权?

　　【律师】房屋出现质量缺陷，首先应该确定属于何种问题，是否在保修期限之内。对超过保修期的房屋质量问题，购房者要区分清楚情况以便进行处理。如果是因为开发商故意拖延而超过期限，或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限，由开发商承担责任，购房者有权追诉。只是购房者要注意保存相关证据，便于日后证明用。

　　【法眼看房产】我们这里有一个比较极端的例子，一位女士买了一套精装修的房屋，但是自从入住之后房子就不断暴露问题。外墙渗漏、窗户漏雨、洗手间漏水等等，尽管每次出现问题，开发商都会派人来进行维修，但却始终没能彻底解决问题。在她入住的5年时间里，房子至少维修过50次，现在保修大限马上就要到了，房子漏水的问题还没有彻底解决。那么赵健律师，像这位女士的情况，可否要求退房呢?

　　【律师】这种情况属于房屋质量问题。商品房交付后经常出现的房屋质量问题有三类：1.渗水问题2.开裂问题3.堵塞问题。 根据《城市房地产开发经营管理条例》相关规定，商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

　　对于房屋质量问题，只有如下两种情况才能退房，一是主体结构不合格，影响结构安全;二是房屋存在质量问题，严重影响居住。此外，对于房屋存在其他质量问题要求退房的，法院一般都不会支持，但可以要求开发商维修并给予相应的经济赔偿。房屋主体不合格或者严重影响居住，在不能维修的情况下，是可以退房的。对于房屋存在质量问题严重影响居住，在鉴定中一般不会作有关影响居住程度的结论，其仅提出房屋存在哪些具体问题，至于这些问题是否严重、严重到什么程度，目前为止法律及司法解释均没有明确规定，实践中亦没具体标准，于是只能靠法官依据自由裁量权最终作出认定。因此，在司法实践中有关房屋质量问题严重影响居住能否退房，各地法院的判决结果参差不一，提示业主在诉讼过程中须考虑的风险。

　　【法眼看房产】找谁维权这个问题可以说是消费者最为困扰的。一旦消费者购买的精装房出现质量问题要找谁解决?开发商，物业，装饰公司还是材料商?比如此次“毒地板”事件中，安信地板承认半成品甲醛超标，却将超标的原因推至原材料供货商。那么购房者应该找谁解决?原材料供货商吗?

　　【律师】购房人发现房屋存在质量问题后，应判断确认是何种质量问题，必要时应请房屋质量鉴定机构进行鉴定。质量问题确定后再确定责任方。首先要确定是否属于保修的范围，如房屋质量问题属于保修范围，购房人可直接向开发商主张保修，卖主有配合的义务;如房屋质量问题不属于保修范围且存在于房屋买卖前，则原房主属于责任方，应承担维修义务。因此本着合同的相对性原则在此次“毒地板”事件中，购房者应该找开发商解决。

　　【法眼看房产】精装修房屋出现质量问题的，购房者可以要求什么赔偿?

　　【律师】第一，在保修期内开发商要是拒绝维修，购房人可起诉要求其维修并赔偿损失，并保管好当初的合同、材料清单、付款发票等书面凭证，否则其请求无法得到法律的支持。第二，如果是房屋本身的质量问题，按照规定，在保修期内，购房人首先向开发商提出要求维修，最好是书面提出，并让开发商予以确认，可作为以后诉讼的证据。经合理期限后，如果开发商拒绝或拖延维修，购房人可委托第三方进行维修，需要注意的是购房人要保管好全部的票据和其他的书面依据，在维修完后，可以要求开发商承担全部的修复费用和因为修复而给自身造成的合理损失，例如因花时间修复而造成的误工费，因修复工作给他人或自己造成意外伤害的医疗费或赔偿费等。如果开发商拒绝支付的话，购房人可依法向法院起诉。如果该质量问题经开发商多次维修仍不能有效解决，并且影响到购房人的正常居住，那么可认定为是严重质量问题，依法可以解除合同并要求开发商赔偿损失，这里的损失包括装修的费用、房款的利息、损害的赔偿等。

　　【法眼看房产】事后补救不如事前预防，那么如何避免精装房陷阱，您有什么好的建议吗?

　　【律师】首先，合同约定应写清楚，尤其要明确交付房的装修标准。虽然国家曾出台过《商品住宅装修一次到位实施导则》，规定交付给消费者的装修房质量不应低于样板房的质量水平，但事实上，几乎很少有公司将样板房作为房屋交付标准。因此，在签订合同时，要注意避免例如“高级”、“名牌”、“著名”等语境模糊的词汇，而应明确装修材料以及家具的品牌、具体型号;对于交付房装修是否以样板房为标准也要作出规定。

　　其次，注意保留样板间照片或视频。很多业主在发现交付房存在问题后，要求重新对照样板间进行休整，一些开发商往往会以各种理由进行搪塞，导致业主无法获得样板间的装修资料。对此，张树学律师指出，在购房初期观看样板房时，要注意保留样板房内的装修照片或视频等相关资料，以便后期与交付房进行对比，落实二者的装修差别。

　　最后，对于验房时没有达到样板房装修标准的，业主应拒签房屋入住确认书。一旦签订入住确认书后，如果发现房屋存在装修或质量问题，而合同对此又无明确协议规定的，业主将很容易陷入被动。即使对开发商提起民意诉讼，评判也不一定有利于业主，甚至可能会输掉官司。因此，只有对合同和验房全面细致的检查确认，才能保障业主自身的权益。

　　【法眼看房产】对于今天的话题，您还有需要补充的吗?

　　【律师】装修项目与标准约定得越详细，对购房者权益的保障力度越大。万一日后发生纠纷，购房者就有据可依。通常，在买精装房时，除了签署一份购房合同外，还将签订一份装修合同，将该精装房的装修标准、所有材料等级和品牌、环保级别、保修期、赔偿责任认定以及换房、退房等约定逐条、详细地写入购房合同中。因此购房者在购买精装房时要认真阅读装修合同，以便今后验房时有理有据。

　　【法眼看房产】再次感谢赵健律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

　　【律师】在实际生活中很多购房者想着息事宁人或者怕麻烦的思想，在房屋出现问题时宁愿自己解决也不拿起法律武器维权。然而在购买房屋时，从购买前房屋的选择，到购买时合同的签订，尤其是购买后出现问题时纠纷的解决，无一不需要法律的保驾护航。房屋对每一个中国人而言是家的载体，我希望这个节目也可以成为传播购房法律知识的载体，作为一名律师可以在这儿传播法律常识为大家房屋，这是我们每一个法律工作者的荣幸。

　　节目简介：

　　《“法眼”看房产》是由搜房网和法邦网联合制作的一档“畅谈房产热点问题，普及房产法律知识，解答房产类法律问题，提供权威法律建议”的在线访谈类节目。节目采用主持人和律师谈话模式，深入解析社会热点房产背后的法理人情。

　　搜房网是全球排名第一的房地产与家居网络平台，在购房者中具有无可比拟的影响力和号召力。法邦网是中国知名的法律门户网站，拥有国内最丰富的律师资源。《“法眼”看房产》侧重房产与法的结合，访谈对象全部为房产界资深律师，从法律角度分析热点房产纠纷问题。因为平台权威高端，所以节目品质同样精益求精。