拆迁中，什么样的小产权房更容易被判为违法建筑?

　　一般所称的小产权房是指在集体土地上建的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发。小产权房与城市房价蹿升密不可分，的确迎合了一部分想买房但又买不起城里房的朋友们的需要，但是小产权房无法无法享受像城市商品房一样的法律保护，反而受到法律的严格限制。按照国家相关的要求，“小产权房”不得确权发证。

　　城市小产权房

　　但是，小产权房并非只是乡村的专利，很多小产权房，也悄悄地出现在城市里。城市小产权房一般建在国有土地上，因为原土地出让协议规定了出让土地用途，或工业用地，或商业用地，而其后土地使用权人想变更土地用途，但又不肯补交高额的土地出让金。

　　在工业用地用地上建民用住宅就是较为普遍的情况。原因是住宅用地的国有土地出让价格高昂，这是导致正规商品房的房价居高不下原因之一。而工业用地的价格只是住宅用地价格的10%左右，也即同样的住宅，建在工业用地上可以节省约90%的成本，如此巨大的价差，对于收入微薄但是又想在城里买房的朋友来说，的确具有巨大的诱惑力，它解决了一部分人群的住房需求，同时也间接抑制高房价。

　　但是小产权房也存在不少弊端，城市小产权房并不会因为处在城市里就比乡村小产权房更安全。根据国家法律的规定，国有土地上建设房屋住宅，必须取得《建设用地许可证》、《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，没有以上行政许可建设的房屋属于违法建筑，违法建筑很难受法律的保护。

　　城市小产权房显然属于违法建筑，如果购买了此类房屋，则很可能面临以下风险：

　　一，购房人无法取得房屋所有权。购房人向房管部门进行产权登记，前提是房屋权属来源合格，这要求提供上述文件以及合法的购房合同等材料，购买小产权房的购房人拿不出这些材料，就无法进行所有权登记，便不能取得房屋所有权。

　　二，购房人的权利难以救济。卖房人后续将房屋转卖他人时，如果房屋被他人占有，则购房人不能主张返还原物。只能依返还占有和返还不当得利或者追究卖方人的违约责任，这些途径都难以救济购房人的权利。

　　三，质量问题难以保证，房屋有质量没有相关部门的监管。

　　四，难以对房屋进行处分，如转让，抵押等。

　　五，更为严重的是，城市小产权房容易被认定为违法建筑，从而被强制拆除。我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》并不保护违法建筑，也就是说在你辛辛苦苦赚钱买来的房子被采取强制措施时，可能拿不到补偿款。即便能拿到补偿款，也无法弥补损失。

　　一个很典型的例子，是2015年5月，深圳发生560户业主房屋被大规模查封的事件 。其原因就是这些业主购买的房子都是未经许可而建设在工业用地上的，属于违法建设的房屋。以罗先生为代表的业主们进行了艰难的维权，也没有得到理想结果。

　　当然，这些损失也不应该全部归咎于业主。据悉，购买这些小产权房的众多业主中，就有不少公务人员。而违法的八栋楼建设周期长达几个月，当地政府究竟是没有发现违法建设还是明知而放任，是值得怀疑的。因此，违法建设者很可能与地方当局达成某种妥协，让业主们形成了某种信赖利益。

　　即便如此，违法的也不能凭空变成合法的，小产权房可以转变为商品房，但中间的成本也是不小的。除此之外，房子可能面临拆除和长期的查封。不论哪种结果，对业主都是不利的。

　　当然，以上例子是个极端案例，不能说所有的小产权房都会被查封和强拆。部分小产权房，如符合两规的历史建筑，以及经过报建的村委统建房，风险比较低，可以购买，但在购买时，最好有律师见证。而如果购房除了用于居住，在未来可能用于抵押、转让的话，就要慎重考虑，而城市小产权房，风险则相当高，更应该慎重考虑。