宅基地拆迁律师案情分析：合法房屋被定违建，无辜被拆令人痛心
本案前因：符先生一家在海南省海口市某村拥有一栋三层房屋，房屋所有权为符先生的三个儿女，出资人为其二儿子。房屋位于城市规划区，周围设施完善，交通便利，符先生一家将其出租，生活舒适。但自2020年起，因另一处房屋未签订拆迁补偿协议，海南省某区综合行政执法局认定这栋三层房屋为违章建筑，并作出《行政处罚决定书》，限符先生3日内拆除，试图逼迫其妥协。
本案经过：被告辩解房屋所有权人为符先生，原告回击主体认定错误，实际所有权人为符先生的三个孩子，出资者为其二儿子。被告称通过卫星影像比对房屋建造于2009-2010年且无证属违建，原告回击房屋建于2007年初，无证是因建房时城乡规划未实施，且全村都无证，法律后果不应由原告承担，且房屋未影响规划不应拆除。被告称作出的告知书、决定书等依法送达程序合法，原告回击文书未送达给原告，因原告房屋出租，被告张贴时原告不在场不知情，送达程序违法，剥夺了原告知情权、申辩权等。
本案后果：文中未提及最终判决结果等明确的本案后果。但符先生委托北京京平律师事务所库建辉律师、贾素飞律师帮助维权，向人民法院起诉撤销处罚决定。
一、结合本案，律师最终达成胜诉的主要因素有哪些：
处罚主体认定错误：宅基地使用权人及房屋所有权人为符先生的三个孩子，出资者为符先生的二儿子，而被告认定处罚主体为符先生，这一认定存在明显错误。如果在一个合同纠纷案件中，把没有实际参与合同签订和履行的一方认定为责任主体，那么这种认定显然是不合理的，也无法得到法律支持。
房屋建造时间认定错误：房屋实际建造于2007年初，而被告通过卫星影像比对认定为2009-2010年间，这直接影响了对房屋是否违建的判断。好比在交通事故责任认定中，对事故发生时间的错误判断可能导致责任划分的偏差。
无证不等于违建的合理辩解：原告房屋建造时城乡规划未实施，当时法律未规定原告要办证，且全村都没有规划许可证，这种情况是当地法律意识淡薄和管理不规范导致，后果不应由原告承担。同时，房屋未影响规划，不应被拆除。类似的情况，在某些新兴行业发展初期，由于相关法规尚未完善，不能简单地将早期从业者的行为认定为违法。
送达程序违法：被告作出的文书未送达给原告，剥夺了原告的知情权、申辩权等合法权利。就像在司法审判中，如果法院的传票未合法送达给当事人，导致当事人无法行使诉讼权利，那么审判程序就是违法的。
二、结合本案，律师如何向当事人提出意见和建议：
律师分析：
关于主体认定错误这一问题，明确宅基地使用权人和房屋所有权人的准确信息对于案件的定性至关重要。符先生的三个孩子是合法的所有权人，被告将主体认定为符先生显然存在错误，这是一个关键的突破点。
对于房屋建造时间的认定，原告能够提供有力的证据如姜太公神位牌和证人证言来证明房屋建于2007年，而被告仅依靠卫星影像就判定建造时间在2009-2010年间且认定为违建，这种证据的单一性和不准确是可以反驳的。
在程序方面，被告声称的文书送达合法，但实际上未送达给原告，导致原告不知情，剥夺了其知情权和申辩权，这严重违反了法律程序。
律师建议：
进一步收集和巩固关于房屋所有权及建造时间的证据。比如，寻找更多的证人，获取可能存在的其他相关书面材料或影像资料，以增强证据的说服力。
针对被告程序违法这一点，详细梳理被告在整个执法过程中的程序瑕疵，形成完整的证据链条，突出其违法行为对当事人合法权益的侵害。
强调法律的公平性和一致性。指出全村都没有规划许可证是由于当地法律意识淡薄和管理不规范导致，不应让当事人单独承担这一后果。
关注当地类似案件的处理情况和相关政策法规的变化，为案件的发展提供更多的参考和支持。
与当事人保持密切沟通，让其了解案件的进展和可能面临的情况，做好心理准备，并积极配合律师的工作。
本案律师：
库建辉律师：北京京平律师事务所创始合伙人。中华全国律师协会会员，北京律师协会会员，北京市律师协会行业规则委员会委员，北京市律师协会农业农村委员会副主任，北京市海淀区律师协会青年律师工作委员会副主任。对行政诉讼法及刑法专业有深入研究。库律师在办案过程中力争完美无憾，尽自己最大的努力为当事人争取利益最大化。
贾素飞律师：法学硕士研究生学位，2013年取得法律职业资格证书A类，自2015年7月开始加入从事征地拆迁行政诉讼法律业务。现为北京京平律师事务所专职律师。专于房屋征收,土地征收,企业(厂房、养殖场、住改非)拆迁,棚户区改造，城中村改造，协议拆迁、拆迁补偿集体诉讼等。
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