【原告】金先生
【代理拆迁律师】北京京平律师事务所王立江、贾振华、桑兆玉律师
【被告】青岛市市北区人民政府(以下简称区政府)
青岛市人民政府(以下简称市政府)
【关键词】征收补偿决定/评估报告/分户报告
【裁判要点】
1、房屋征收部门与拆迁户在征收拆迁征地补偿安置方案确定的签约期限内达不成拆迁补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收拆迁征地补偿安置方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
2、房地产价格评估机构由拆迁户在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织拆迁户按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
3. 房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向拆迁户公示。
【相关法条】
《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》
【基本案情】
金先生在青岛市市北区XX拥有合法房屋一处，并持有合法的产权证。2016年4月，被告区政府作出《房屋征收决定》金先生的合法房屋就在本次房屋征收范围内，因对评估过低的结果不满意，未能就拆迁补偿问题与征收方达成一致。被告区政府于2016年10月作出青北补决字[2016]XX号《房屋征收补偿决定书》。
拿到征收拆迁补偿决定书，金先生虽不清楚该文件会起到什么作用，但是隐约觉得有些不对劲。随后来到北京京平律师事务所，经过专业拆迁律师的讲解，他明白，原来手上这份房屋征收拆迁补偿决定书已经打开了违法强拆的大门，如果在一定的限期内不主张权利，即将会被申请法院进行司法强拆。金先生很庆幸自己聘请了专业地京平拆迁律师介入，为自己能顺利拿到合理拆迁补偿保驾护航。
延期复议，2次公开开庭，20页判决彰显律师专业魅力
针对收到的房屋征收拆迁补偿决定，京平拆迁律师遂指导当事人向被告市政府申请行政复议，复议机关作出延期决定后仍予以维持。律师抓住时机，旋即提起诉讼程序。庭审之日，京平拆迁律师一改往日温文尔雅的书生气息，以理智而霸气的强大气场，将被告区政府作出房屋征收拆迁补偿决定在实体和程序上的违法之处一一列举加以驳斥。在为当事人争取权益的战场上京平拆迁律师从来都毫不犹豫，对被告的辩解之词针锋相对，对被告提交的证据精准打击，京平拆迁律师以严谨的质辩思路、准确的法律依据、激昂的临场发挥完美地完成了开庭任务。
【裁判结果】
一、撤销被告青岛市市北区人民政府于2016年10月作出的青北补决字[2016]XX号《房屋征收补偿决定书》;
二、撤销被告青岛市人民政府于2017年3月作出的青政复决字[2017]XX号《行政复议决定书》;
三、责令被告青岛市市北区人民政府依法重新作出行政行为。
【裁判理由】
本案涉及到以下四个主要问题：
一、关于涉案房屋征收决定及房屋征收征地补偿安置方案可否作为本案证据予以使用的问题。
京平拆迁律师认为：原告并没有见到相关征收的公告，征收决定是在本案中才看到，对于征收决定的合法性已提起诉讼，该征收决定最终是否合法有效还未确定，本案应以最终的司法审判结果为依据。
法院虽然认为可作为本案证据使用。但也正是从这份征补方案中京平拆迁律师也找出对方的违法点，以子之矛攻子之盾，进行有力打击。 当然在京平拆迁律师提起另案诉讼中，该征收决定被确认违法。
二、关于涉案评估报告是否合法的问题，从以下三个方面进行分析:
1、从房屋征收评估机构选定的时间上分析。法院认为被告市北区政府在房屋征收决定前选定房屋征收评估机构有利于拆迁户关于货币补偿或房屋补偿权利的实现。
2、从房屋征收评估机构的选择程序上分析。本案中，涉案房屋征收评估机构的选择符合法律规定，程序合法。
3、从涉案房屋评估报告的内容是否全面上分析。京平拆迁律师认为分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。涉案分户评估报告缺乏房层结构、产权性质等基本情况。因此，涉案分户评估报告对于评估对象的描述并不详尽，缺少基本元素，形式上存有瑕疵。
三、关于被诉房屋征收补偿决定是否合法的问题。京平拆迁律师分析认为，根据现有证据，被告区政府并未在分户评估报告作出之前曾向原告送达该分户评估报告，且电话通知原告将涉案分户评估报告张贴于涉案房屋门上。在原告有权对该分户评估报告提出异议期限内，被告区政府作出本案被诉房屋征收补偿决定明显不当，程序违法。
四、关于被告青岛市政府所作行政复议决定是否合法的问题。京平拆迁律师指出因被告市政府在行政复议程序中未查明被诉房屋征收补偿决定存在明显不当、程序违法的事实，即直接作出维持被诉房屋征收补偿决定的行政复议决定显然不当，亦应当依法予以纠正。综上，青岛市中院支持了京平拆迁律师的观点，作出本案胜诉判决。
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