租房经营的个体工商户在拆迁时也可以获得合法拆迁补偿

　　随着城市建设进程的推进，即使是租赁的房屋也有可能随时面临拆迁。在这种时候，租客是否有权要求分得一部分拆迁补偿呢?

　　2011年1月21日，国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式生效实施;同时，2001年11月1日生效的国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》正式废止。

　　根据旧的《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋承租人可以和拆迁办签订房屋拆迁补偿安置协议，可以向房屋拆迁管理部门申请行政裁决，可以继续租赁产权调换的房屋，可以取得搬迁补助费和临时安置补助费，可以取得停产停业补偿等。规范了承租人在房屋拆迁过程中能够获得的补偿和利益保障。

　　然而，新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条规定：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。”第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称拆迁户)给予公平补偿。

　　也就是说，新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》只将拆迁户即房屋产权人列为补偿对象，削弱了实际承租人的存在。

　　同时，该条例的附则规定，在征收条例实施前取得房屋拆迁许可的项目，继续沿用原规定。

　　因此，在2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布以前已经取得房屋拆迁许可证的项目中，如果涉及有承租关系的房屋，需要按照原有的条例签订拆迁协议，这时承租人是合法的拆迁补偿协议主体。而在2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布之后取得房屋拆迁许可证的项目中，承租人不再是合法的拆迁补偿协议主体。

　　在此种情况下，房屋承租人的利益又该如何保障呢?

　　今天从两个方面来为大家分析，租赁房屋遭遇拆迁，租房者利益该如何保障。

　　一、承租者租赁房屋

　　用于生产经营的

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对拆迁户给予的补偿包括因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。由市、县级人民政府制定补助和奖励办法，对拆迁户给予补助和奖励。

　　也就是说，房屋征收部门此时直接补偿对象一般为拆迁户(即房屋产权人)，但实际上对被征收房屋进行使用并涉及生产经营的是房屋承租人，那么实际上遭遇停产停业损失的应为承租人。两者存在一定矛盾冲突，此时承租人的实际权益很难得到保障。

　　在实际案例中，针对此种情况承租人能依赖的往往是《物权法》及《合同法》的相关规定。也就说，租赁合同在此时尤为重要。

　　原则上租赁合同双方当事人都有处分权的财产问题，双方可以在租赁合同中对装修装饰补偿、机器设备物资搬迁补偿、停产停业补偿等进行约定归哪一方所有，一旦在租赁合同中约定，不得反悔。在无约定的情况下，上述补偿应该归实际出资人所有。

　　除此之外，尽管《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有对承租人的权利作出规范，但地方性法规却多有提及。

　　如《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》(京建法〔2011〕18号)第九条规定：“生产经营者承租房屋的，依照与拆迁户的约定分配停产停业损失补偿费;没有约定的，由拆迁户参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿。”

　　也就说，如果在拆迁过程中承租人的实际权利得不到征收人认可，也未能与拆迁户达成一致意见的，也不是完全没有救济的机会。征收拆迁涉及租赁的，其中的问题较一般房屋拆迁补偿案件更为复杂，此类案件涉及的地方性规定更多，依据更为细节化，建议当事人及时咨询专业拆迁律师，具体问题具体分析。

　　二、不得已的救济方式

　　根据《关于申请强制执行国有土地房屋征收与补偿决定若干问题的规定》第二条规定，申请机关向法院申请强制执行时需要提供直接利害关系人的意见，这个直接利害关系人明显包括房屋实际居住使用人，即房屋承租者。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋实际居住人(承租人)并非直接规范对象，法院强制执行时，强制执行文书可以对拆迁户强制，对实际居住人强制却没有任何法律依据。

　　也就是说，房屋征收和补偿的过程都没有承租人参与，整个过程都将承租人的利益晾一边视而不见，补偿合同没有经过承租人等利害关系人的确认或协商，到最后要进行拆迁了，却要求承租人执行除了侵犯自己权益之外和自己“没有关系”的搬迁行为，那么应当考虑此时承租人还有一条不得已的救济途径，即拒绝搬出、要求平等协商，争取自己应得的补偿。

　　这种方式看似无赖、无理，实则是房屋征收拆迁过程中利益难以得到保障但权利却实际上遭受损害的承租人最后的救命稻草，纯属无奈之举。

　　但其中细节问题，当事人还是应该具体向专业拆迁律师咨询，不可擅用，避免维权不成反而遭受更多人身、财产损失甚至违法触刑的可能。

　　经过以上的介绍，读者对拆迁中的租赁问题应当有了基本的了解。

　　较一般拆迁补偿纠纷，存在租赁关系的征收房屋拆迁补偿案件涉及的法律关系更为复杂，在此基础上提醒房屋存在租赁合同的拆迁户，与所租房屋即将面临拆迁的租房人，在拆迁真正来临之前，双方应当考虑其中的利弊，早做打算，友好协商，避免日后为了拆迁补偿安置问题出现纠纷。

　　但即使未能避免争议也不要慌，及早向专业拆迁律师求助，借助于律师丰富的办案经验与扎实的专业基础来维护自己的合法权益，最大程度上为自己争取补偿。