住房改小卖铺类住改非房屋拆迁该怎么补偿?

　　在农村，随着近几年经济的发展，很多地区利用闲置农民住宅发展农家乐、民宿、乡村旅游等产业，带动了相关产业的发展，也增加了农民的收入。但在遇到房屋征收拆迁时，这类房屋尤其特殊，称这样的房屋为“住改非”房屋。

　　在房屋征收拆迁中，非住宅房屋与住宅房屋拆迁补偿标准有很大区别。非住宅房屋拆迁，即便和住宅房屋面积一样附属物相同，拆迁补偿也会高于住宅房。就这样拆迁办降低拆迁补偿的借口又多了一个，房屋性质登记性质是住宅，仅按照住宅拆迁补偿标准进行补偿。

　　就有拆迁户来咨询拆迁律师了，如若拆迁办在征收时说自己的住房改商铺经营是不合法的，是不是就无法用商铺拆迁补偿标准进行补偿了?

　　首先，我们来聊一聊什么是住改非房屋。

　　住改非房屋是指原国有或集体所有的土地上的房屋，房屋所有权证上载明的用途为住宅，但改做经营用，且依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续。

　　最高法的相关案例明确了，住改非房屋拆迁时应按照商铺拆迁补偿停产停业损失。

　　让我们来看这个判例：

　　贾女士登记在其下的房屋包含3处住宅和一处自建房，除了自建房都有国有土地使用权证，使用权取得方式为国有划拨。2010年，贾女士将这几处房屋改成了商铺，办理了合法的个体工商营业执照和税务登记证。2015年当地开始征收。因不满4000元每平方米的拆迁补偿标准，贾女士与征收中心多次协商未果后，便不再与征收中心联系，拆迁补偿协议的签订也一拖再拖。征收中心作出了征收补偿决定，然后以《某地国有土地上房屋征收与补偿项目征收补偿公告》再次送达给贾女士，最终敲定以4000每平米的标准补偿。贾女士向人民法院起诉确认补偿决定违法，一审二审均败诉。申请再审后，为纠正原生效判决的错误，最高院裁定受理了贾女士的再审请求。并且在42号文中指出：“各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”

　　因此根据上述规定，针对生活中存在的大量未办理住宅改非住宅的变更登记，而直接将自己居住的房屋作为经营场所的情况。在实际操作中，不会简单地用房屋权属证书上记载的房屋性质来确定拆迁补偿标准，而是会综合衡量被征收房屋的实际情况来确定拆迁补偿标准。

　　在实践中，各地的具体规定不同，有按照房屋的实际用途补偿、按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定补偿、按照商业用房的补偿标准补偿等类型。