农村宅基地管理即将出台新规，规范宅基地管理

　　2022年11月28日，农业农村部发布《农村宅基地管理暂行办法(征求意见稿)》(以下简称“《宅基地管理办法》”)。新规即将出台，这与我们每一位普通农民的生活息息相关。

　　该《宅基地管理办法》旨在规范农村宅基地管理、促进宅基地节约集约利用、保护农村村民合法权益，为农村村民宅基地出租、转让、退出、收回等诸多方面释放了更加严格、规范的宅基地管理信号。

　　宅基地管理更加规范，无疑让老百姓在维护本户宅基地权益更加有法可依，也从法律制度层面严格限制了地方基层在实践中乱分配、乱回收宅基地的情形，回应了当前宅基地管理中的诸多现实问题。

　　一、规范宅基地管理的相关概念

　　《宅基地管理办法》对宅基地管理中的相关概念、管理分工，布局和用地标准，申请和审批，使用，出租、转让、退出和收回，监督管理等内容进行具体规定。

　　该办法第二条将办法所称宅基地及农村村民进行了限定：宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住宅、附属用房和生活庭院等用地。办法所称农村村民是指具有农村集体经济组织成员身份的人员。

　　同时第三条也直接明确规定：宅基地不得买卖。从根本上明确无论是作为集体经济组织成员的村民还是村委会、村小组都无权与任何第三方签订宅基地买卖合同。如城镇居民购买农村宅基地等行为直接违背了法律上的强制规定，属于无效的买卖合同。从根本上切断了宅基地作为集体财产通过买卖方式所有权的流失。

　　二、村民申请宅基地及处理方式

　　在《宅基地管理办法》的“申请与审批”一章中，第十五条明确规定了村民可以申请宅基地的情形及优先保障情形。第十七条、第二十条则规定了基层人民政府收到村民的宅基地申请根据的处理方式。

　　第十五条 农村村民有下列情形之一的，可以以户为单位向行使宅基地所有权的本农村集体经济组织申请宅基地。农村集体经济组织不健全的，向所在的村民小组或者村民委员会提出申请。(一)家庭无宅基地的;(二)因子女结婚等原因确需分户居住，现有宅基地无法满足分户居住需求的;(三)因自然灾害、政策性搬迁、政府规划实施等原因，需要重新选址建设住宅的;(四)法律、法规和省、自治区、直辖市规定的其他情形。对前款第(三)项的情形在宅基地分配中优先予以保障。

　　第十七条 乡(镇)人民政府收到宅基地申请后，根据下列情形分别作出处理：(一)申请材料齐全且符合规定形式的，应当予以受理;(二)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正后受理;(三)申请材料不齐全或者不符合规定形式的，应当当场或者在五个工作日内一次性告知申请人需要补正的全部内容。

　　第二十条 农村村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：(一)不符合“一户一宅”规定的;(二)申请异址新建住宅但未签订退出原有宅基地协议的;(三)出卖、出租、赠与农村住宅后，再申请宅基地的;(四)原有宅基地及住宅被征收，已依法进行补偿安置的;(五)不符合分户申请宅基地条件的;(六)不符合国土空间规划、村庄规划的;(七)现有土地资源无法满足分配需求的;(八)法律、法规和省、自治区、直辖市规定不予批准的其他情形。

　　宅基地申请与申请处理的程序规范是宅基地管理规范的首要内容，使审批宅基地形成了全国适用的统一的审批流程，为各地结合地方实际情况制定及完善宅基地的管理制度提供了最基础的保障。

　　老百姓在申请宅基地之时，除此前已经公布的法律、行政法规、地方性规章等涉及宅基地管理的关键内容可以使用，尤其可以有针对地使用《宅基地管理办法》中的规定，如果地方政府在宅基地审批过程中存在违法行为，我们可以此部门规章为依据依法维权。

　　三、宅基地使用权流转、退出等规定

　　在解决宅基地申请与审批的首要规定之上，宅基地使用权的转让、互换等内容则是实现宅基地集约管理的关键。

　　该办法指出，在宅基地使用权流转方面，宅基地及房屋出租租赁期限不超过二十年，且禁止借出租名义买卖宅基地。经宅基地所有权人同意，宅基地使用权可以在本集体经济组织范围内互换，也可以转让或赠与符合条件的本集体经济组织成员。

　　在宅基地退出方面，允许进城落户的农村居民依法自愿有偿退出宅基地，但禁止以退出宅基地作为村民进城落户的条件。同时严禁城镇居民到农村购买宅基地，对城镇居民非法占用宅基地建造的住宅或购买农户住宅依法不予办理不动产登记。

　　第二十八条 宅基地及其房屋出租的，出租人和承租人应依照相关法律法规订立租赁合同，明确双方当事人的权利义务，约定租赁期限、用途、租金及其支付方式等内容。租赁合同期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。

　　出租人应当将宅基地出租情况向宅基地所有权人报备。

　　禁止借出租名义买卖宅基地。

　　第三十条 允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件。

　　四、宅基地违法监管职责规定

　　宅基地管理从申请审批、使用权确权、到互换流转的规定给我们老百姓行使宅基地使用及相关权利提供了明确规定，相关行政机关及村民都可以对照规章内容判断权力行使的合法性。此外，对于宅基地违法监管的职责也在该办法中进一步规范，县级以上政府农业农村主管部门具有检查监督职责，内设执法机关进行实际执法工作。

　　第三十五条 县级以上人民政府农业农村主管部门依法对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查，其内设或所属的农业综合行政执法机构具体承担职责范围内的农村宅基地执法工作。经国务院或省、自治区、直辖市决定，可以由乡(镇)人民政府或其他行政机关行使前款规定的执法职责。

　　京平出去律师提醒您，按照“一户一宅”的分配方式获得宅基地使用权是农村集体经济组织成员的合法权利。随着国家对宅基地管理在各个流程与内容有针对性的规范，能够有效实现土地节约与集约管理与利用，同时保障本集体经济组织村民成员对宅基地进行更加公平、合理的使用。该法的设立不仅有利于解决了农村闲置宅基地和低效利用宅基地的利用问题，同时为每一位农村村民在宅基地使用权属、流转退的各个流程中的和合法权益提供更加明确的法律保障和依据，在老百姓就宅基地相关问题拿起法律的武器进行维权之时，再添一把利刃。