知识要点:
《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定国有土地上房屋征收的补偿对象是房屋所有权人,对于房屋的承租人没有规定要给予补偿。不过从公平角度考虑,不应否定应给予房屋承租人以补偿,毕竟房屋承租人因所使用房屋被征收受到了损失。但是需要明确的是,房屋承租人可以请求补偿的损失范围应当限于搬迁费、停产及停业损失,而不能请求分配被征收房屋价值的补偿款。对于被征收房屋抵押权人等因此而受到的损失或者影响,按照有关法律规定来处理,房屋征收人不直接承担相关责任。
典型案例
某公司1999年9月20日与某电气安装工程处签订了10年房屋租赁合同。2007年9月,某区房管局发布拆迁公告,某公司承租房屋列入拆近范围后不能正常经营。出租人与拆迁实施单位和评估公司到某公司经营场所现场勘察、登记和初步沟通后再无下文。某公司多次找拆迁办和出租人无果,遂于2009年9月11日向区房管局申请拆迁行政裁决,区房管局于2009年10月20日对原告作出通知书。内容如下:你公司2009年10月16日向某区房管局提出的裁决申请书及相关申请资料已收悉。
经审核,你公司未按我局2009年10月10日送达的书面"申请裁决资料补正告知单"的要求提供合法有效的"被拆迁房屋的权属证明及规划行政主管部门批准建房文件"资料。
根据建设部建住房(2003]252号《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(以下简称裁决规程)第二条、第三条、第八条第一款第(五)项,对中请人某公司提出的拆迁裁决申请不予受理。证据如下:立案登记表、补正告知单、通知书、送达回执、房屋权属证明、裁决申请书、房屋租
赁合同、拆迁估价申请与补偿安置请求书、安装队章程等资料、现场照片、主要财产清单、相关单位企业营业执照、拆迁公示、拆迁公告、拆迁许可证、快递详情单。某公司不服,向法院提起诉讼。
【以案释法】
法院认为,根据裁决规程第六条第三项的规定,拆迁户申请拆迁裁决,应当提交被拆迁房屋的权属证明等相关材料。根据裁决规程第八条第一款第五项规定,房屋拆迁管理部门认为具有依法不予受理的其他情形的,对于拆迁裁决申请不予受理。本案中,由于某公司未提交裁决规程第六条第三项中要求提供的被拆迁房屋的权属证明等相关材料,某区房管局无法核实被拆迁房屋权属情况,因此某区房管局作出通知书并无不当。虽然被拆迁地区属于集体土地拆迁,但某区房管局参照裁决规程的相关程序性规定对某公司提出的裁决申请进行立案并作出处理亦无不当。区房管局收到某公司申请材料后,依据工作规程的规定,履行了立案、审查、告知、作出通知书以及送达等相关法定程序。因此判决驳回某公司诉讼请求。
但需要说明的是,《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了征收范围内房屋不得租赁的规定,仅规定了房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为,违反规定实施的,不予补偿。而房屋租赁是否属于上述不当增加补偿费用的行为是个有待商榷的问题,房屋征收过程可能要经历很长一段时间,房屋征收范围的确定并不意味着房屋所有权的丧失,而房屋租赁是房屋所有权人行使所有权的一种合法方式,故在房屋征收范围确定后即剥夺所有权人的房屋使用权是不合理的,但是在实际操作中,要识别合法租赁与恶意不当增加补偿费用租赁的区别,因为二者在补偿上是有很大差异的。
法条链接
国有土地上房屋征收与补偿条例
第二条为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称拆迁户)给予公平补偿。
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