城中村改造补偿标准如何确定?

　　在征收拆迁案件中，有一类地区比较特殊，既不是城市房屋属于国有土地性质进行拆迁安置，又不是农村土地按照集体土地进行征收补偿，城中村地区位于繁华商业街区之中，但却游离于现代化城市管理之外，居民的生活水平和居住环境都严重落后周围街区，与城市文明风貌显得格格不入。那么城中村拆迁到底是“城市”还是“农村”?城中村改造拆迁又将如何补偿呢?

　　一、城中村是“城”还是“村”?

　　城中村，也被称为“都市里的村庄”，这些在城市化进程中落后于周围城市建成区域的居民区，虽然早已纳入了城市规划区，但是本质上仍属于尚未完成城市化改造的“村”，其中居民也大多保留着农村户口，城中村具备城市与农村的双重特性。

　　虽然严格来说，只有保持集体土地性质的村落才是城中村。但是从目前来看，以改造城中村为中心的区域征收项目中，土地性质可以分为三种类型：一是该部分区域已全部被征收为国有土地;二是该区域虽然已列入城市规划，但土地性质仍是集体土地未发生改变;三是区域部分土地已征为国有土地，部分土地属于集体土地。

　　二、城中村改造该怎样补偿?

　　由于城中村区域本身既有一些城市特征，同时摆脱不了农村固有本质，因此，在对被拆迁人进行拆迁和补偿时，补偿标准也不同于一般的征收补偿，要根据具体情况具体分析，尤其不能单纯依据集体土地性质确定征收流程及补偿标准。

　　如果城中村土地已经转为了国有土地，那么拆迁时就要参照《国有土地房屋征收与补偿条例》规定进行补偿。对于被征收房屋价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日周围类似房屋市场平均价格。同时，在征收中应该进行房屋价格评估，需要由有资质的评估机构依法出具专业的评估报告。

　　如果城中村土地性质仍然是集体土地，那么其补偿就不能按照国有土地征收补偿标准进行，但是如果仅仅按照该标准对集体土地进行征收补偿，会造成城中村与周围土地相比补偿金额明显偏低，无法保障被征收人的居住条件。

　　此时，根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》规定，“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。用以保障城中村内被征收居民的权益。”

　　按照该规定内容，被征收人的补偿包括被征收房屋价值补偿，搬迁、临时安置补偿;用于经营的房屋还可以申请因征收房屋造成的停产停业损失补偿。被征收的村民可以通过测算房屋实际价值、装修、参考周边价格要求提升补偿金额，保障被征收人能住得上新房并开始稳定的新生活。

　　京平拆迁律师提醒您，城中村改造形式多种多样，各地无论在改造措施还是征地补偿方面都存在相当程度上的差距。尽管如此，城中村改造仍然是城乡统筹发展的大趋势，对被拆迁人采取过低的补偿认定标准，无益于保障被拆迁人的实际利益和居住环境的改善，只有通过更加合理、公正的征收程序和补偿标准的执行，才能最大程度实现对被拆迁人的权益保护。