城中村改造征收集体所有土地房屋如何补偿?

　　备注：以下标准以临安市为例讲解

　　1.集体土地房屋征收补偿人与被补偿人定义是什么?

　　补偿人是指承担房屋征收补偿具体工作的镇人民政府(街道办事处)等机构。

　　被补偿人是指被补偿房屋的合法所有权人。

　　住宅用房征收补偿应当以合法有效的宅基地使用证(建房批准文件)计户，按户进行补偿安置。

　　宅基地使用证(建房批准文件)记载的户主代表该户签订房屋征收补偿安置协议。

　　2.集体土地住宅用房征收补偿价值怎么确定?

　　集体土地住宅用房征收补偿价值=住房合法建筑面积或者人口安置面积(从高计算)×(市场比准价-建安造价和配套费N元/平方米)+房屋重置结合成新评估价+配套附属设施评估价+人口安置面积×安置补贴N元/平方米。

　　市场比准价由补偿人会同市征收住保办、评估机构参考周边类似普通商品住宅市场价确定。

　　房屋重置价格和配套附属设施评估价由评估机构评估确定。

　　评估价值时点为房屋征收补偿实施方案公告之日。

　　3.房屋合法建筑面积怎么计算?

　　被征收房屋的合法建筑面积，依次按以下原则认定：

　　房屋所有权证记载的面积;无房屋所有权证但规划审批件明确建筑面积的，按规划审批的建筑面积作为上限结合实际确定;无房屋所有权证且规划审批件仅明确房屋层数的，按用地审批的占地面积和规划审批的房屋层数作为上限结合实际确定;仅有土地使用权证的住宅，按确权登记的住房占地面积和房屋层数三层作为上限结合实际确定。

　　4.人口安置面积是多少?

　　城中村改造范围内采取货币化安置或者高(多)层公寓安置的，具有安置资格人员的人口安置面积为人均N平方米，1人户为N平方米。

　　被补偿人在实施范围外另有农村建房或者以宅基地审批形式取得国有划拨土地住宅用房的，应当在人口安置面积中扣除相应的住房建筑面积。

　　5.安置人口如何确定?

　　被补偿人家庭成员享受实施范围所在村村级集体经济组织人口股待遇且具有股民资格，户籍在被征收房屋住址或者属下列情形之一的，为基本安置人口：

　　原户籍住址在被征收房屋的现役军人(不含已在外结婚定居人员);原户籍住址在被征收房屋的全日制在校学生(含幼儿园);原户籍住址在被征收房屋的监狱服刑人员。

　　被补偿人家庭成员不属于基本安置人口，但属下列情形之一的，其本人计入安置人口：

　　户籍在被征收房屋住址且享受实施范围所在村二轮土地承包经营权的;基本安置人口在村集体经济组织股改后出生且户籍在被征收房屋住址的子女;基本安置人口户籍在被征收房屋住址的初婚配偶、丧偶再婚配偶;被补偿人父母享受实施范围所在村村级集体经济组织人口股待遇但无集体土地住房的，经被补偿人父母本人同意，村出具相关证明后可计入安置人口，不得重复计算。父母与子女分别持有宅基地使用证(建房批准文件)的，应当在其对应住房内计算安置人口。

　　6.哪些不能作为安置人口?

　　符合上述(第五条)条件人员，属下列情形之一的，不计入安置人口：

　　寄居(包括被补偿人的非直系亲属、户籍迁出后回迁和随迁人员不享受实施范围所在村二轮土地承包经营权的)、寄养、寄读等户籍挂靠的人员;1998年12月31日后，将集体土地住宅用房以调剂、出卖、赠与或者析产等方式处置给家庭常住人口以外成员，造成无集体土地住宅用房的人员;在其他地方有农村建房，或者以宅基地审批形式取得国有划拨土地住宅用房的人员;已享受公房分配、房改房、集资房、经济适用房、公房(未退租)、住房补贴(1998年12月31日前参加工作，领取一次性住房补贴超过2万元)等住房保障待遇的人员;在集体所有土地房屋补偿(拆迁)中享受过高(多)层公寓安置、迁建安置或者货币化安置的人员;签订房屋征收补偿协议前死亡的人员。

　　7.什么情况可以增加计算安置人口?

　　应安置的基本安置人口有下列情形之一的，增加一个虚拟安置人口，不得累计计算：

　　夫妻双方均无子女的;未婚独生子女(持有独生子女证)或者当年12月31日满35周岁未婚的。

　　8.集体土地住宅用房搬家费和临时过渡费如何发放?

　　搬家补贴费标准为每户N元，一次性发放两次。

　　拆迁户自行解决临时过渡房的，临时过渡费标准为每人每月400元，每户每月不低于900元，一次性发放12个月。

　　9.集体土地房屋奖励和补助标准是多少?

　　被补偿人在规定的期限内，积极配合调查评估、签订拆迁补偿安置协议、腾空房屋的，补偿人可以给予被补偿人一定的奖励。

　　具体奖励办法和标准按经批准的征地房屋补偿实施方案执行。