城中村改造中承租人是否能参与征收补偿利益的分割?

　　中央层面近日出台关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的重磅政策，城中村改造再次成为万众瞩目的焦点。而21个超大特大城市中的城中村作为能量巨大的“反应堆”，因其低廉的物价聚集着各行业、各阶层的人才，源源不断地为城市输出动力和活力。城中村改造除了征收方式外，还有保留集体土地所有权性质的改造方式，以及集体所有权直接转为国有的形式等。在征收方式为城中村大改造中，除了房屋所有权人有权在此次城市更新中分得一杯羹，作为庞大的利益群体的一份子之一的租客群体能否以征收对象身份参与征收补偿利益分割?

　　一、承租人有无征收补偿权利?

　　我国的立法嬗变是逐步将承租人剔除被征收人的范围的。依据《土地管理法》及其实施细则，征收补偿的对象仅为土地所有权人、使用权人等物权人，作为债权主体的承租人未被纳入补偿范畴。国土资源部2010年修订的《征收土地公告办法》第6条规定: “被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征收土地公告规定 的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。”该规定将“其他权利人”纳入征收补偿范围，弥补了法律规范对征收过程中被征收人以外利益相关主体关注的欠缺。我们可以参考与城中村改造最为类似的旧城改造，旧城改造适用国有土地上房屋征收补偿规定，已失效的《城市房屋拆迁管理条例》将房屋承租人确定为征收关系当事人，第 27 条规定了承租人的具体安置方式，承租权具有代位性。但是2012年施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确只有房屋所有权人才可以作为被征收人并享有签订补偿协议的权利，而且第23条也仅授权各地对停产停业损失予以规定，承租人原来享有的代位权失去规范依据。虽然承租人被剔除被征收人的范围，丧失主体地位。但是按照法律规定，征收非居住房屋的，被征收人还可以获得设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，因征收造成停产、停业的损失补偿等。设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。因而实践中，承租人在一般是被“内部化”处理的。而且其无主体地位，只有在房屋征收部门既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议中给付属于实际经营者的独立补偿利益，也不另行与实际经营者签订安置补偿协议解决实际经营者独立补偿利益问题的情况下，作为实际经营者的承租人作为直接利害关系人，才可以直接向房屋征收部门提起行政诉讼主张权利。

　　二、如何保护承租人的征收补偿权利?

　　承租期间，房屋被列入征收范围的，一般涉及两个法律关系，即征收补偿关系和房屋租赁关系。若当事人在租赁合同中就承租房屋涉及动拆迁事宜有约定的，体现了双方的意思自治，则按约定处理。合同约定除非被确认为无效，对双方当事人均具有约束力。“如果被征收人与承租人签订的租赁协议已经就征收情况作出了预测，并安排了相应的处理方式，按照租赁合同约定的方式处理即可。”。若房屋租赁合同未有约定，则宜先处理征收补偿关系。当事人对于征收及补偿有约定的，合同无约定情况下，处理征收与租赁关系的关键在于国家征收行为有无侵害承租人的租赁权。侵害的，应先解决征收补偿关系，再解决租赁关系;未侵害的，可先解决租赁关系。比较具有争议的一点是：合同约定房屋遭遇征收出租方不作任何赔偿或双方互不承担责任，怎么处理?这涉及如何理解上述约定，存在两种观点。一种观点认为双方对征收补偿作了明确约定，承租人不能主张任何费用。一种观点认为该约定仅是指承租人不再向出租方要求任何赔偿，但征收人对于承租方的征收补偿，出租方还是应给予承租人。理解上述约定的关键在于如何把握当事人签订合同时的真实意思表示。如果当事人作出上述约定时已将承租人应得份额考虑进去，应视为承租人放弃了其应得的征收补偿权益。反之，承租人当然有权主张。如果无法查出真实意思的，单从上述条文来看，出租人不作任何赔偿或者不承担责任的意思应为出租人不承担违约责任，但对于本身应属于承租人的征收补偿，出租人获得后仍应归还承租人，否则有不当得利之嫌。

　　三、结语

　　无救济即无权利。没有救济程序的保障，承租人的征收补偿权只是一句空谈。私人财产权同生命权、自由权一样，是与生倶来的自然权利，神圣不可侵犯。国家给予征收补偿的基础在于权利人的权利受到合法侵害，债权受到侵害的，也应有权获得补偿。一旦租赁房屋遭遇征收，租赁标的物将不复存在，导致的直接后果就是基于该房屋形成的租赁关系无法继续履行，承租人无法继续占有、使用、收益房屋，可能致使承租人投入的装修成本付之东流，并带来相应的营业、搬迁损失。国家的征收行为合法侵害了承租人的租赁权，对于由此导致的装修、搬迁、营业等损失应给予一定的量化补偿。我们建议在前期订立房屋租赁合同时，注意应当与出租人明确租赁期内如遇动迁的征收补偿款项分配问题，甚至尽可能让房屋所有权人也加入租赁合同成为签订主体，订立多方合同，明确各级主体的权利义务 ，这样在涉及征收权益分割时有利于保障自身的合法权益。